Grundstückswert-VO: Behandlung von in Leichtbauweise errichteten Lagerhallen

Für Zwecke der Grunderwerbsteuer ist der Grundstückswert in bestimmten Fällen pauschal nach der Grundstückswert-VO zu ermitteln. In einem aktuellen BFG-Fall war bei der Berechnung des Grundstückswertes die Behandlung einer in Leichtbauweise errichteten Lagerhalle, die Teil eines Betriebsgrundstückes war, strittig.

In bestimmten Fällen ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nach dem Grundstückswert zu bestimmen, der u. a. pauschal nach der Grundstückswert-VO bestimmt werden kann („Pauschalwertmodell“). In der Praxis stellen sich bei der Berechnung des Grundstückswertes v. a. von Betriebs- und Fabriksliegenschaften diverse Zweifelsfragen, da die Eckpunkte des Pauschalwertmodells doch eher auf Wohn- oder Bürogebäude ausgelegt sind.

Der Grundstückswert für ein Gebäude wird in Abhängigkeit von der Nutzfläche und einem Baukostenfaktor je Bundesland unter Berücksichtigung von mehreren Abschlägen bzw. „Multiplikatoren“ bestimmt. Diesbezüglich geht es insbesondere um das Alter des Gebäudes, den Zeitpunkt allfälliger Sanierungen und v. a. die Art des Gebäudes. Zu letzterem gibt es ein aktuelles BFG-Erkenntnis.

Im vorliegenden Fall kam es zu einer Anteilsvereinigung i. S. d. § 1 Abs. 3 GrEStG, bei der als Bemessungsgrundlage der Grundstückswert heranzuziehen war.

Strittig war, in welche Gebäudekategorie eine als Lager genutzte Kalthalle, die Teil eines ansonsten in Massivbauweise errichteten Baustoffgeschäfts war, einzustufen war. Nach Ansicht des Beschwerdeführers war die Lagerhalle als „einfachstes Gebäude“ (Multiplikator: 25 %) einzustufen. Nach Ansicht des Finanzamts war diese aber in den Auffangtatbestand „alle anderen Gebäude“ (Multiplikator 71,25 %) zu subsumieren, da für Betriebsgrundstücke kein eigener Tatbestand in der Grundstückswert-VO geschaffen worden sei, weshalb diese grundsätzlich in den Auffangtatbestand fallen. Dagegen wurde Beschwerde erhoben.

Das BFG (RV/3100492/2023) hielt fest, dass die Einstufung eines Gebäudes unter einer bestimmten Kategorie alleine anhand objektiver Merkmale der betreffenden Baulichkeit zu erfolgen hat. Davon ausgenommen seien lediglich Gebäude, die Teil einer wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes sind (so sind laut VwGH-Judikatur „einfachste Gebäude“, die Teil eines Fabriksgrundstückes sind, mit dem Multiplikator für Fabrikgsgebäude anzusetzen – vgl. dazu unseren Tax News Beitrag vom 17.2.2025).

Im vorliegenden Fall lag allerdings kein Fabriksgrundstück vor.

Das BFG führte weiter aus, dass unter die Kategorie „einfachstes Gebäude“ nur Gebäude fallen können, die in Leichtbauweise und nicht in Massivbauweise errichtet worden sind (z. B. im Fachwerk oder Rahmenbau mit einfachen Wänden und nicht massiven Dächern).

Ein in Leichtbauweise errichtetes Gebäude könne in folgende Kategorien fallen:

• „einfachstes Gebäude“ (als „Kaltgebäude“: bei Fehlen von Heizung / Dämmung)
• Fabriksgebäude (wenn Teil der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes)
• „anderes Gebäude“ (bei Vorhandensein von Heizung / Dämmung, nur wenn nicht Teil der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes)

Im vorliegenden Fall wurde die Lagerhalle in Leichtbauweise ohne Heizung oder Dämmung errichtet, war an einer oder mehreren Stellen offen und hatte Flugdachcharakter. Im Ergebnis war es als „einfachstes Gebäude“ einzustufen und der Beschwerde diesbezüglich stattgegeben (ordentliche Revision nicht zugelassen).

Die Entscheidung des BFG folgt nicht der Ansicht des Finanzamts, wonach Betriebsgebäude pauschal in den Auffangtatbestand „alle anderen Gebäude“ (Multiplikator 71,25 %) zu subsumieren seien, sondern stellt klar, dass die Einstufung grundsätzlich alleine anhand objektiver Merkmale zu erfolgen hat.

Die weitere Rechtsentwicklung bleibt abzuwarten

Ihr KPMG-Berater unterstützt Sie gerne bei der Berechnung des Grundstückswerts i. S. d. Grundstückswert-VO.