Bewertung von Portfolios

Wir unterstützen Sie bei der Ermittlung des Marktwerts ihres Immobilienportfolios und erstellen unabhängige Gutachten, welche für die Bilanzierung, die Finanzierung oder die Evaluation und Beurteilung verschiedener Handlungsoptionen verwendet werden können.

Dabei verwenden wir die gängigen Schätzungsmethoden und legen die angewandte Methodik, die verwendeten Informationsquellen sowie die getroffenen Annahmen transparent und nachvollziehbar dar.

Neben der Herleitung des Marktwerts Ihres Portfolios zu einem bestimmten Zeitpunkt können wir Ihnen auch die Einflüsse möglicher strategischer Entscheidungen aufzeigen. Dies kann die Durchführung von Entwicklungs- oder Sanierungsprojekten betreffen oder den Ankauf bzw. Verkauf von Liegenschaften zur Folge haben, womit die Qualität und die Resilienz des Portfolios gesteigert werden.

Wir unterstützen institutionelle Investoren, professionelle Anleger und private Immobilieneigentümer, Entwickler, Vorsorgewerke, Erbengemeinschaften, das Gewerbe (KMU), globale Unternehmen, die öffentliche Hand und Non-Profit Organisationen bei der Wertermittlung von Liegenschaften, Immobilienportfolios, Betriebsimmobilien und bei der Herleitung aller immobilienrelevanten Entscheidungsfaktoren.

Wir erbringen unsere Bewertungsdienstleistungen in der ganzen Schweiz und international. Dabei verfügen wir über eine grosse Marktnähe, was es uns ermöglicht, die Entwicklung der relevanten Werttreiber von Immobilien jederzeit zu beobachten und einzuschätzen.

Wir zeichnen uns dadurch aus, dass wir Ihnen mehr als Marktwerte nach anerkannten Bewertungsstandards liefern. Wir sind Ihr Sparringpartner bei Ihren wichtigen Überlegungen und teilen unser Know-how mit Ihnen, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können.

Ihre möglichen Fragestellungen

Was ist der Marktwert Ihrer Liegenschaften oder Ihres Immobilienportfolios?
Welche Faktoren beeinflussen den Wert Ihrer Immobilien?
Wie können Sie den Lebenszyklus Ihrer Immobilien verlängern?
Welchen Einfluss hat ein Sanierungsprojekt auf den Wert Ihrer Immobilie?
Wie wirken sich Investitionen in die Liegenschaften, Zukäufe oder Verkäufe auf die Qualität des Immobilienportfolios aus?
Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkauf eines Entwicklungsprojekts?
Welche Wertpotenziale schlummern in Ihren Betriebsimmobilien?
Wie und in welchem Ausmass kann ein vorhandenes Wertpotenzial (z.B. Umzonung) unter Berücksichtigung verschiedener Rechnungslegungsstandards bei der Wertermittlung berücksichtigt werden?
Mit welcher Mehrwertabgabe ist bei einer Projektentwicklung zu rechnen?
Wie würde sich der Wert des Immobilienportfolios verändern, wenn sich das makroökonomische Umfeld (z.B. Zinsen, Inflation) oder liegenschaftsspezifische Werttreiber (z.B. Marktmieten, Leerstände, etc.) verändern?

Wie beeinflussen Zukäufe, Verkäufe oder Investitionen in Immobilien die Diversifikation des Immobilienportfolios?
Wie wirken sich Investitionen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit von Liegenschaften auf den Wert des Immobilienportfolios aus?
Wie haben sich die Kennzahlen (KPI) des Immobilienportfolios (z.B. Marktwert, Renditen, WAULT) entwickelt? Wie können Sie diese KPI's beeinflussen?
Welche latenten Steuern bestehen auf Ihren Liegenschaften und welche sind relevant für die Bewertung?
Welche Werte können Sie der Berechnung von Gewinnsteuern zugrunde legen?
Wie hoch sind die Landwerte der Liegenschaften im Portfolio?
Wie lassen sich die Massnahmen zur Risikoreduktion von Immobilienportfolios quantifizieren?
Welchen Einfluss haben Investitionen zur Umsetzung der ESG-Strategie auf die Rendite der Immobilienanlagen?
Welche Immobilienwerte können Sie für ihre Unternehmensfinanzierung einsetzen?
Wie lassen sich Immobilienportfolios und andere Werte bei Erbschaften oder Nachfolgelösungen fair aufteilen?

Unsere Lösungen

Die Kenntnis des Marktwerts ihres Immobilienportfolios spielt für institutionelle Investoren, Unternehmen und private Anleger eine wichtige Rolle. Gründe sind Anforderungen im Rahmen der Rechnungslegung, regulatorische Grundsätze oder die Notwendigkeit zielführender Informationsgrundlagen für Geschäftsentscheidungen.

Im Rahmen einer ganzheitlichen Analyse der relevanten Werttreiber aller Liegenschaften im Immobilienbestand können bestehende Potenziale identifiziert und die Auswirkungen bestimmter Handlungsoptionen (z.B. Sanierungsprojekte) oder Markttrends (z.B. ESG, Nachhaltigkeitsanforderungen, Inflationseinflüsse) auf die Performance eines Immobilienportfolios abgeschätzt werden.

Wir bewerten Ihr Immobilienportfolio einmalig oder in einem regelmässig wiederkehrenden Zyklus unter Anwendung der gängigen Schätzungsmethoden und unter Berücksichtigung der für Sie geltenden Rechnungslegungsstandards. Als unabhängiger Schätzungsexperte erstellen wir anerkannte Gutachten.

Wir stehen Ihnen auch beratend zur Seite und ermitteln den Marktwert von Entwicklungsprojekten, berechnen Sanierungsszenarien oder wir unterstützen Sie mit Immobilienbewertungen bei Ihren Akquisitionen und Desinvestitionen.

Unsere Bewertungen oder Szenarioanalysen zeigen Ihnen die Auswirkungen individueller Objektstrategien oder aktueller Markttrends auf den Marktwert des Gesamtportfolios auf.

Wir sind regional und fachlich breit aufgestellt und bewerten Immobilien in sämtlichen Landesteilen der Schweiz. Dabei decken wir alle Nutzungsarten ab: von Wohnhäusern über Büro- und Gewerbeliegenschaften und Verkaufsnutzungen bis hin zu gemischt genutzten Immobilien, Spezialliegenschaften, Arealen oder besonderen ertragsbringenden Grundstücken und Anlagen (z.B. Industrieanlagen, Kliniken und Krankenhäuser, Wald, Kiesgruben).

Unsere Immobilien-Bewertungsdienstleistungen erbringen wir auch in Kombination mit Unternehmensbewertungen in Zusammenarbeit mit dem spezialisierten Valuation Team von KPMG.

Projektbeispiele

Auswahl an Portfoliobewertungen aus unserer Referenzenliste:

Bewertung der Liegenschaftsbestände in einem jährlich wiederkehrenden Zyklus zwecks Bilanzierung als akkreditierter unabhängiger Schätzungsexperte. Zu unseren Kunden zählen Immobilienfonds, Anlagestiftungen oder kotierte Immobilienunternehmen mit Liegenschaftsbeständen zwischen < CHF 50 Mio. und > CHF 3 Mrd. pro Anlagegefäss.
Wir ermitteln die Marktwerte aller Immobilien einzeln und weisen die Resultate sowohl auf Liegenschaftsstufe als auch konsolidiert über das gesamte Portfolio aus.
Die Wertermittlung erfolgt mehrheitlich auf Basis der Discounted Cashflow Methode (DCF Methode) und unter Berücksichtigung der jeweiligen Rechnungslegungsstandards.
Aufgrund unserer Präsenz in allen Landesteilen können wir Liegenschaftsbewertungen in sämtlichen Regionen der Schweiz unter Berücksichtigung der lokalen Marktbedingungen durchführen.

Bewertung der Liegenschaftsbestände für Finanzierungsanträge im Rahmen der Fremdkapitalbeschaffung. Für einen professionellen Investor bewerten wir regelmässig den Immobilienbestand und erstellen unabhängige Gutachten für Kapitalbeschaffungen und Refinanzierungen.
Für im Ausland gelegene Immobilien koordinieren wir die Bewertungen im internationalen KPMG Netzwerk und konsolidieren die Bewertungsresultate in Landeswährung.

Herleitung und Quantifizierung der Einflüsse von individuellen & kumulativen Veränderungen einzelner Werttreiber auf den Gesamtwert eines Immobilienportfolios. Für verschiedene unserer Kunden ermitteln wir neben dem tatsächlichen Marktwert eines Portfolios zu einem gewissen Zeitpunkt zusätzlich Szenariowerte unter der Annahme, dass sich einzelne wertrelevante Grössen verändern. So kann die Sensitivität des Portfoliowerts auf gewisse Faktoren dargestellt werden.
Wir zeigen beispielsweise auf, welche Auswirkungen die Veränderung von Parametern wie Diskontierungszinssatz, Mietzinseinnahmen oder Leerstand auf das Gesamtportfolio haben würden.
Auch die Auswirkungen von Veränderungen bei makroökonomischen Grössen wie der Inflationsrate oder den Einfluss von Regulierungen können wir quantitativ aufzeigen.

Bewertung verschiedener Varianten eines Sanierungsprojekts zwecks Schaffung zielführender Entscheidungsgrundlagen. Für einen institutionellen Investor ermittelten wir jährlich den Wert einer Liegenschaft im Rahmen der Bilanzierung. Für diese Liegenschaft lagen verschiedene Sanierungsoptionen vor, welche unser Kunde miteinander vergleichen wollte.
Wir ermittelten den Liegenschaftswert per Fertigstellung auf Basis der unterschiedlichen Szenarien. Damit konnten die vorliegenden Optionen verglichen und im Kontext der erwarteten Investitionen beurteilt werden, was als Entscheidungsgrundlage für die Objektstrategie diente.

Darstellung der wichtigsten Werttreiber sowie deren Veränderungen über die Zeit auf Portfoliostufe. Im Rahmen jährlicher Portfoliobewertungen führen wir regelmässig umfassende Portfolioanalysen durch. Hierbei stellen wir die wertrelevanten Grössen über den gesamten Liegenschaftsbestand dar und zeigen die bedeutendsten Veränderungen gegenüber der Vorjahresbewertung (z.B. Cashflow-Forecast) auf.
Auch können wir die Entwicklung bestimmter Kennzahlen (z.B. Renditen, Leerstände) über die Zeit und die Zusammensetzung des Portfolios auf verschiedenen Ebenen (z.B. regional, nach Nutzung) darstellen.
Die konsolidierte Berechnung spezifischer KPI’s wie WAULT sind auch auf Portfoliostufe möglich.

Überprüfung eines Immobilienportfolios hinsichtlich der Erfüllung der Nachhaltigkeitsanforderungen und Überarbeitung der objektspezifischen Investitionsplanung.
Über das Gesamtportfolio führten wir ein Assessment zur ESG-Konformität der Liegenschaften durch. Vor dem Hintergrund der Analyse überprüften wir die objektspezifischen Investitionsplanungen und erarbeiteten, wo angebracht, Anpassungsvorschläge.
Durch Berücksichtigung der überarbeiteten Investitionsplanung für die periodische Portfoliobewertung konnte sichergestellt werden, dass die den Liegenschaftsbewertungen unterstellten Szenarien der Nachhaltigkeitsstrategie der Eigentümerin entsprachen und im Rahmen des ESG Trends «Best Practice» erfolgten.

Ermittlung des Landwerts zwecks Bilanzierung oder als Grundlage für Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Für eine grosse Wohnbaugenossenschaft ermitteln wir regelmässig zusätzlich zu den Liegenschaftswerten die Landwerte des entsprechenden Immobilienbestands.
So kann der Anteil von Land und Gebäude am Marktwert aufgezeigt werden, was Grundlage für die zu verbuchenden Abschreibungen bildet.
Darüber hinaus hilft die Kenntnis des Landwerts bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Sanierungs- und Entwicklungsprojekten.

Als unabhängige Gutachterin ermittelten wir den Wert des kleinen Immobilienportfolios einer Erbengemeinschaft.
Die Bewertung berücksichtigte verschiedene Szenarien, da innerhalb der Erbengemeinschaft unterschiedliche Auslegungen in Bezug auf Entwicklungspotenziale des Portfolios bestanden.
Der auf umfassende behördliche und rechtliche Abklärungen abgestützte Bewertungsbericht bildete die quantitativ objektive Grundlage für die Einigung der Anspruchsberechtigten.

Im Rahmen der Prüfung von Jahresrechnungen für die jährliche Revision agieren wir als Fachexperten für Immobilienthemen und Portfoliobewertungen.
In diesem Zusammenhang plausibilisieren wir für ausgewählte Liegenschaften die von den unabhängigen Schätzungsexperten der zu prüfenden Gesellschaft oder des Anlagegefässes ermittelten Marktwerte.
Diese Plausibilisierung einer Vielzahl von Marktwertschätzungen gibt uns einen breiten und tiefen Einblick in die Immobilienbewertungen anderer Fachexperten. Dies stützt die für einen Immobilienschätzer wichtige Gesamtsicht auf den Immobilienmarkt.