Marché de l’investissement immobilier genevois

Sur l'année 2023, le marché de l'investissement en immobilier direct dans le canton de Genève s'est établi à environ CHF 2.9 milliards*, en baisse de 25% comparativement à 2022.

Les hausses rapides des taux directeurs des grandes banques centrales ont bouleversé les stratégies d'allocation d'actifs et les objectifs de rendement des investisseurs. En Suisse, la BNS a augmenté son taux directeur de 250 pb entre juin 2022 et juin 2023. Dans ce contexte, le marché de l'investissement immobilier genevois a nettement ralenti.

Les investisseurs, et notamment les institutionnels, ont recentré leurs stratégies sur leurs propres portefeuilles en vue d'accroître les revenus locatifs mais aussi de répondre aux objectifs de durabilité, avec en toile de fonds, la logique "Net Zéro Carbone" et, pour certains, mettre sur le marché les actifs jugés non stratégiques. A l'acquisition, la hausse des exigences de rendement s'est confrontée à la révision modérée des attentes de prix des vendeurs, ces derniers ne souhaitant pas « brader » leurs actifs. En conséquence, vendeurs et acquéreurs ont parfois rencontré des difficultés à se retrouver autour d'un prix de marché.

Les ajustements de stratégies des investisseurs institutionnels ont été particulièrement visibles sur le marché. En effet, alors que cette catégorie d’acteurs est traditionnellement très active à l’acquisition et relativement peu vendeuse, les chiffres de 2023 ont fortement dérogé à la règle : les institutionnels ont représenté 39% des volumes à l’acquisition contre 57% en moyenne de 2014 à 2022 et, à l’inverse, ils ont représenté 23% des volumes à la vente contre 12% en moyenne de 2014 à 2022.

Début janvier 2024, les rendements nets prime à Genève se situent, dans la fourchette 2.50%-3.00% pour les immeubles résidentiels et dans la fourchette 2.90%-3.40% pour les immeubles de bureaux. Les rendements sont globalement en hausse de 25 pb sur un an. L'ajustement observé sur les 12 derniers mois a permis à l'immobilier de reconstituer sa prime de risque. Le spread avec les rendements obligataires à 10 ans est d'environ 185 pb pour les immeubles résidentiels.

* Transactions d’un volume supérieur à CHF 5 millions hors vente de société (share deal)

Il y a encore 6 mois, les investisseurs s'interrogeaient sur le niveau que pourrait atteindre les taux directeurs. En ce début 2024, avec les révisions à la baisse des prévisions d’inflation des principaux instituts et la baisse par la BNS de son taux directeur de 25 pb à 1.50%, l'interrogation porte désormais sur la rapidité et l'amplitude du cycle d’assouplissement monétaire. 

L'inversion actuelle de la courbe des taux des obligations est, à ce titre, particulièrement parlante.

S'il est fortement probable que la BNS continue de baisser son taux directeur dans les prochains mois, les investisseurs n'anticipent aucunement un retour à des taux négatifs, il est donc probable que les investisseurs restent sélectifs pour leurs acquisitions et conservent une approche prudente pour la fixation du prix. De ce fait, les volumes d'investissement devraient rester modérés sur la première partie de 2024.

A moyen terme, les volumes d'investissement pourraient retrouver une dynamique plus importante au fur et à mesure que les anticipations de baisse de taux seront fortes. 

Sur le segment résidentiel, après avoir légèrement progressé en 2023, les taux de rendement devraient rester stables à court terme, profitant de fondamentaux robustes : forte demande locative, faible taux de vacance et augmentation structurelle de la population genevoise.

Sur le segment des bureaux, les taux de rendement pourraient encore progresser légèrement. En effet, si la forte hausse du télétravail ne s’est pas traduite par une explosion de l’offre de bureaux, les investisseurs se montrent plus prudents sur cette classe d'actif d'autant plus que les prévisions économiques ont été révisées à la baisse. Sur le segment des commerces, la croissance continue du commerce en ligne limite toujours l’attrait des actifs à dominante retail aux yeux d’une majorité d’investisseurs.