Toepassingsgebied btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw sterk ingeperkt vanaf 1 januari 2024

Gelet op het nakende einde van de tijdelijke regeling voor afbraak en heropbouw – die eerder al eens met een jaar werd verlengd tot 31 december 2023 – leefde in de bouwsector sterk de vraag of deze vaak toegepaste maatregel opnieuw verlengd zou worden en of deze eventueel zelfs definitief verankerd zou worden in de btw-wetgeving.  In het kader van de begrotingsoefening voor 2024 bereikte de federale regering eerder deze week finaal een akkoord inzake de toekomst van het verlaagd btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw. Dit akkoord impliceert een grote inperking van de draagwijdte van dit verlaagd tarief en is vooral nefast voor bouwpromotoren.

De huidige tijdelijke regeling voor afbraak en heropbouw zal op zich niet verlengd worden. Deze tijdelijke regeling kent een ruim toepassingsgebied en voorziet dat naast werken ook de levering van heropgebouwde woningen/appartementen door bouwpromotoren kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%, voor zover de koper voldoet aan diverse sociale voorwaarden (“enige en hoofdzakelijk eigen woning”) en de woning / het appartement een bewoonbare oppervlakte heeft van maximaal 200 m².  Onder de nieuwe regels zal dit gunsttarief van 6% niet langer van toepassing zijn op dergelijke leveringen, behoudens indien de voorwaarden van de overgangsmaatregel voldaan zijn (zie verder).

Ook zal de huidige permanente regeling voor afbraak en heropbouw, die slechts van toepassing is in 32 specifiek vastgelegde centrumsteden en enkel betrekking heeft op “werken”, vanaf 1 januari 2024 uitgebreid worden tot het volledige Belgische grondgebied. De toepassing van het verlaagd btw-tarief wordt vanaf dat moment echter gekoppeld aan enkele bijkomende voorwaarden die er voor dienen te zorgen dat de maatregel, zoals vereist door Europese wetgeving, een ‘sociaal’ karakter behoudt. Die bijkomende voorwaarden zijn tweeledig en herkennen we uit de aflopende tijdelijke regeling:

• de nieuwbouwwoning / het nieuwbouwappartement zal als enige en hoofdzakelijk eigen woning worden gebruikt, waarbij de betrokken bouwheer ten minste vijf jaar zijn domicilie op dat adres zal vestigen; en
• de totale bewoonbare oppervlakte van de nieuwbouwwoning zal 200 m² niet overschrijden.

Hieruit volgt dat het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw in zijn nieuwe jasje enkel nog van toepassing zal zijn op werken die gefactureerd worden door de aannemer aan de bouwheer en dit voor zover de bouwheer de heropgebouwde woning zal aanwenden als enige en hoofdzakelijk eigen woning. Promoteren en vastgoedinvesteerders zullen dus niet langer aanspraak kunnen maken op dit tarief. Wat betreft vastgoedinvesteerders zou het verlaagd tarief wel nog van toepassing zijn op afbraak- en heropbouwwerken voor zover de heropgebouwde woningen verhuurd zouden worden aan een sociaal verhuurkantoor. De vastgoedinvesteerder die evenwel in de toekomst heropgebouwde woningen via de reguliere huurmarkt wenst te verhuren valt dus uit de boot, behoudens indien de voorwaarden van de overgangsmaatregel voldaan zijn (zie verder).

Rekening houdend met de late aankondiging van deze nieuwe maatregelen, zal men zowel voor de tijdelijke als de permanente regeling in specifieke overgangsmaatregelen voorzien voor lopende projecten.

Zo zal de tijdelijke regeling voor de verkoop van nieuwbouwwoningen nog wat langer in voege blijven voor projecten waarvan de omgevingsvergunning uiterlijk op 30 juni 2023 werd aangevraagd. In dergelijke gevallen zal men het tarief van 6% kunnen toepassen op alle btw die opeisbaar wordt ten laatste op 31 december 2024. Hieruit volgt ons inziens dat het voor bouwpromotoren dus niet noodzakelijk is om hun thans reeds afgewerkte heropgebouwde nieuwbouwwoningen nog zo veel als mogelijk voor het jaareinde van 2023 te verkopen/factureren indien de omgevingsvergunning ten laatste op 30 juni 2023 werd aangevraagd. Men heeft tijd tot eind volgend jaar. Ook voor lopende projecten waarop de Wet Breyne van toepassing is, zullen de schijven die gefactureerd worden door de promotor conform deze wet ons inziens tot 31 december 2024 kunnen genieten van dit verlaagd btw-tarief, voor zover uiteraard de omgevingsvergunning voor het project aangevraagd is op uiterlijk 30 juni 2023.

Daarnaast zou ook voor de huidige permanente regeling (in de 32 centrumsteden) een overgangsmaatregel in het leven geroepen worden. Projecten waarvoor de omgevingsvergunning uiterlijk op 31 december 2023 wordt aangevraagd, zullen niet aan de bijkomende voorwaarden dienen te voldoen, voor zover de btw op de uit te voeren werken opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december 2024. Btw die opeisbaar wordt na die datum zal aldus onderhevig zijn aan het standaard btw-tarief van 21%.

Behoudens de beperkte draagwijdte van de voorziene overgangsmaatregelen, zullen verkopen van heropgebouwde nieuwbouwwoningen vanaf 1 januari 2024 niet langer van een verlaagd btw-tarief van 6% kunnen genieten. Zowel toekomstige kopers als bouwpromotoren zien op die manier een gunstregeling wegvallen die enigszins slachtoffer werd van haar eigen succes, gelet op de begrotingsimpact van de erg populaire tijdelijke maatregel.

Evenzeer zal het aangepaste toepassingsgebied van de permanente regeling voor afbraak en heropbouw een grote impact hebben. Hoewel de maatregel vanuit geografisch oogpunt weliswaar wordt uitgebreid tot het volledige land, zullen de praktische toepassingsgevallen een sterke reductie kennen.

Het is wachten op de details van de precieze implementatie van de aangepaste permanente regeling en de overgangsmaatregelen. Hoe dan ook lijkt vast te staan dat men het voortaan helaas zal moeten stellen met de lightversie van het in de voorbije jaren veelvuldig door particulieren én bouwpromotoren/vastgoedinvesteerders toegepaste gunsttarief. Wordt ongetwijfeld vervolgd…

Auteurs: Thomas Van Beveren, Counsel KPMG Law & Erik Brams, Sr. Tax Adviser