Tax News: BFG zur Zulässigkeit einer Teilwertabschreibung einer Immobilie
BFG zur Zulässigkeit einer Teilwertabschreibung einer I
In seinem Erkenntnis vom 26. August 2020 (RV/5101409/2019) sah das Bundesfinanzgericht die zu einer Teilwertabschreibung berechtigende, dauernde Wertminderung von 2 schwer veräußerbaren Wohnungen eines Neubauprojekts aufgrund deren ungünstigen Lage innerhalb der errichteten Wohnanlage und externen Einflussfaktoren (zB Lärmbelästigung), die auch bereits bei Beginn der Bauarbeiten vorlagen, als erwiesen an. Dies könnte auch implizieren, dass die übliche Aufteilung von Herstellungskosten auf einzelne Wohnungen auf Basis der Verhältnisse der Nutzflächen zueinander nicht immer zu einem sachgerechten Ergebnis führt und im Einzelfall auch eine Aufteilung nach anderen Kriterien, beispielsweise Verkehrswerten, sachgerecht erscheinen kann. Gegen das Erkenntnis wurde außerordentliche Amtsrevision eingebracht.
Sachverhalt
Gegenstände des Anlagevermögens sind sowohl nach unternehmens- als auch steuerrechtlichen Grundsätzen grundsätzlich mit deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung sind Gegenstände des Anlagevermögens gem. § 204 Abs 2 UGB außerplanmäßig auf den niedrigeren am Abschlussstichtag beizulegenden Wert abzuschreiben. Aufgrund des Maßgeblichkeitsprinzip gilt dies für § 5 Abs 1-Gewinnermittler auch für steuerliche Zwecke.
Die Beschwerdeführerin (BF), eine österreichische GmbH, errichtete eine Wohnanlage mit 19 Eigentumswohnungen, welche im Jahr 2017 bis auf zwei Wohnungen (samt den zugehörigen Kfz-Abstellplätzen) auch verkauft werden konnten. Da der beabsichtigte Verkauf der beiden Wohnungen scheiterte, wurden diese beiden Wohnungen noch im Jahr 2017 vermietet. Die beiden nicht verkauften und in weiterer Folge vermieteten Wohnungen sowie die zugehörigen Kfz-Abstellplätze wurden von der BF aktiviert und ins Anlagenverzeichnis aufgenommen. Ferner wurde eine Teilwertabschreibung in Höhe von rund 15 % vorgenommen.
Im Zuge einer Betriebsprüfung wurde die Zulässigkeit der Teilwertabschreibungen als nicht zulässig erachtet. Das Finanzamt folgte der Ansicht der Prüfer und erlies in Folge einen neuen Körperschaftsteuerbescheid 2017, gegen den seitens der BF sodann Beschwerde erhoben wurde.
Die steuerliche Vertretung führte als Beweis für die Wertminderung die schlechte Lage der Wohnungen im Neubaukomplex an (Ausrichtung nach Norden, schlechter Lichteinfall, hohe Lärmbelästigung, Schornstein am Nachbargebäude). Alle Wohnungen seien gleich zum Kauf angeboten worden und diese beiden hätten nicht verkauft werden können. Außerdem seien im Zuge der Parifizierung die Herstellungskosten im Verhältnis der Nutzwerte auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt worden. Hier wurde somit nicht darauf Bedacht genommen, wie Wohnungen geschnitten bzw. gelegen sind, sondern es wurden alle Wohnungen pauschal nach m² (unter Berücksichtigung ob Wohnfläche, Terrasse oder ähnliches) aufgeteilt. Vielmehr sei die Aufteilung der Herstellungskosten auf die einzelnen Wohnungen nach Ansicht der BF und deren steuerlichen Vertretung jedoch nach Verkehrswerten vorzunehmen. Aufgrund der Unverkäuflichkeit der Wohnungen und der damit quasi einhergehenden Betriebsstillegung (da die Vermietung nicht beabsichtigt war), sei die vorgenommene Teilwertabschreibung somit rechtens.
Das Finanzamt hingegen sah die Wertminderung nicht ausreichend als bewiesen an, auch da sich die externen Gegebenheiten bzw. Lagebedingungen im Laufe der Bau- und Verkaufsphase nicht geändert hätten. Selbst wenn die Aufteilung nach dem Parifizierungsschlüssel keine absolute Richtigkeit habe und nicht exakt verursachungsgerecht sei, bleibe die BF eine Begründung, warum die Berechnung unter Heranziehung der Verkehrswerte besser geeignet sei, schuldig. Weiters sei bekannt, dass Verkehrswerte von Faktoren beeinflusst werden, die auf die Herstellungskosten keinerlei Auswirkungen haben (bspw. Ausblick, Nachbarschaft, Infrastruktur).
Die Beschwerde wurde vom Finanzamt in Folge abgewiesen, woraufhin ein Vorlageantrag seitens der BF eingebracht wurde.
Nach Ansicht des BFG (26. August 2020, RV/5101409/2019) wurde der geringere Teilwert der beiden unverkäuflichen Wohnungen von der Beschwerdeführerin hingegen glaubhaft gemacht, womit die Teilwertabschreibung zulässig sei.
Das BFG sah die schlechte Lage der Wohnungen durch die räumlichen Gegebenheiten (Ausrichtung nach Norden, schlechter Lichteinfall, hohe Lärmbelästigung, Schornstein am Nachbargebäude), die zu einer schlechteren Wohnqualität führen, auch ohne Sachverständigengutachten als erwiesen an. Es ist damit das Vorbringen der BF glaubwürdig, dass gerade diese Umstände potenzielle Kaufinteressenten von einem Erwerb der Wohnungen abgehalten haben. Damit steht nach Ansicht des BFG auch ausreichend fest, dass diese beiden Wohnungen tatsächlich schwerer verkäuflich sind, und bisher tatsächlich auch nicht verkauft werden konnten. Das BFG vertrat ebenso die Ansicht, dass im Parifizierungsgutachten auf diese Umstände nicht bedacht genommen und keine differenzierte Bewertung vorgenommen wurde.
Die Entwertung der beiden Wohnungen ist angesichts der dargestellten Umstände nicht nur offenkundig und erheblich, sondern auch dauernd, da keine objektiven Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass sich an den wertmindernden Umständen in absehbarer Zukunft etwas ändern würde.
Außerdem verneinte das BFG die Ansicht des Finanzamts, dass eine Wertminderung nur bei Vorlage eines Sachverständigengutachtens angenommen werden könne. Hiermit würden die Anforderungen an die lediglich geforderte Glaubhaftmachung überspannt werden.
Conclusio
Das Erkenntnis des BFG ist aus zweierlei Hinsicht beachtenswert: Es wird festgehalten, dass Wertminderungen von Immobilien bei offensichtlich wertmindernden Einflussfaktoren iZm der Lage der Immobilie oder externen Faktoren auch ohne Gutachten ausreichend nachgewiesen bzw. glaubhaft gemacht werden können, wenn dies der allgemeinen Lebenserfahrung bzw. Verkehrsauffassung entspricht. Dies überrascht insofern, als grundsätzlich die Anforderungen an die Glaubhaftmachung von Wertminderungen von Immobilien relativ hoch sind und seitens der Finanzverwaltung in der Praxis stets ein Sachverständigengutachten beigebracht werden muss.
Weiters wird somit offengelassen, inwieweit Herstellungskosten, die üblicherweise mittels Parifizierungsgutachten im Verhältnis der Nutzwerte/-flächen auf einzelne Wohnungen eines Wohnbaukomplex aufgeteilt werden, auch nach anderen Kriterien (z.B. tatsächliche Verkehrswerte) aufgeteilt werden können, sofern dies zu einer sachgerechteren Lösung führt.
Da seitens des Finanzamts beim VwGH eine außerordentliche Amtsrevision eingebracht wurde, bleibt die weitere Rechtsentwicklung abzuwarten und im Zweifel sollte fortgesetzt bei Teilwertabschreibungen ein Sachverständigengutachten zur Dokumentation eingeholt werden.