Tax News: Versagung des Vorsteuerabzugs für Sonderleistungen im Zusammenhang mit dem unecht steuerbefreiten Verkauf einer Wohnung
Versagung des Vorsteuerabzugs für Sonderleistungen
Das BFG hat in seinem Urteil vom 4. März 2020 (GZ. RV/7104503/2017) entschieden, dass eine Verrechnung von Bauherren-Sonderleistungen im Zusammenhang mit einer Grundstücksleistung mit Umsatzsteuer nicht korrekt ist und somit dem Erwerber dafür auch kein Vorsteuerabzug zusteht.
Im gegenständlichen Fall (GZ. RV/7104503/2017) erwarb eine Ehegatten-Miteigentumsgemeinschaft eine in Errichtung befindlichen Wohnung für Vermietungszwecke, wobei hier der Verkäufer gleichzeitig auch der Errichter des Gebäudes war. Die Summe des Verkaufspreises enthielt dabei weder die allfälligen Kosten für Sonderwünsche, noch Umsatzsteuer für den Wohnungsverkauf. Vertraglich wurde zudem festgelegt, dass Sonder- und Zusatzwünsche nur von Professionisten, welche vom Verkäufer vertraglich zur Errichtung und Ausgestaltung der Anlage verpflichtet wurden, ausgeführt werden dürften. Diese Leistungen waren gemäß dem Vertrag zusätzlich zum Verkaufspreis und in gleicher Form wie dieser zu vergüten und es wurde vorgesehen, dass erst nach der Abnahme der Wohnung Eigenleistungen an ihr zulässig sind.
Vertraglich war zudem in einer Bewirtschaftungsvereinbarung mit einem Dritten, nach Fertigstellung des Appartementgebäudes, die Vermietung der Wohnung als Hotelsuite vorgesehen. Folglich war auch die Unternehmereigenschaft iSd UStG unstrittig und somit auch dem Grunde nach das Recht auf Vorsteuerabzug für die erwerbende Miteigentümerschaft gegeben. Als die Vorsteuer für die in Auftrag gegebenen Zusatzkosten (Abwicklung mittels Verkäufer) geltend gemacht wurde, verweigerte das zuständige Finanzamt deren Anerkennung mit der Begründung, dass diese Zusatzkosten Teil der unecht steuerbefreiten Grundstückslieferung seien. Die Vorsteuer für direkt an die ausführenden Unternehmen beauftragte Leistungen, welche auch direkt mit der Miteigentumsgemeinschaft abgerechnet wurden, wurde hingegen anerkannt.
Das BFG hatte somit zu beurteilen, ob vom Bauherren organisierte Zusatzleistungen eine eigene Hauptleistung darstellen, oder ob diese Teil der Grundstückslieferung sind.
Zunächst wurde festgehalten, dass der Verkäufer nicht von der Option des § 6 Abs 2 UStG Gebrauch gemacht hat und dass somit gemäß § 6 Abs 9 lit a UStG die Umsätze von Grundstücken unecht steuerbefreit sind.
Daran anschließend wurde klargestellt, dass auf die Sonderausstattung entfallenden Mehrkosten Teil des steuerfreien Grundstückumsatzes sind, da sie vom selben Vertragspartner erbracht werden und als Abänderung bzw Ergänzung des ursprünglichen Vertrags zu qualifizieren sind. Folglich ist die Lieferung einer nach Kundenwünschen angepassten Wohnung in dieser Konstellation als einheitlicher wirtschaftlicher Vorgang anzusehen. Dementsprechend sind die Sonderleistungen als Nebenleistung zur Hauptleistung der Grundstückslieferung zu werten und teilen auch deren umsatzsteuerliches Schicksal.
Des Weiteren stellte das Gericht fest, dass die Rechnung des Verkäufers, in welcher die Sonderkosten und die entsprechende Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wurden, zwar die Steuerpflicht auf Grund der Rechnung gemäß § 11 Abs 12 UStG begründet, dass aber kein Vorsteuerabzug dafür zusteht, da eine nur aufgrund der Rechnungslegung geschuldete Steuer grundsätzlich nicht erstattungsfähig ist. Die getrennte Rechnungslegung kann darüber hinaus nicht zu einer Aufspaltung der Leistung führen.
Auch der Ansicht, wonach das zivilrechtliche Zubehör zum Grundstück umsatzsteuerlich getrennt zu beurteilen sei, folgte das Gericht nicht.
Der Ansicht, dass Leistungen des Grundstücksveräußerers und Leistungen Dritter nicht zu einem einheitlichen Grundstückserwerb zusammengefasst werden können, wurde durch den entscheidenden Senat entgegengehalten, dass dies in dieser Konstellation eben nicht der Fall sei.
Schlussendlich ist noch erwähnenswert, dass der Erwerberin unstrittiger Weise der Vorsteuerabzug zugestanden wäre, wenn die gewünschten Leistungen erst nach der Abnahme der Wohnung an die Professionisten erteilt worden wäre.