- Ein Jahr nach der Zinswende erwarten die professionellen Marktteilnehmer sinkende Preise für alle Immobiliensegmente, Regionen und Lagen.
- Die negativen Erwartungen drücken den Swiss Real Estate Sentiment Index auf ein neues Allzeit-Tief.
- Zinsrisiken, Regulierung und das Risiko sinkender Immobilienwerte trüben den Ausblick.
- Nur 18% der Befragten sind zuversichtlich, dass sich das Netto-Null-Ziel 2050 auf den definierten Absenkpfaden erreichen lässt.
- Lediglich 3% sind überzeugt, dass die Portfoliowerte alle bevorstehenden ESG-Massnahmen berücksichtigen.
Schweizer Anlageimmobilien stehen vor einem herausfordernden Jahr. Dies zeigen die Umfrageresultate zum Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®), welcher die Erwartungen von professionellen Investoren, Entwicklern, Beratern und Bewertern zum Schweizer Immobilienanlagemarkt abbildet. Für die kommenden zwölf Monate sind die Erwartungen für die wirtschaftliche Entwicklung mit -32.4 Punkten zwar ein wenig optimistischer als im Vorjahr (-51.4 Pt.), aber eine deutlich negative Einschätzung der Preisentwicklung über alle Immobiliensegmente von -88.6 Punkten (Vorjahr: -27.7 Pt.) drückt den sresi® auf ein Allzeittief von -77.4 Punkten (Vorjahr: -32.5 Punkte).
Die Komponenten Wirtschaft und Preis werden für den Index 20/80 gewichtet und können daher nicht wie dargestellt summiert werden.
> Klicken Sie auf die Grafik, um diese zu vergrössern
Preiserwartung für alle Segmente, Lagen und Regionen negativ
Zum ersten Mal in der über 10-jährigen Zeitreihe des sresi® sind die Preiserwartungen für alle Immobiliensegmente negativ. Erstmals lagen auch die Preiserwartungen in zentralen Lagen im negativen Bereich. Nahezu 100% der Befragten gehen für periphere Lagen von einer negativen Preisentwicklung aus.
Auch für die Grossregionen und Wirtschaftszentren sieht die konsolidierte Meinung keine Preissteigerungen, nachdem die Befragten im Vorjahr immerhin für die Genferseeregion, Zürich und einen Teil der Zentralschweiz noch positive Preiserwartungen hatten.
> Klicken Sie auf die Grafik, um diese zu vergrössern
Entspannung auf der Angebotsseite
Im Wohnsegment schätzen die Befragten adäquate Investitionsmöglichkeiten mit -60.9 Punkten zwar nach wie vor als knapp ein. Dieser Wert hat sich im Vorjahresvergleich (-103.2 Pt.) allerdings um gut einen Drittel verbessert. Die Verfügbarkeit von Spezialimmobilien wird ebenfalls als knapp bewertet, wenn auch nur moderat (-21.6 Pt.) und weniger ausgeprägt als im Vorjahr (-41.1 Pt). Auch die Verfügbarkeitswerte der Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen haben sich verbessert und liegen nun im leicht positiven Bereich.
Zinsen, Regulierung und möglicher Wertzerfall wichtigste Risikofaktoren
Die Befragten sehen in der Risikoeinschätzung drei Komponenten im Vordergrund. Zinsrisiken werden wie im Vorjahr mit 2.3 Punkten auf einer 3er-Skala als grösstes Risiko eingeschätzt. Im Verlauf der letzten Jahre ist dieser Wert stark angestiegen; 2020 lag er noch um mehr als die Hälfte tiefer – bei 1.1 Punkten.
> Klicken Sie auf die Grafik, um diese zu vergrössern
An zweiter Stelle liegt der langjährige frühere Spitzenreiter, das Risiko schärferer Regulierungen (2.1 Pt.). Neben den bekannten politischen Bestrebungen der Ertragsdeckelung und den raumplanerischen Herausforderungen dürften auch die erwarteten Massnahmen im Bereich Nachhaltigkeit dazu beigetragen haben, dass dieses Risiko mit seinem zweithöchsten Wert seit Umfragebeginn eingeschätzt wurde.
Das Risiko sinkender Immobilienwerte schätzten die Befragten in den bisherigen Umfragen zum sresi® als gering ein. Im Jahr 2023 liegt dieses Risiko mit einem Wert von 2.0 Punkten auf dem dritten Platz der Risikorangliste.
Deutliche Aussagen zur Nachhaltigkeit
Nur 18% der Befragten sind eher oder klar der Meinung, dass sich das Netto-Null-Ziel 2050 auf den definierten Absenkpfaden und den damit einhergehenden Massnahmen erreichen lässt.
Frappant ist die Feststellung der Umfrageteilnehmenden zur Frage, ob alle Kosten und Investitionen für ESG-Massnahmen in den Portfoliowerten berücksichtigt sind. 86% der Befragten sind der Auffassung, dass dies nicht oder nur teilweise der Fall ist. Nur 3% sind überzeugt, dass die Werte alle bevorstehenden ESG-Massnahmen berücksichtigen.
Weiter finden lediglich 6% der Befragten, dass die aktuell publizierten ESG-Kennzahlen eine aussagekräftige Vergleichbarkeit der Marktteilnehmer ermöglichen. Über die Hälfte ist der Meinung, dass ein Vergleich gar nicht möglich ist. «Unsere Umfrage unter den professionellen Marktteilnehmern zeigt deutlich, dass die Rahmenbedingungen und Standards im Bereich der Nachhaltigkeit weiter konkretisiert werden müssen», sagt Beat Seger, Partner und Immobilienexperte bei KPMG.
Weitere Informationen sowie die ausführliche Studie finden Sie unter: www.kpmg.ch/sresi
Methodik Der KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) dient als Vorlaufindikator für die erwarteten Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt. Der Hauptindex setzt sich aus der Einschätzung zur wirtschaftlichen Entwicklung und zur Preisentwicklung auf dem Immobilienanlagemarkt zusammen. Im aggregierten Index werden die Einschätzungen zur Wirtschaftslage mit 20 Prozent und die Einschätzung zur Immobilienpreisentwicklung mit 80 Prozent gewichtet. Die Subindizes widerspiegeln die Einschätzungen der Marktakteure in Bezug auf einzelne Markt- und Nutzungssegmente. Die Datenerhebung erfolgte erstmals im Jahr 2012 und wird zur Generierung der Indizes jährlich fortgeführt, was den Vergleich der Markteinschätzungen über die Zeit ermöglicht. An der diesjährigen Umfrage nahmen rund 350 Immobilieninvestoren und -bewerter im Schweizer Immobilienanlagemarkt teil. Die Umfrageteilnehmer repräsentieren ein Anlage- und Bewertungsvolumen von rund CHF 350 Mia. Die Umfrage fand zwischen dem 14.06.2023 und dem 25.08.2023 statt. |
