Die pauschale Bildung von Rückstellungen für zukünftige Grossrenovationen bzw. Grossreparaturen von Immobilien / Erneuerungsfonds wird steuerlich weiter eingeschränkt.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat die Kantone angewiesen, solche noch bestehenden Praxen abzuschaffen.
Als Grundlage dafür gilt offenbar das Bundesgerichtsurteil 2C_1059/2019 vom 1. Dezember 2020.
Per Dezember 2025 entscheiden auch noch die letzten Kantone, wie sie ab dem 1. Januar 2026 in dieser Sache verfahren wollen.
In den Kantonen AI, BS, FR, GE, GL, JU, NE, SG, SO, TI, VD war bereits bisher grundsätzlich keine pauschale Bildung von Rückstellungen für Grossreparaturen möglich.
In den genannten Kantonen werden Rückstellungen für Grossreparaturen grundsätzlich nur akzeptiert, sofern entsprechende Arbeiten bereits geplant sind.
Die Voraussetzungen, die dabei zu erfüllen sind, sind kantonal unterschiedlich.
Es gibt gewisse Vereinfachungen und Auslegungen z.B. bezüglich des Zeitpunkts, bis wann eine solche effektiv geplante Grossreparatur zu erfolgen hat, damit eine Rückstellung steuerlich noch akzeptiert wird.
Im Grundsatz gilt, dass eine Rückstellung geschäftsmässig begründet sein muss und das Periodizitätsprinzip einzuhalten ist.
Bei gut unterhaltenen Liegenschaften werden lediglich kurzfristige Rückstellungen unter gewissen Voraussetzungen steuerlich akzeptiert.
Wurde jedoch der Unterhalt vernachlässigt, so sind auch längerfristige Rückstellungen für Grossreparaturen denkbar, soweit das Gebäude nicht ausreichend abgeschrieben wurde.
Rückstellungen sind steuerlich zulässig, sofern dem Umstand des vernachlässigten Unterhalts nicht mit ausreichend Abschreibungen Rechnung getragen wurde und umfassende Sanierungsarbeiten deshalb nicht oder nur teilweise aktivierbar sind.
Das Bundesgericht schliesst die Möglichkeit der Bildung einer pauschalen Rückstellung für Grossreparaturen aber nicht vollständig aus und bringt dies mit folgendem Satz zum Ausdruck (BGer, 1. Dezember 2020, 2C_1059/2019, E. 4.2.2.2):
Es scheint daher auch nicht ausgeschlossen, dass kantonale Praxen, welche pauschale Rückstellungen für Grossreparaturen zulassen, in bestimmten Konstellationen, jedenfalls soweit die Rückstellungen einzelnen Liegenschaften zugeordnet werden (und nicht ganze Portefeuilles betreffen), mit Art. 29 Abs. 1 lit. c DBG in Einklang stehen.
BGer, 1. Dezember 2020, 2C_1059/2019, E. 4.2.2.2
Es gibt denn auch zahlreiche Argumente dafür, dass die jährliche Bildung pauschaler Rückstellungen weiterhin gewährt werden sollte, sofern dadurch nicht erhebliche stille Reserven gebildet werden.
Stellvertretend ist die Glättung von Aufwendungen (und damit einhergehende Gewinnsteuereffekte) für Grossreparturen zu nennen, die mit Gewissheit in grösseren Zeitabständen vorzunehmen sind (z.B. Fassadenrenovationen sowie Ersatz von Heizungs- und Liftanlagen).
Wenn Grossreparaturen und Immobilien-Sanierungen vom Gesellschaftszweck und der tatsächlichen Tätigkeit einer Gesellschaft abgeleitet werden können, dürfte es sinnvoll sein, Rückstellungen basierend auf Erfahrungswerten zu akzeptieren ohne detaillierte Belege als Nachweis für die geschäftsmässige Begründetheit einzufordern (Verfahrensökonomie).
Grossreparaturen sind der entsprechenden Rückstellung zu belasten, wobei wertvermehrende Investitionen auszuscheiden und zu aktivieren sind.
Die nachfolgende Übersicht enthält Kantone, die bisher die Bildung pauschaler Rückstellungen für Grossrenovationen zuliessen und Informationen zu den erwarteten Änderungen (mit weiterführenden Links, Stand vom Januar 2026):
| Maximale jährliche Zuweisung | 0-5% des Buchwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 3% des Buchwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Keine |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2025 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Bis 2027 |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Nicht vorgesehen |
| Maximale jährliche Zuweisung | 0-5% des Buchwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 3% des amtlichen Verkehrswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Merkblatt Rückstellungen, 6. Grossreparaturen |
| Abschaffung? Per wann? | Noch nicht entschieden |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Nicht anwendbar |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Nicht vorgesehen |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Gebäudeversicherungswerts |
| Maximal möglicher Betrag | 15% des Gebäudeversicherungswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Rückstellungen für Grossreparaturen |
| Abschaffung? Per wann? | Nein |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Nicht anwendbar |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Nicht anwendbar |
| Maximale jährliche Zuweisung | 2% des Gebäudeversicherungswerts |
| Maximal möglicher Betrag | 16% des Gebäudeversicherungswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | TaxInfo Rückstellungen |
| Abschaffung? Per wann? | Nicht vorgesehen |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Nicht vorgesehen |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Nicht vorgesehen |
Pauschale Rückstellungen sind zulässig, sofern in naher bis mittelfristiger Zukunft tatsächlich vorgesehen.
| Maximale jährliche Zuweisung | 0-5% des Buchwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 10% des Buchwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Bündner Rechtsbuch, 2.4. Grossreparaturen |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Bis 2028 |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Nicht vorgesehen |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Buchwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 5% des Buchwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | 4. Grossreparaturen, Praxis bis 31.12.2025 |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Bis 2030 |
| Publikation | 4. Grossreparaturen, Praxis ab 1. Januar 2026 |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Buchwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 5% des Buchwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | 3.4. Grossreparaturen |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Ja, 2030 |
| Publikation | Pauschale Rückstellungen |
Pauschale Rückstellungen sind zulässig, sofern in naher bis mittelfristiger Zukunft tatsächlich vorgesehen.
Die Abschaffung und Auflösung bestehender Rückstellungen sind wahrscheinlich, per Januar 2026 aber noch nicht final.
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Steuerwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 15% des Steuerwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Nicht anwendbar |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Noch nicht entschieden |
| Publikation | Link zur Steuerverwaltung |
| Maximale jährliche Zuweisung | 2% des Steuerwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 20% des Steuerwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Rückstellungen für Grossreparaturen an Liegenschaften 69.1 |
| Abschaffung? Per wann? | Noch nicht entschieden |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Noch nicht entschieden |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Noch nicht entschieden |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Buchwerts |
| Maximal möglicher Betrag | 10% des Buchwerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Schwyzer Steuerbuch, Rückstellungen |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Ja, 2030 |
| Publikation | Updates der Steuerverwaltung |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% der Gebäudeversicherungssumme |
| Maximal möglicher Betrag | 10% der Gebäudeversicherungssumme |
| Publikation der bisherigen Regelung | 6. Rückstellungen für Grossreparaturen (Erneuerungsfonds) |
| Abschaffung? Per wann? | Nein |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Nicht anwendbar |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Nicht anwendbar |
Zulässig sind entweder Abschreibungen oder pauschale Rückstellungen.
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Gebäudeversicherungswerts |
| Maximal möglicher Betrag | 10% des Gebäudeversicherungswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | 1.4. Grossreparaturen von Liegenschaften |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Bis 2028 |
| Publikation? Eventuell vorgesehen | Noch nicht entschieden |
| Maximale jährliche Zuweisung | 0.5% des Verkehrswerts |
| Maximal möglicher Betrag | 10% des Verkehrswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Rückstellungen für Grossreparaturen an Liegenschaften |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2024 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Bis 2027 |
| Publikation | Abschaffung der Praxis von Rückstellungen für grosse Reparaturen |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Gebäudeversicherungswerts |
| Maximal möglicher Betrag | 15% des Gebäudeversicherungswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Nicht anwendbar |
| Abschaffung? Per wann? | Ja, 2026 |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Bis 2028 |
| Publikation | 37.3.6 Rückstellungen für die Renovation von Gebäuden |
| Maximale jährliche Zuweisung | 1% des Gebäudeversicherungswerts |
| Maximal möglicher Betrag | 15% der Gebäudeversicherungswerts |
| Publikation der bisherigen Regelung | Rückstellungen für Grossreparaturen (Erneuerungsfonds) |
| Abschaffung? Per wann? | Nicht vorgesehen |
| Auflösung bestehender Rückstellungen? | Nicht anwendbar |
| Publikation | Nicht anwendbar |
Es zeigt sich, dass sich die Mehrheit der Kantone für die Abschaffung der bislang anwendbaren Regelungen per 1. Januar 2026 entschieden hat (Aargau bereits per 2025 sowie Wallis per 2024).
Bisher pauschal gebuchte Rückstellungen müssen – je nach Kanton - bis spätestens 2027, 2028 bzw. 2030 oder gar nicht aufgelöst werden.
Einzelne Kantone haben sich noch nicht definitiv entschieden. Publikationen sind nur teilweise zu erwarten.
Die Kantone Baselland und Thurgau sehen keine Anpassung der aktuellen Praxis vor. Gleiches gilt für den Kanton Zürich, was eine besondere Bedeutung haben dürfte.
Prüfen Sie Ihre Rückstellungspositionen für zukünftige Grossreparaturen, Grossrenovationen und Erneuerungsfonds im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienportfolio.
Der Belegenheitsort der Immobilien ist massgebend.
Anpassungen in der bisherigen buchhalterischen Handhabung sind wahrscheinlich, falls Differenzen zur steuerlichen Behandlung vermieden werden sollen.
Sofern pauschale Rückstellungen nicht als geschäftsmässig begründet nachgewiesen und dokumentiert werden können, ist in Kantonen, die eine Rückstellungsauflösung fordern, mit zusätzlichen ausserordentlichen (Gewinn-) Steuerbelastungen zu rechnen.
Eine Analyse, inwiefern bisherige Abschreibungen den Wertverlust auf der jeweiligen Immobilie ausreichend abbilden, kann sinnvoll sein.
Aber auch der Auflösungszeitpunkt sowie die Festlegung der zukünftigen Aktivierungsquote bei Sanierungen bergen Optimierungspotenzial.
Sofern Grossreparaturen und Immobilien-Sanierungen vom Gesellschaftszweck abgeleitet werden können und solche in regelmässigem Rhythmus durchgeführt werden, sollten die Möglichkeiten einer gewissen Pauschalierung mit den Steuerbehörden geprüft werden, damit unverhältnissmässig hohe Steuereffekte vermieden werden können.
Dies betrifft insbesondere grössere Immobiliengesellschaften.
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