Votre logement est-il occupé?

La Ville de Hamilton (la « Ville ») a instauré une taxe sur les logements vacants (la « taxe ») dans le cadre de ses efforts visant à combattre la crise du logement au Canada et à réduire le nombre d’habitations vacantes.

D’ici le 30 avril 2025, tous les propriétaires fonciers de la ville de Hamilton doivent remplir une déclaration sur le site Web de la Ville dans laquelle ils indiquent si leur logement est vacant ou non. Les propriétaires fonciers qui ne remplissent pas la déclaration dans les délais prescrits s’exposent à des amendes et à des pénalités.

La taxe sur les logements vacants est une taxe annuelle imposée aux propriétaires de biens immobiliers résidentiels qui sont vacants pendant au moins six mois au cours d’une année civile. L’objectif de cette taxe est de décourager la détention à des fins spéculatives de biens immobiliers et d’augmenter l’offre de logements en incitant les propriétaires fonciers à occuper leurs biens immobiliers ou à les mettre en location.

La taxe approuvée par la Ville de Hamilton s’inscrit dans une stratégie plus vaste en matière de logement, à l’instar d’autres villes canadiennes, comme Toronto et Vancouver.

1. Applicabilité: La taxe s’appliquera à tous les logements qui étaient vacants pendant au moins six mois au cours de l’année civile précédente. Autrement dit, si le logement était inoccupé pendant six mois ou plus au total en 2024, le propriétaire sera assujetti à la taxe.
2. Exigence en matière d’occupation: Un logement n’est pas considéré comme vacant tant que son propriétaire ou un locataire y réside. Si un locataire loue le logement, le propriétaire doit avoir conclu un bail en bonne et due forme d’une durée d’au moins 30 jours avec le locataire.
3. Date limite pour produire la déclaration: Un logement sera considéré comme vacant si son propriétaire ne remplit pas la déclaration au plus tard le 30 avril. Il ne peut donc pas passer outre cette obligation. S’il ne remplit pas la déclaration d’ici le 30 avril, il sera assujetti à la taxe.
4. Taux d’imposition: Tout logement qui est vacant ou réputé vacant sera assujetti à une taxe de 1 % sur le montant de l’évaluation de la valeur actuelle du bien immobilier. L’évaluation de la valeur actuelle se trouve dans l’avis d’évaluation foncière publié par la Société d’évaluation foncière des municipalités (aussi appelée la « SEFM »).
5. Déclarations initiales et futures: Les propriétaires ont jusqu’au 30 avril 2025 pour remplir et soumettre la déclaration initiale à produire pour l’année civile 2024. Toutefois, la date limite de soumission de la déclaration changera après la première année.

Un propriétaire foncier peut être exempté du paiement de la taxe si l’une des situations suivantes s’applique à sa situation :

1. Résidence principale : le logement est la résidence principale du propriétaire. Il s’agit du logement dans lequel vivent le propriétaire et sa famille, et qui est désigné comme sa résidence principale auprès de l’Agence du revenu du Canada.
2. Décès du propriétaire : le logement était inoccupé en raison du décès du propriétaire au cours de l’année précédente ou de l’année suivant le décès du propriétaire.
3. Rénovations majeures : le logement fait l’objet de réparations ou de rénovations, ce qui empêche son occupation, mais tous les permis nécessaires ont été délivrés à cet effet. À l’heure actuelle, le règlement ne précise pas si cette exemption s’applique aux propriétaires fonciers qui ont présenté une demande de permis de réparation ou de rénovation, mais pour qui le permis n’a pas encore été délivré par la Ville.
4. Vente du bien immobilier : le logement a été vendu au cours de l’année civile. L’acheteur ou le vendeur peut soumettre une déclaration. Pour l’acheteur, il convient de demander une copie de la déclaration présentée avant de conclure la transaction.
5. Résident d’un établissement de soins : l’occupant du logement (soit le propriétaire ou le locataire) a été admis dans un hôpital ou dans un établissement de soins de longue durée pendant au moins six mois au cours de l’année précédente.
6. Ordonnance d’un tribunal : une ordonnance d’un tribunal empêche l’occupation du logement pendant au moins six mois.
7. Logement sans but lucratif : le logement est un « ensemble domiciliaire désigné » dans lequel le logement appartient à un organisme sans but lucratif dont l’objectif principal est de fournir un logement.

Chaque exemption est assortie d’un ensemble d’exigences particulières qui doivent être respectées, et une preuve documentée sera exigée pour que l’exemption s’applique. Si l’exemption s’applique, le propriétaire foncier ne sera pas tenu de payer la taxe.

Si un logement était vacant pendant au moins six mois, ou si un propriétaire ne remplit pas la déclaration avant la date limite du 30 avril 2025, il sera assujetti à la taxe.

À l’heure actuelle, la taxe est fixée à 1 % de la valeur actuelle du bien immobilier.

Ce montant s’ajoutera au relevé d’impôt foncier des propriétaires, qui est habituellement publié en juin. Une fois appliqué au relevé d’impôt foncier, le montant de la taxe non payé portera intérêt mensuellement.

Un propriétaire qui s’oppose à la taxe à payer relativement à son bien immobilier peut interjeter appel auprès de la Ville. Seul un certain nombre de motifs sont recevables pour interjeter appel. Les motifs sont les suivants :

• La taxe a été indûment imposée en raison d’une erreur du propriétaire dans la déclaration.
• La taxe a été indûment imposée en raison d’une erreur d’évaluation ou de calcul de la taxe par la Ville.
• La taxe a été imposée parce que le propriétaire n’avait pas rempli la déclaration avant la date limite obligatoire et, par conséquent, le logement a été considéré comme vacant alors qu’il ne l’était pas.

Pour un premier appel, le propriétaire doit déposer un avis de demande dans les 60 jours suivant l’imposition de la taxe à l’égard du bien immobilier. Cela signifie que le délai de 60 jours commence à courir une fois que la taxe est ajoutée au relevé d’impôt foncier de juin. L’avis de demande doit énoncer les motifs de l’appel et être accompagné de toutes les pièces justificatives.

La Ville dispose de 60 jours pour donner suite à l’appel d’un propriétaire foncier. Lorsqu’une décision est rendue et que le propriétaire foncier n’est toujours pas d’accord avec la taxe imposée, il peut alors interjeter appel auprès du directeur de la planification financière, de l’administration et des politiques (le « directeur ») de la Ville. L’appel auprès du directeur doit être déposé dans les 60 jours suivant la réception de la décision initiale de la Ville.

Dans le cadre de l’appel auprès du directeur, le propriétaire foncier doit expliquer pourquoi il n’est pas d’accord avec la décision initiale rendue et fournir tout renseignement ou document supplémentaire à l’appui de sa demande.

Lorsqu’il conteste la taxe auprès du directeur, le propriétaire foncier ne peut modifier les motifs de son opposition. Par exemple, si le propriétaire foncier déclare initialement qu’il a commis une erreur en remplissant la déclaration, il n’est pas autorisé à déclarer ensuite que la taxe a été indûment imposée en raison d’une erreur de la Ville.

Un propriétaire foncier qui souhaite contester la taxe imposée devrait examiner attentivement les motifs d’appel dès le départ et porter une attention particulière aux dates limites applicables au dépôt des appels.

Que ce soit pour une exemption ou pour contester la taxe, il est fortement recommandé aux propriétaires fonciers de recueillir à l’avance et de conserver tous les documents pertinents.