Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz

Die Besteuerung von Immobiliengeschäften in der Schweiz ist komplex und stark von kantonalen Besonderheiten geprägt. Ob beim direkten Verkauf einer Liegenschaft, dem indirekten Verkauf mittels einer Immobiliengesellschaft, bei Umstrukturierungen, einem Grundstückstausch oder bei der Übertragung innerhalb der Familie – die Grundstückgewinnsteuer spielt fast immer eine zentrale Rolle.

Diese Seite gibt Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten Transaktionsformen, zeigt auf, worauf steuerlich besonders zu achten ist, und bietet praktische Hinweise für eine vorausschauende Steuerplanung. Ziel ist es, Risiken zu vermeiden, Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen und für jede Situation die passende Lösung zu finden.

Christoph Frey

Christoph Frey

Partner, Real Estate Tax

KPMG Switzerland

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Immobilienverkauf & Steuern: Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz

Die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) ist in der Schweiz eine kantonal geregelte Steuer, die bei der Veräusserung von Grundstücken anfällt.

Sie betrifft sowohl private als auch juristische Personen, ist objektbezogen und knüpft an die Veräusserung eines in der Schweiz gelegenen Grundstücks an.

Die Relevanz der Grundstückgewinnsteuer erstreckt sich weit über den einfachen Verkauf eines Einfamilienhauses hinaus und kann zu komplexen Fragestellungen bei Transaktionen wie dem Verkauf von Immobiliengesellschaften, Nachfolgeplanungen und Umstrukturierungen führen.

Verkauf von Liegenschaften

Direkter Verkauf; Asset Deal

Beim direkten Verkauf einer Liegenschaft aus dem Privatvermögen fällt die Grundstückgewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten an. Zu den Anlagekosten gehören neben dem Kaufpreis auch wertvermehrende Investitionen. In den sogenannten monistischen Kantonen ist dies auch beim Verkauf aus dem Geschäftsvermögen der Fall.

Steuerpflichtig ist ausschliesslich der Verkäufer. Allerdings sichern sich viele Kantone mit einem gesetzlichen Pfandrecht für Grundsteuern ab, wodurch in gewissen Fällen auch der Käufer betroffen sein kann.

Abhängig von der Haltedauer kommt zudem meist ein zeitabhängiger Steuersatz nach dem Degressionsmodell zur Anwendung.

Worauf ist zu achten
- Qualifikation und Geltendmachung von wertvermehrenden Investitionen (Sonderfälle)
- Sicherstellungszahlung an die Steuerbehörde
- Spezialitäten bei Abbruchobjekten und Neubau
- Geltendmachung alternativer Erwerbspreis bei langen Haltedauern zwecks Reduktion des steuerbaren Gewinns und besonderer Abzüge
- Aspekte des Zweivertragsmodells

Verkauf von Immobiliengesellschaften

Indirekter Verkauf; Share Deal

Beim Verkauf einer Immobiliengesellschaft erfolgt kein direkter Grundstücksverkauf, da lediglich die Aktien übertragen werden. Dennoch kann eine wirtschaftliche Handänderung vorliegen, welche die Grundstückgewinnsteuer auslöst und vom Veräusserer getragen werden muss.

Da die steuerlichen Folgen kantonal unterschiedlich geregelt sind, ist eine genaue Prüfung unerlässlich. Die in der Gesellschaft enthaltenen Gewinnsteuern bleiben latent bestehen und beeinflussen den Kaufpreis, wobei die konkrete Berücksichtigung jeweils Verhandlungssache ist.

Worauf ist zu achten
- Der Verkauf einer Immobiliengesellschaft ist in der Regel steuerlich vorteilhaft für den Verkäufer (steuerfreier privater Kapitalgewinn)
- Der Käufer übernimmt die (steuerliche) Historie und Risiken der Gesellschaft. Die Analyse von (steuerlichen) Risiken (Due Diligence) ist nötig
- Ein Share Deal ist in der Abwicklung komplizierter als ein Asset Deal
- Interkantonale sowie internationale Aspekte sind zu berücksichtigen

Umstrukturierungen

Umstrukturierungen wie Fusionen, Spaltungen oder Vermögensübertragungen können grundsätzlich steuerneutral erfolgen, sofern Liegenschaften und andere Vermögenswerte zu Buchwerten übertragen werden.

Häufig wird zusätzlich ein Betriebserfordernis vorausgesetzt, etwa bei Immobiliengesellschaften ein Mindestmietertrag von rund 1.6 bis 2 Millionen Franken. Zudem können Sperrfristen bestehen, die sorgfältig zu berücksichtigen sind.

Worauf ist zu achten
- Strukturierung mit Steueraufschub
- Vorabklärungen mit der Steuerverwaltung (Ruling)

Tausch von Grundstücken

Bei einem Grundstückstausch werden beide Parteien steuerlich wie Verkäufer behandelt, sodass für beide Seiten Grundstückgewinnsteuern anfallen. Es entstehen somit zwei Steuerereignisse.

Worauf ist zu achten
- Verkehrswerte sind korrekt zu ermitteln
- Ein Steueraufschub ist zu prüfen
  (z. B. bei Ersatzbeschaffung)

Schenkung, Erbschaft und Immobilienübertragung

In der Familie – an die nächste Generation 

Bei einer Schenkung, einer Erbschaft oder einer Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie fällt grundsätzlich keine Grundstückgewinnsteuer an. Je nach Kanton können jedoch Schenkungs- oder Erbschaftssteuern erhoben werden.

Erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt ein Verkauf durch die Beschenkten oder Erben, sind der ursprüngliche Erwerbswert sowie das Erwerbsdatum massgebend.

Worauf ist zu achten
- Allfällige Gegenleistungen sind mitzuberücksichtigen (Übernahme Hypothek, Nutzniessung, Wohnrecht), Thema gemischte Schenkung
- Vorabklärungen mit der Steuerverwaltung (Ruling)

Relevante Aspekte der Grundstückgewinnsteuer

Vorsorgeeinrichtungen haben eine spezielle Abzugsfähigkeit für Energie-Sparmassnahmen.

Keine GGSt für PKs bei Übertrag der Immobilien in Anlagestiftung.

Verkauft man Aktien einer Immo AG aus dem Privatbesitz, kann die bezahlte GGSt bei der Immo AG berücksichtigt werden.

Die Anlagekosten spielen bei der GGSt eine grosse Rolle.

Bestätigt: Die Verlustverrechnung der GGSt in verschiedenen Kantonen ist erlaubt.

Die Gewinnallokation im 2-Vertragsmodell wird zukünftig wohl kritischer überprüft.

Grundstückgewinnsteuer: Interkantonale Verlustverrechnung bei Vorsorgeeinrichtungen.

Rechtsgleichheit für Zürcher Unternehmen bei der GGSt.

Worauf es in der Steuerplanung ankommt

Frühzeitige Steuerplanung

Eine strukturierte Vorbereitung hilft, unnötige Steuerlasten zu vermeiden.
Kantonale Besonderheiten kennen

Die Regelungen variieren stark.
Rulings einholen

Besonders bei Umstrukturierungen oder indirekten Verkäufen ist eine verbindliche Steuer-Ruling-Anfrage bei der zuständigen Steuerbehörde empfehlenswert.
Dokumentation und Nachweise sichern

Belege sind insbesondere bei Investitionen, langen Haltedauern und Transaktionen mit Steueraufschub wichtig.
Professionelle Begleitung

Steuerexperten, Treuhänder und Juristen sind beizuziehen, vor allem bei komplexen Transaktionen.

Die Grundstückgewinnsteuer spielt eine zentrale Rolle bei den meisten immobilienbezogenen Transaktionen in der Schweiz.

Komplexe Fragestellungen ergeben sich dabei bei indirekten Verkäufen, Umstrukturierungen, der Bestimmung der Anlagekosten, (interkantonale) Verlustverrechnungen, Kettengeschäften, Zweivertragsmodellen und Sonderfällen wie dem Asset Swap bei Vorsorgeeinrichtungen, um nur einige Beispiele zu nennen.

Die kantonalen und kommunalen Unterschiede sind dabei sehr vielfältig.

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