18-08-2023
Hürden beim Vergleich von Umweltkennzahlen von Immobilienfonds nach AMAS und Daten als Grundlage der Nachhaltigkeitsstrategie.
Umwelt-KPIs von Immobilienfonds: nur schöner Schein?
Die von der AMAS definierten Umweltkennzahlen lassen einen gewissen Spielraum bei der Erhebung der Daten zu, was die Vergleichbarkeit zwischen den Immobilienfonds erschwert. Die Datenerhebung bildet die Grundlage für eine fundierte Nachhaltigkeitsplanung des Immobilienportfolios.
Die Erarbeitung und Umsetzung einer Nachhaltigkeitsstrategie stellt nicht nur die Eigentümer von direkt gehaltenen Immobilien vor grosse Herausforderungen, sondern auch die Anleger in Bezug auf die Beurteilung der Effektivität der ergriffenen Massnahmen. Entscheidend sind einerseits die Vollständigkeit, Relevanz und objektive Darstellung der ausgewiesenen Kennzahlen auf Portfoliostufe und andererseits die Vergleichbarkeit mit anderen Portfolios.
Selbstregulierung auf dem Vormarsch
Das Reporting hat in den letzten Jahren grosse Fortschritte gemacht, von einst blumigen Absichtserklärungen hin zu konkreten CO2-Absenkpfaden und der Veröffentlichung relevanter Umweltkennzahlen. Dies ist nicht zuletzt auf die (wenn auch im Vergleich zur EU nur langsam) zunehmenden regulatorischen Anforderungen zurückzuführen. Die Asset Management Association Switzerland (AMAS) hat als Teil der freien Selbstregulierung im Zirkular 04/2022 die für Immobilienfonds zu publizierenden umweltrelevanten Kennzahlen präsentiert, welche anschliessend ebenfalls durch KGAST zur Publikation empfohlen worden sind.
Dabei wurde seitens AMAS bewusst auf eine möglichst einfache und verhältnismässige Umsetzbarkeit Wert gelegt, mit dem Ziel, rasch Transparenz und Vergleichbarkeit gewährleisten zu können. Einbussen im Detaillierungsgrad werden dabei in Kauf genommen. Spätestens im Jahresbericht mit Abschlussdatum am oder nach dem 31. Dezember 2023 sind die geforderten Kennzahlen zum Abdeckungsgrad, Energieträgermix, Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen zu publizieren. Dementsprechend ist es Zeit für eine Bestandsaufnahme der aktuellen Situation.
In der Berichtsperiode 2022 haben alle kotierten Immobilienfonds Umweltkennzahlen publiziert, welche die Anforderungen der AMAS erfüllen, bei den nicht kotierten Fonds ist es immerhin eine Mehrheit. Da die Nagelprobe erst zum Ende des Kalenderjahres 2023 ansteht, dürfte der der Druck der Anleger die treibende Kraft für die Publikation von Nachhaltigkeitskennzahlen sein, und die AMAS-Anforderungen sind vor allem eine willkommene, gemeinsame Definition dieser Kennzahlen.
Ziele also vorerfüllt? Die Antwort auf diese Frage lautet wohl jein. In Bezug auf Transparenz liegt die überwiegende Mehrheit der Immobilienfonds auf Kurs. Die Vergleichbarkeit zwischen den Fonds, dem erklärten zweiten Ziel der AMAS, dürfte dagegen eher Schiffbruch erleiden.
Unterschiedliche Grundlagen als Vergleichshürden
Hauptgrund hierfür sind unterschiedliche zulässige Bemessungsgrundlagen und Datentiefen, welche einerseits Quervergleiche zwischen verschiedenen Fonds vor allem für Aussenstehende erschweren, und welche andererseits zumindest das Risiko einer Beschönigung der Kennzahlen offenlassen.
Ein Beispiel ist der offen zu legende Abdeckungsgrad, welcher darlegt, für welchen Anteil der Liegenschaften im Portfolio die Energieverbrauchsdaten erhoben werden. Die AMAS fordert hier lediglich, dass es das Ziel sein sollte, «den Abdeckungsgrad über die Zeit stetig zu verbessern und idealerweise einmal einen Abdeckungsgrad von 100% zu erreichen». Hieraus lässt sich weder eine Pflicht lesen noch braucht es viel Fantasie, um sich vorzustellen, dass die nötige Datenmessung bei nicht ESG-konformen Liegenschaften wohl keine unmittelbare Priorität geniesst.
Abbildung 1: Publizierte Abdeckungsgrade von kotierten und nicht kotierten Immobilienfonds gemäss jeweiligen Geschäftsberichten aus dem Geschäftsjahr 2022 (keine Ausweisung des Abdeckungsgrads bei 19 von 61 berücksichtigten Immobilienfonds). Kreisgrösse entspricht jeweiligem NAV.
Doch auch ein hoher Abdeckungsgrad bietet noch keine Garantie, dass alle Energieverbrauchsdaten auch so erfasst werden, wie sie effektiv angefallen sind. Das AMAS-Zirkular ermöglicht nämlich zwei unterschiedliche Arten der Datenbestimmung: Messung oder Berechnung. Als Methode der Messung gelten dabei sowohl die effektive Erhebung mittels automatischer Datenübertragung als auch das nachträgliche Erfassen mittels Belegen und Rechnungen. Ein Grossteil der Bestandsliegenschaften ist nicht mit automatischen Zählern ausgestattet, weshalb die Daten heutzutage überwiegend manuell ausgelesen werden müssen. Für den Eigentümer ist dies mit erheblichem zeitlichem und personellem Aufwand verbunden.
Verlockend klingt daher die zweite Möglichkeit der Berechnung. Hierbei werden die Verbrauchsdaten anhand von Vergleichswerten bzw. Benchmarks modelliert, welche dem Eigentümer einen gewissen Ermessensspielraum überlassen. Dadurch ist die Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben.
Auch in Bezug auf die Datentiefe werden unterschiedliche Ansätze geduldet: es «sollen mindestens die Emission Scopes 1 und 2 ausgewiesen werden». Auf Scope 3 wird also explizit nicht Bezug genommen. Zur Erklärung: bei Scope 1 handelt es sich um die durch die Liegenschaft selbst verursachten Emissionen (z.B. Heizöl, Erdgas). Scope 2 umfasst die vorgelagerten Emissionen, die zur Liegenschaft geführt werden (z.B. Fernwärme, Allgemeinstrom). Weitere vor- und nachgelagerte Emissionen (z.B. Mieterstrom), welche je nach Liegenschaft einen nicht unwesentlichen Beitrag zu den Gesamtemissionen leisten, bilden Scope 3.
In der Praxis gehen die Herangehensweisen der Fonds wenig überraschend auseinander. Oft werden Informationen zum Scope-Umfang der Kennzahlen (zumindest bislang) nicht ausgewiesen. Die restlichen Fonds, welche die inkludierten Scopes transparent kommunizieren teilen sich grob gleichmässig in die Gruppen Scope 1-2 und Scope 1-3 auf.
Ein erster Schritt ist gemacht, weitere müssen folgen
Der Verweis auf diese unterschiedlichen Herangehensweisen soll an dieser Stelle weder eine Kritik an der AMAS noch an den Immobilienfonds darstellen, ganz im Gegenteil. In sehr kurzer Zeit sind die Grundlagen für die rigorose Datenerhebung zu Energie- und Verbrauchsdaten geschaffen sowie die entsprechenden Werte erhoben und aufbereitet worden. Es liegt in der Natur der Sache, dass eine pragmatische Herangehensweise diesbezüglich schneller zu Erfolgen führt. Die Tolerierung von Lücken ist an dieser Stelle ein Preis, den man zu zahlen bereit ist.
Das bedeutet aber nicht, dass in Zukunft nicht umso mehr geleistet werden muss. Mittelfristig müssen die Vorschriften konvergieren und vereinheitlicht werden, um echte Transparenz und Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Der Druck aus Anlegersicht wird weiter steigen, insbesondere weil die Gesetzgebung im europäischen Ausland (Stichwort EU-Taxonomie) bereits sehr viel weitergeht als in der Schweiz. Entsprechend ist auch in der Schweiz kurz- bis mittelfristig mit Verschärfungen zu rechnen.
Datenerhebung als Grundlage für eine fundierte Nachhaltigkeitsplanung des Immobilienportfolios
Schliesslich ist die Datenaufnahme neben der Publikation auch nur der erste Schritt zur Definition einer Nachhaltigkeitsstrategie in Bezug auf nötige betriebliche oder sanierungstechnische Massnahmen, um das jeweilige Gebäudeportfolio zukunftsfest bzw. im Einklang mit den Nachhaltigkeitskriterien zu gestalten.
So können die erhobenen Verbauchs- und Energiedaten mittels CRREM-Analyse dem CO2-Absenkpfad zur Erfüllung der Netto-Null-Strategie gegenübergestellt und die Zeitpunkte der Überschreitung der zulässigen Grenzwerte für jede Liegenschaft sowie für das Portfolio insgesamt ermittelt werden. Anschliessend kann der Sanierungszeitpunkt im Spannungsfeld zwischen gebäudetechnischen, nachhaltigen und performance-relevanten Kriterien optimiert werden. Erst durch diese umfassende Betrachtung können die ESG-Hauptkriterien erfüllt werden.