Steueraspekte des L-QIF bei Immobilieninvestitionen

In Kantonen mit dualistischem System (in Tabelle nicht unterstrichen) werden diese Steuersatzdifferenzen auch bei Veräusserungsgewinnen vollständig wirksam. In monistischen Kantonen (in Tabelle unterstrichen) kommen dagegen die haltedauerabhängigen und meist höheren Grundstückgewinnsteuersätze für beide Investitionsgefässe gleich zur Anwendung, sodass sich die Steuersatzdifferenz lediglich auf die direkte Bundessteuer und wiedereingebrachte Abschreibungen auf kantonaler Ebene auswirken. Die laufende Besteuerung sowie die Besteuerung von Veräusserungsgewinnen sind bei einem L-QIF mit direktem Grundbesitz somit in der Regel tiefer als bei einer Immobiliengesellschaft. 

Zugegebenermassen sind dies keine wirklich neuen steuerlichen Erkenntnisse. Doch aufgrund der vereinfachten und kostengünstigen Gründung dieser neuen Fondskategorie und der Möglichkeit, ein projektbezogenes Gefäss für eine relativ kurze Dauer zu errichten, dürfte sich der L-QIF für Immobilieninvestitionen zu einer geeigneten Fondskategorie entwickeln. Die regulatorischen Aspekte sind in jedem Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Dies betrifft unter anderem auch die Regelungen zu Transaktionen mit Nahestehenden.

Auch L-QIFs mit indirektem Grundbesitz dürften sich auf dem Markt als geeignete Form für Joint Ventures entwickeln. Diese Variante steht auch privaten Investoren als qualifizierte Anleger zur Verfügung. Die Zusammenführung einzelner Immobiliengesellschaften und die Beteiligung von zusätzlichen Investoren an einem grösseren Immobiliengefäss dürften dafür die treibenden Ideen sein. 

Beim Aufsetzen der L-QIF Struktur sind die Steuerfolgen des Immobilientransfers im Detail zu prüfen. Selbst bei fehlender wirtschaftlicher Handänderung ist man insbesondere von der Erhebung der Handänderungssteuern in gewissen Kantonen nicht gefeit (vgl. z. B. BGE 9C_312/2023 vom 7. Dezember 2023).

L-QIFs eignen sich nicht nur für direkten oder indirekten Grundbesitz, sondern können sich auch für andere Vermögenswerte als attraktive Anlageform entwickeln, auch für private Investoren als Anleger (z. B. bewegliches Vermögen von Vorsorgeeinrichtungen und anderen professionellen Anlegern, Familienvermögen und Nachfolgeplanung). Eine familiäre Verbundenheit der Anlegerinnen und Anleger ist hierbei nicht notwendigerweise schädlich und die Bewilligungspraxis der FINMA wird letztlich entscheidend sein, ob L-QIFs in diesem Marktsegment erfolgreich sein werden.