Mit 1. Jänner 2026 tritt eine bedeutende Änderung im Bereich der Immobilienbesteuerung in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung besonders repräsentativer Grundstücke zu Wohnzwecken (sogenannter „Luxusimmobilien“). Damit ist der Vorsteuerabzug für derartige Objekte bei Wohnvermietung künftig ausgeschlossen. Begleitend dazu ist auch die Option zur Steuerwirksamkeit nicht möglich.
Eine besonders repräsentative Wohnung (samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken) liegt vor, wenn die Summe der folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als EUR 2.000.000 (exkl. Umsatzsteuer) beträgt:
- Anschaffungskosten
- Herstellungskosten
- Aktivierungspflichtige Aufwendungen
- Kosten von Großreparaturen
Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand. Demnach ist eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten erforderlich. Vereinfachend können die Gesamtkosten im Verhältnis der jeweiligen Wohnnutzfläche aufgeteilt werden. Überschreitet der einzelne Mietgegenstand die Grenze von EUR 2 Mio., liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor und dessen Vermietung ist zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen zulässig. Es kann außerdem nicht zur Steuerpflicht optiert werden.
Beispiel: Eine Villa wird 2026 um EUR 2.700.000 (zzgl. USt) erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.
Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.
Beispiel: Anschaffung 2026 um EUR 1.800.000 (zzgl. USt), Renovierung 2027 um EUR 250.000 (zzgl. USt): Die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden.
Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter:innen. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Auch bei der Vermietung an nahe Angehörige genügt eine fremdübliche Miete künftig nicht mehr, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1. Jänner 2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte gilt die bisherige Rechtslage – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 Prozent USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.
Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen kennzeichnet einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle stellt ein objektives, einfach anwendbares Abgrenzungsmerkmal dar und reduziert steuerliche Gestaltungsspielräume im Bereich von Luxusimmobilien erheblich.
Deshalb ist insbesondere für hochwertige Wohnprojekte künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der EUR-2-Mio.-Grenze innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Unternehmen und Immobilieninvestor:innen sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.
Die Immobilienexpert:innen von KPMG stehen Ihnen bei Ihren Immobilienprojekten jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.
