Liebhaberei-VO: Verlängerung der Betrachtungszeiträume für private Vermietungen

Tätigkeiten, die – unter Ausklammerung von Unwägbarkeiten - mittel- bis langfristig keinen Gewinn bzw. Gesamtüberschuss erwarten lassen, fallen unter den Begriff "Liebhaberei" und sind für die Einkommensteuer unbeachtlich. Daraus entstehende Verluste dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Eine große Rolle spielt die Liebhaberei im Bereich der Vermietung und Verpachtung, bei welcher in den ersten Jahren oft Verluste auftreten.

Gestiegene Grundstückspreise und Baukosten sowie die rasant gestiegenen Zinsen haben in den letzten Jahren die Gesamtüberschusserwartungen bei Vermietungen unter Druck gesetzt. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, wurden die Zeiträume angepasst, innerhalb derer ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden muss. Mit dieser Maßnahme (zum Konjunkturpaket "Wohnraum und Bauoffensive" siehe auch unseren Beitrag in dieser Ausgabe) soll verhindert werden, dass Vermietungen nur aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht mehr als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt werden. Mit der Änderung der Liebhabereiverordnung gilt nunmehr Folgendes:

• Der Betrachtungszeitraum wird sowohl bei der entgeltlichen Gebäudeüberlassung ("große Vermietung") als auch bei der Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten ("kleine Vermietung") um jeweils fünf Jahre verlängert.
• "Große Vermietung": Als absehbarer Zeitraum gilt nunmehr ein Zeitraum von 30 Jahren (bisher 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 33 Jahren (bisher 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Dies gilt für Gebäudeüberlassungen, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.
• "Kleine Vermietung": Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten gilt als absehbarer Zeitraum 25 Jahre (bisher 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 28 Jahre (bisher 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Dies ist auf Betätigungen anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.

Inhaltlich besonders bemerkenswerte Änderung: Bislang war es nach Ansicht der Finanzverwaltung bei der Ermittlung des Gesamtüberschusses im außerbetrieblichen Bereich bei der kleinen und großen Vermietung unzulässig (steuerpflichtige) Veräußerungsgewinne einzubeziehen. Nun ist in § 3 Abs. 1 Liebhabereiverordnung der letzte Satz gestrichen worden, wonach "Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, […] nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen [sind].". Wie bisher ist der erwartete Gesamtüberschuss anhand einer nachvollziehbaren Prognoserechnung nachzuweisen.