Swiss Real Estate Sentiment Index 2025

• Le secteur immobilier se montre optimiste en dépit d’une estimation négative de la situation économique: le Swiss Real Estate Sentiment Index a atteint son plus haut niveau depuis sa création en 2012.

• Cette évolution s’explique par un sentiment de marché positif sur les prix, et pour la première fois même pour les emplacements périphériques.

• Dans le segment résidentiel, la disponibilité d’opportunités d’investissements adéquates est jugée plus faible que l’année précédente.

• La bureaucratie et la réglementation sont considérées par le marché comme les principaux obstacles à la disponibilité en logements abordables.

• Selon l’enquête, le durcissement de la réglementation est considéré comme le plus grand facteur de risque pour le secteur.

En dépit d’une estimation prudente de la situation économique, les acteurs du marché immobilier suisse portent un regard optimiste vers l’avenir. Telles sont les conclusions du Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi^®), qui présente les anticipations du marché immobilier concernant l’évolution des prix et de l’économie à horizon douze mois. En deux ans seulement, l’indice est passé d’un plancher historique (-77.4 points) en 2023 à un niveau record de +69.5 points.

Pour la première fois : des attentes positive en matière de prix même pour la périphérie

Cette forte augmentation du sresi^® s’explique par la confiance du secteur qui anticipe une augmentation des prix à horizon douze mois. Plus haut que jamais, le sous-indice «Évolution des prix» de cette année affiche ainsi +89.0 points (année précédente: +32.0). Il y a deux ans encore, l’indice des prix était négatif.

«Les perspectives positives sur les prix résultent du récent ravivement des pressions à l’acquisition observée sur le marché de l’investissement immobilier ainsi qu’aux évolutions positives attendues sur les loyers», dit Beat Seger, expert en immobilier chez KPMG Suisse.

Pour la première fois depuis le début de l’enquête, les prévisions de prix sont positives pour toutes les catégories d’emplacement. Cela est particulièrement manifeste aux emplacements centraux, qui, avec +117.6 points, s’adjugent l’indice des prix le plus élevé, devant les centres intermédiaires et les agglomérations, avec +90.0 points, et enfin les emplacements périphériques, avec +16.3 points. L’année précédente, ces valeurs étaient encore inférieures de 40 à 60 points d’indice.

Hausses de prix principalement attendues à Zurich, Lucerne/Zoug et Genève

Le secteur immobilier table sur une évolution positive des prix notamment dans la région économique de Zurich, en Suisse centrale et dans la région lémanique. C’est à Zurich que l’on prédit la plus forte hausse de prix, avec +117.3 points, suivie par Lucerne/Zoug (+108.1 points), Genève (+84.4 points) et Lausanne (+83.1 points). Les anticipations de prix pour Bâle (-5.6 points) et Lugano (-6.5 points) sont légèrement négatives, mais nettement plus élevées que ces trois dernières années.

Des estimations prudentes de l’évolution économique

En matière de perspectives économiques, le secteur immobilier se montre toutefois plus négatif que l’année précédente: alors que le sous-indice «Situation économique» était positif en 2024 à +21.5 points, il se situe actuellement à -8.4 points, signe d’une dégradation de la perception de la conjoncture économique.

«Malgré des conditions-cadres favorables pour le marché de l’investissement immobilier en Suisse, les défis géopolitiques et les perturbations des chaînes d’approvisionnement pèsent sur les perspectives économiques», constate Beat Seger. «Cela aura également un impact sur les décisions d’investissement en immobilier.» En effet, seuls 9% des sondés indiquent ne pas tenir compte de la situation géopolitique et économique dans leurs décisions d’investissement.

Segment résidentiel: peu d’opportunités d’investissement adéquates

Si les participants à l’enquête devaient investir CHF 100 millions de capital sur le marché immobilier au cours des douze prochains mois, ils alloueraient les deux tiers de cette somme au segment résidentiel. Pour les institutions de prévoyance et les assureurs, ce taux atteint au moins 75%. Associée à une activité de construction plutôt faible au regard de la demande, cette nette préférence amène les participants à l’enquête à ressentir une forte pénurie d’opportunités d’investissement adéquates dans le segment résidentiel.

L’indice de l’offre du sresi^® pour ce segment de marché est nettement négatif, avec -107.9 points (année précédente: -73.3 points). La disponibilité d’immeubles spéciaux est également jugée (plutôt) limitée (-38.1 points), tandis que l’offre en surfaces commerciales, de vente et de bureaux est jugée suffisante.

Logements abordables: bureaucratie et réglementation sont des obstacles

Pour le panel, la réglementation et la bureaucratie sont les deux contraintes qui ont le plus d’impact négatif sur la disponibilité de logements abordables. Près des deux tiers des sondés attribuent ainsi à la réglementation une influence très négative et 20% une influence plutôt négative. 61% considèrent la bureaucratie comme un facteur d’influence très négatif, tandis qu’un tiers des sondés la perçoivent comme plutôt négative. Les développements politiques (que 47% considèrent comment ayant une influence très négative et 35% une influence plutôt négative) et les coûts de construction élevés (que 38% considèrent comme ayant une influence très négative et 51% une influence plutôt négative) sont également considérés comme des obstacles majeurs à la disponibilité de logements abordables.

La réglementation comme principal risque

Avec 2.5 points sur une échelle de 3 (soit la valeur la plus haute mesurée jusqu’à présent), le durcissement de la réglementation (renforcement du cadre réglementaire) est considéré comme le principal facteur de risque pour le marché de l’investissement immobilier en suisse. Le risque de contagion dû à l’environnement économique en Europe occupe la deuxième place. Avec 2.0 points, il ne s’écarte guère des résultats de ces dernières années en dépit des défis économiques et géopolitiques en présence. Les autres facteurs de risque, tels que les défauts de paiement, l’évolution des taux ou encore les ajustements de politique monétaire sont nettement moins considérés, avec 1.5 point ou moins, que le durcissement de la réglementation.

Facteurs de durabilité ayant une incidence sur le rendement

Les trois quarts des sondés procèdent au moins partiellement à une analyse des risques climatiques et naturels de leurs portefeuilles, mais seuls 14% se disent capables de les quantifier. Sans grande surprise, les assureurs sont le groupe d’investisseurs qui analyse le plus ces risques.

Lors de l’évaluation de la durabilité d’un investissement et de la détermination du prix d’achat, de nombreux facteurs de durabilité jouent un rôle. «Les principaux critères de durabilité sont ceux qui ont une conséquence directe sur la demande des utilisateurs et sur les rendements», précise B. Seger. Selon l’étude, il s’agit avant tout de l’emplacement et de l’accessibilité, des énergies renouvelables, tout comme de l’efficacité et la fonctionnalité de l'espace. Des facteurs de coûts importants tels que les polluants du bâtiment et du sol sont également évoqués. Les facteurs sociaux et la biodiversité jouent en revanche un rôle secondaire.

Vous trouverez des informations complémentaires ainsi que l’étude détaillée avec des tableaux de bord interactifs à l’adresse: www.kpmg.ch/sresi