BFG zur Herstellerbefreiung bei Eigenleistungen

1. Allgemeines zur Herstellerbefreiung

Wie berichtet (siehe z.B. Tax News 03-04/2023) befreit die „Herstellerbefreiung“ selbst hergestellte Immobilien bei Veräußerung von der Immobilienertragsteuer.

Der:die Steuerpflichtige muss bei der Errichtung Bauherreneigenschaft besitzen; d.h. ein selbst hergestelltes Gebäude liegt nur bei Tragung des finanziellen Baurisikos vor. Insbesondere nicht selbst hergestellt i.S.d. Herstellerbefreiung ist ein zu einem Fixpreis hergestelltes Gebäude. Die Herstellerbefreiung erfasst damit auch Gebäude, die der:die Eigentümer:in zwar nicht allein oder überwiegend in eigener Arbeitsleistung errichtet, aber zumindest als Bauherr:in mit uneingeschränktem finanziellem Risiko errichten lässt.

Darüber hinaus müssen die Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht als Sanierung oder Renovierung anzusehen sein. Somit ist beispielsweise ein Dachbodenausbau oder die Aufstockung eines Gebäudes kein „Hausbau“ in diesem Sinne.

Die EStR 2000 Rz. 6650 treffen weiters Aussagen zum Verhältnis zwischen den (selbst erbrachten) Fertigstellungskosten und den allfälligen Anschaffungskosten. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt demnach z.B. vor, wenn

1. die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten eines angeschafften, nicht benutzbaren Rohbaus übersteigen;
2. bei einem Fertigteilhaus die Kosten der Herstellung eines Kellers oder der Bodenplatte und die Kosten der Fertigstellung des Gebäudes den Fixpreis des Fertigteilhauses übersteigen.
   

2. Keine Eigenleistungen

Schon nach der alten Rechtslage und älteren Judikatur des VwGH zur Rechtslage vor Einführung der Immobilienertragsteuer war ein Ansatz eines fiktiven Aufwands für Eigenleistungen unzulässig. Das BFG 20.03.2023, RV/1100246/2021 hatte sich mit folgendem Sachverhalt beschäftigt:

Der Bf erwarb ein unbebautes Grundstück um TEUR 121 und ließ einen Rohbau durch eine Fertigteilhausfirma um rund TEUR 130 erstellen. Der weitere Ausbau inkl. Errichtung des Kellers wurde durch den Bf und dessen Lebensgefährtin mit zugekauftem Material um rund TEUR 90 durchgeführt. Lohnausgaben für mithelfende Angehörige wurden nicht nachgewiesen. Schließlich erfolgte im Zuge eines Insolvenzverfahrens des Bf ein Verkauf um TEUR 550, wobei das Finanzamt die Anwendung der Herstellerbefreiung verwehrte.

Das BFG bestätigte, dass Eigenleistungen und unentgeltliche Mithilfe von Angehörigen nicht als fiktive Herstellungskosten zu berücksichtigen sind und bestätigte implizit auch die Ausführungen in den EStR 2000 Rz. 6650. Die Herstellerbefreiung wäre im gegenständlichen Fall nur bei Überwiegen der Fertigstellungskosten (hier nur Materialkosten) im Vergleich zu den Fixkosten des Rohbaus zu gewähren gewesen. Die Herstellerbefreiung war daher im gegenständlichen Fall nicht anzuwenden.