Die pauschale Bildung von Rückstellungen für zukünftige Grossrenovationen bzw. Grossreparaturen von Immobilien / Erneuerungsfonds wird steuerlich weiter eingeschränkt.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat die Kantone angewiesen, solche noch bestehenden Praxen abzuschaffen.
Als Grundlage dafür gilt offenbar das Bundesgerichtsurteil 2C_1059/2019 vom 1. Dezember 2020.
Per Dezember 2025 entscheiden auch noch die letzten Kantone, wie sie ab dem 1. Januar 2026 in dieser Sache verfahren wollen.
In den Kantonen AI, BS, FR, GE, GL, JU, NE, SG, SO, TI, VD war bereits bisher grundsätzlich keine pauschale Bildung von Rückstellungen für Grossreparaturen möglich.
In den genannten Kantonen werden Rückstellungen für Grossreparaturen grundsätzlich nur akzeptiert, sofern entsprechende Arbeiten bereits geplant sind.
Die Voraussetzungen, die dabei zu erfüllen sind, sind kantonal unterschiedlich.
Es gibt gewisse Vereinfachungen und Auslegungen z.B. bezüglich des Zeitpunkts, bis wann eine solche effektiv geplante Grossreparatur zu erfolgen hat, damit eine Rückstellung steuerlich noch akzeptiert wird.
Im Grundsatz gilt, dass eine Rückstellung geschäftsmässig begründet sein muss und das Periodizitätsprinzip einzuhalten ist.
Bei gut unterhaltenen Liegenschaften werden lediglich kurzfristige Rückstellungen unter gewissen Voraussetzungen steuerlich akzeptiert.
Wurde jedoch der Unterhalt vernachlässigt, so sind auch längerfristige Rückstellungen für Grossreparaturen denkbar, soweit das Gebäude nicht ausreichend abgeschrieben wurde.
Erläuterung Darstellung Unterhalt vernachlässigt: sofern dem Umstand des vernachlässigten Unterhalts nicht mit ausreichend Abschreibungen Rechnung getragen wurde und umfassende Sanierungsarbeiten deshalb nicht oder nur teilweise aktivierbar sind, sind Rückstellungen steuerlich zulässig.
Das Bundesgericht schliesst die Möglichkeit der Bildung einer pauschalen Rückstellung für Grossreparaturen aber nicht vollständig aus und bringt dies mit folgendem Satz zum Ausdruck (BGer, 1. Dezember 2020, 2C_1059/2019, E. 4.2.2.2):
Es gibt denn auch zahlreiche Argumente dafür, dass die jährliche Bildung pauschaler Rückstellungen weiterhin gewährt werden sollte, sofern dadurch nicht erhebliche stille Reserven gebildet werden.
Stellvertretend ist die Glättung von Aufwendungen (und damit einhergehende Gewinnsteuereffekte) für Grossreparturen zu nennen, die mit Gewissheit in grösseren Zeitabständen vorzunehmen sind (z.B. Fassadenrenovationen sowie Ersatz von Heizungs- und Liftanlagen).
Wenn Grossreparaturen und Immobilien-Sanierungen vom Gesellschaftszweck und der tatsächlichen Tätigkeit einer Gesellschaft abgeleitet werden können, dürfte es sinnvoll sein, Rückstellungen basierend auf Erfahrungswerten zu akzeptieren ohne detaillierte Belege als Nachweis für die geschäftsmässige Begründetheit einzufordern (Verfahrensökonomie).
Grossreparaturen sind der entsprechenden Rückstellung zu belasten, wobei wertvermehrende Investitionen auszuscheiden und zu aktivieren sind.
Die nachfolgende Übersicht enthält Kantone, die bisher die Bildung pauschaler Rückstellungen für Grossrenovationen zuliessen und Informationen zu den erwarteten Änderungen (mit weiterführenden Links):
| Stand 18. Dez. 2025 | AG | AR | BE* | BL | GR | LU | NW* | OW | SH | SZ | TG** | UR | VS | ZG | ZH |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Max. jährliche Zuweisung | 0-5% BW | 0-5% BW | 2% GVW | 1% GVW | 0-5% BW | 1% BW | 1% BW |
1% SW | 2% SW | 1% BW | 1% GVS | 1% GVW | 0.5% VW | 1% GVW | 1% GVW |
| Max. möglicher Betrag | 3% BW | 3% AVW | 16% GVW | 15% GVW | 10% BW | 5% BW | 5% BW |
15% SW | 20% SW | 10% BW | 10% GVS | 10% GVW | 10% VW | 15% GVW | 15% GVW |
| Publikation bish. Regelung | n/a | Link | Link | Link | Link | Link | Link | n/a | Link | Link | Link | Link | Link | n/a | Link |
| Abschaffung? Per wann? | ja, 2025 | offen | n/v | nein | ja, 2026 | ja, 2026 | ja, 2026 *** | ja, 2026 | offen | ja, 2026 | nein | ja, 2026 | ja, 2024 | ja, 2026 | n/v |
| Auflösung best. Rückstellungen? | bis 2027 | n/a | n/v | n/a | bis 2028 | bis 2030 | ja, 2030 *** | offen | offen | ja, 2030 | n/a | bis 2028 | bis 2027 | bis 2028 | n/a |
| Publikation? Evtl. vorgesehen | n/v | StVHP | n/v | n/a | n/v | SB LU | StVHP | StVHP | offen | StVHP | n/a | offen | Link | Link | n/a |
| AVW | amtlicher Verkehrswert |
| BW | Buchwert |
| GVS | Gebäudeversicherungssumme |
| GVW | Gebäudeversicherungswert |
| n/a | nicht anwendbar |
| n/v | nicht vorgesehen |
| offen | noch nicht entschieden / Diskussion im Gange |
| SB | Steuerbuch |
| StVHP | Homepage der kantonalen Steuerverwaltung |
| SW | Steuerwert |
| VW | Verkehrswert |
| * | nur sofern in naher bis mittelfristiger Zukunft tatsächlich vorgesehen |
| ** | entweder Abschreibungen oder pauschale Rückstellungen |
| *** | wahrscheinlich, aber noch nicht final |
Es zeigt sich, dass sich die Mehrheit der Kantone für die Abschaffung der bislang anwendbaren Regelungen per 1. Januar 2026 entschieden hat (AG bereits per 2025 sowie VS per 2024).
Bisher pauschal gebuchte Rückstellungen müssen – je nach Kanton - bis spätestens 2027, 2028 bzw. 2030 oder gar nicht aufgelöst werden.
Einzelne Kantone haben sich noch nicht definitiv entschieden. Publikationen sind nur teilweise zu erwarten.
Die Kantone BL und TG sehen keine Anpassung der aktuellen Praxis vor. Gleiches gilt für den Kanton Zürich, was eine besondere Bedeutung haben dürfte.
Prüfen Sie Ihre Rückstellungspositionen für zukünftige Grossreparaturen, Grossrenovationen und Erneuerungsfonds im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienportfolio.
Der Belegenheitsort der Immobilien ist massgebend.
Anpassungen in der bisherigen buchhalterischen Handhabung sind wahrscheinlich, falls Differenzen zur steuerlichen Behandlung vermieden werden sollen.
Sofern pauschale Rückstellungen nicht als geschäftsmässig begründet nachgewiesen und dokumentiert werden können, ist in Kantonen, die eine Rückstellungsauflösung fordern, mit zusätzlichen ausserordentlichen (Gewinn-) Steuerbelastungen zu rechnen.
Eine Analyse, inwiefern bisherige Abschreibungen den Wertverlust auf der jeweiligen Immobilie ausreichend abbilden, kann sinnvoll sein.
Aber auch der Auflösungszeitpunkt sowie die Festlegung der zukünftigen Aktivierungsquote bei Sanierungen bergen Optimierungspotenzial.
Sofern Grossreparaturen und Immobilien-Sanierungen vom Gesellschaftszweck abgeleitet werden können und solche in regelmässigem Rhythmus durchgeführt werden, sollten die Möglichkeiten einer gewissen Pauschalierung mit den Steuerbehörden geprüft werden, damit unverhältnissmässig hohe Steuereffekte vermieden werden können.
Dies betrifft insbesondere grössere Immobiliengesellschaften.
