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      Marché de l’investissement immobilier Suisse: Genève entre attentisme et reprise durable

      Avec environ CHF 2.7 milliards investis en 2025, le marché de l’investissement immobilier genevois aborde une phase charnière après deux années d’ajustement. Si les volumes enregistrés traduisent un ralentissement conjoncturel, plusieurs indicateurs avancés suggèrent un retour progressif de la dynamique transactionnelle. Dans un environnement marqué par une incertitude économique et géopolitique persistante, la baisse des taux d’intérêt et la solidité des fondamentaux genevois redessinent les stratégies d’allocation des investisseurs.

      À l’horizon 2026, trois grandes tendances caractérisent ce nouveau cycle:

      • Une sélectivité accrue des investisseurs à l’acquisition
      • Une pression continue sur les rendements, accentuée par la détente du taux directeur de la BNS
      • Un renforcement continu de l’intérêt des investisseurs pour les actifs résidentiels ESG, portés par des fondamentaux locatifs solides

      Cette étude analyse l'évolution du marché de l'investissement immobilier direct dans le canton de Genève, en couvrant les volumes d'investissement, les rendements, les typologies d'investisseurs ainsi que les perspectives pour 2026.

      Beat Seger
      Beat Seger

      Partner, Real Estate Advisory, Chief Digital Officer

      KPMG Switzerland

      Eric Delé
      Eric Delé

      Director, Real Estate Advisory

      KPMG Switzerland

      Un volume d’investissement en repli, reflet d’une phase d’ajustement

      Sur l’année 2025, le marché de l’investissement immobilier direct dans le canton de Genève a totalisé environ CHF 2.7 milliards, hors ventes de sociétés (share deals), soit une baisse d’environ 5% par rapport à 2024. Ce niveau constitue le plus bas observé au cours des six dernières années, après deux exercices consécutifs durant lesquels les volumes annuels s’étaient stabilisés à environ CHF 2.9 milliards.

      Ce recul s’inscrit dans une phase d’attentisme généralisée qui touche désormais à sa fin, au cours de laquelle les investisseurs ont adopté une posture prudente dans un contexte marqué par la volatilité des marchés financiers et l’instabilité géopolitique malgré la détente observée sur les taux. Sur le plan géographique, la ville de Genève continue de concentrer la majorité des capitaux investis dans le canton, avec près de 56% des engagements annuels, soit environ CHF 1.6 milliard.

      Evolution du marché de l'investissement direct genevois

      Evolution du marché de l'investissement direct genevois > Cliquez sur le graphique pour l'agrandir

      Baisse des taux d’intérêt: un soutien à effet différé

      Le cycle de baisse des taux engagé par la Banque nationale suisse en 2024 s’est poursuivi en 2025, ramenant le taux directeur à 0.00%. Dans les faits, cette détente monétaire n’a pas entraîné de reprise immédiate des volumes transactionnels. Les investisseurs institutionnels ont temporisé leurs décisions dans l’attente d’une plus grande visibilité sur l’évolution du contexte macroéconomique mondial, des tensions géopolitiques persistantes et de la volatilité accrue des marchés ayant prolongé cette phase d’attentisme.

      À court terme, la baisse des taux a exercé une pression sur les rendements immobiliers, tandis que son impact sur les volumes d’investissement s’inscrit dans une dynamique plus progressive, un décalage temporel fréquemment observé entre les ajustements de politique monétaire et leur traduction concrète sur les marchés immobiliers.

      Une fin d’année 2025 nettement plus dynamique

      Malgré une première partie d’année marquée par la prudence, le marché immobilier genevois a affiché des signes de redynamisation au cours du second semestre. Le quatrième trimestre 2025 concentre à lui seul environ 50% du volume annuel d’investissement, porté par la réalisation de huit transactions d’un montant supérieur à CHF 50 millions.

      Ce regain d’activité en fin d’exercice traduit un resserrement progressif des écarts entre les attentes de prix des vendeurs et les stratégies d’investissement des acquéreurs.

      Rééquilibrage des profils d’investisseurs

      L’analyse de la structure des investisseurs met en évidence un rééquilibrage notable entre vendeurs et acquéreurs. En 2025, les investisseurs privés ont représenté près de 66% des volumes cédés, soit environ CHF 1.8 milliard.

      À l’inverse, les investisseurs institutionnels ont renforcé leur présence à l’acquisition, une évolution qui contraste avec leur comportement observé en 2023, où ils avaient représenté seulement 39% des volumes à l’achat contre une moyenne de 57% sur la période 2014–2022. Ce rééquilibrage contribue à renforcer le caractère institutionnel du marché genevois, en particulier sur les segments core et core-plus.

      Typologie des actifs: une diversification équilibrée

      La répartition sectorielle des investissements réalisés en 2025 illustre une diversification relativement équilibrée des capitaux: les immeubles résidentiels et commerciaux représentent chacun 33% des volumes investis, les actifs mixtes totalisent 19% des engagements, et les immeubles dits spéciaux (infrastructure de santé, d’enseignement ou culturelles) atteignent 14% des volumes.

      Parmi ces segments, le résidentiel bénéficie de fondamentaux robustes: forte demande locative, faible taux de vacance et croissance démographique structurelle dans le canton. Les actifs résidentiels conformes aux critères ESG sont particulièrement recherchés par les investisseurs institutionnels, dans une logique d’alignement de leurs portefeuilles avec leurs objectifs de durabilité.

      Sur le segment commercial, la localisation et la durée d’engagement des locataires sont les deux facteurs principaux d’attractivité compte tenu des défis macro-économiques (impacts des guerres et droits de douane sur la croissance) et microéconomiques (télétravail, impact attendu de l’intelligence artificielle, etc.) actuels.

      Ventilation du volume investi en 2025 par typologie

      Ventilation du volume investi en 2025 par typologie > Cliquez sur le graphique pour l'agrandir

      Rendements immobiliers à Genève: une pression persistante

      À fin 2025, les rendements nets prime à Genève s’établissent dans des fourchettes comprises entre 2.20% et 2.70% pour les immeubles résidentiels et entre 2.70% et 3.20% pour les immeubles de bureaux. Ces niveaux sont en baisse par rapport à début 2024, où les fourchettes s’établissaient respectivement à 2.50% – 3.00% et 2.90% – 3.40%, reflétant la compression induite par la détente du taux directeur.

      Le spread entre le rendement net immobilier avec les rendements obligataires à 10 ans, qui s'était reconstitué en 2023 et 2024, dépassant même les 200 pb pour le segment résidentiel, se contracte à nouveau.

      Le spread entre les segments résidentiel et commercial pourrait légèrement augmenter, compte tenu de l’appétence des investisseurs institutionnels pour le résidentiel.

      Pour les actifs de qualité, bien localisés et conformes aux standards ESG, la concurrence entre investisseurs demeure soutenue.

      Evolution des taux de rendement net prime et évolution du spread entre le taux net prime résidentiel et le taux obligataire à 10 ans

      Evolution des taux de rendement net prime et évolution du spread entre le taux net prime résidentiel et le taux obligataire à 10 ans > Cliquez sur le graphique pour l'agrandir

      Perspectives 2026

      Pour le second semestre de 2026, les conditions cadres du marché genevois apparaissent globalement favorables: politique monétaire accommodante de la BNS, normalisation progressive de la courbe des taux et niveaux de liquidités élevés chez les investisseurs institutionnels. Sur le segment résidentiel, les fondamentaux robustes, forte demande locative, faible vacance locative, croissance démographique structurelle, devraient continuer à soutenir l’attractivité en particulier pour les actifs répondant aux critères ESG.

      L’incertitude liée à la situation internationale et son impact sur l’économie suisse pourrait limiter l’attractivité du segment des bureaux aux yeux des investisseurs institutionnels.

      Dans ce contexte, les investisseurs devraient continuer à faire preuve de sélectivité, en privilégiant les actifs offrant une visibilité durable sur les flux de revenus.

      Evolution de la courbe des taux des obligations de la BNS  

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