Swiss Real Estate Sentiment Index 2025

• Die Immobilienbranche zeigt sich trotz negativer Einschätzung der Wirtschaftslage optimistisch: Der Swiss Real Estate Sentiment Index liegt auf dem höchsten Stand seit Messbeginn 2012.

• Grund dafür sind die positiven Preiserwartungen – erstmals auch für periphere Lagen.

• Im Wohnsegment wird die Verfügbarkeit von geeigneten Investitionsmöglichkeiten knapper beurteilt als im Vorjahr.

• Bürokratie und Regulierung sind gemäss Brancheneinschätzungen wesentliche Hindernisse für bezahlbaren Wohnraum.

• Strengere Regulierung ist laut Umfrage das grösste Risiko für die Branche.

Die Schweizer Immobilienbranche blickt trotz verhaltener Einschätzung der wirtschaftlichen Lage optimistisch in die Zukunft. Dies zeigen die Umfrageresultate zum Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi^®), der die Brancheneinschätzungen zur Preis- und Wirtschaftsentwicklung für die kommenden zwölf Monate abbildet. Der Index ist innerhalb von nur zwei Jahren vom historischen Tief (-77.4 Punkte) im 2023 auf den aktuellen Höchststand von +69.5 Punkten geklettert.

Preiserwartungen erstmals auch für die Peripherie positiv

Grund für den starken Anstieg des sresi^® ist die zuversichtliche Einschätzung der Branche, dass die Preise in den kommenden zwölf Monaten steigen werden. So notiert der Teil-Index «Preisentwicklung» dieses Jahr +89.0 Punkte (Vorjahr: +32.0) und liegt damit so hoch wie noch nie. Vor zwei Jahren lag der Preisindex noch im negativen Bereich.

«Die positiven Preiserwartungen am Immobilienanlagemarkt sind Folge des neu aufgeflammten Anlagedrucks und der erwarteten positiven Mietpreisentwicklung», so die Einschätzung von Beat Seger, Immobilienexperte bei KPMG Schweiz.

Erstmals seit Beginn der Erhebung gilt die positive Preiserwartung für sämtliche Lageklassen. Besonders deutlich zeigt sich dies an zentralen Lagen. Dort liegt der Preisindex mit +117.6 Punkten am höchsten, gefolgt von Mittelzentren & Agglomerationen mit +90.0 Punkten und peripheren Lagen mit +16.3 Punkten. Im Vorjahr lagen diese Werte noch 40 bis 60 Indexpunkte tiefer.


Preissteigerungen vor allem für Zürich, Luzern/Zug und Genf erwartet

Die Immobilienbranche erwartet insbesondere für die Wirtschaftsregion Zürich, die Zentralschweiz und die Genferseeregion eine positive Preisentwicklung. Für Zürich wird mit +117.3 Punkten der grösste Preisanstieg erwartet, gefolgt von Luzern/Zug (+108.1 Punkte), Genf (+84.4 Punkte) und Lausanne (+83.1 Punkte). Die Preiseinschätzungen für Basel (-5.6 Punkte) und Lugano (-6.5 Punkte) liegen im leicht negativen Bereich, sind aber deutlich positiver als in den letzten drei Jahren.

Verhaltene Einschätzungen zur Wirtschaftsentwicklung

Negativer als im Vorjahr beurteilt die Immobilienbranche hingegen die wirtschaftlichen Aussichten: Lag der Teil-Index «Wirtschaftslage» im 2024 mit +21.5 Punkten noch im positiven Bereich, steht er aktuell bei -8.4 Punkten und signalisiert eine Eintrübung der erwarteten Wirtschaftslage im Vergleich zum Vorjahr.

«Trotz der günstigen Rahmenbedingungen für Immobilienanlagen in der Schweiz belasten geopolitische Herausforderungen und gestörte Lieferketten die wirtschaftlichen Aussichten», stellt Beat Seger fest. «Dies wird sich auch auf das Investitionsverhalten der Immobilienbranche auswirken.» So geben nur 9% der Befragten an, die geopolitische und wirtschaftliche Lage bei ihren Investitionsentscheiden nicht zu berücksichtigen.

Wohnsegment: knappes Angebot an geeigneten Investitionsmöglichkeiten

Müssten die Umfrageteilnehmer in den nächsten zwölf Monaten CHF 100 Mio. Kapital in Immobilienanlagen investieren, würden laut Befragung rund zwei Drittel des Kapitals ins Wohnsegment fliessen. Bei Vorsorgeeinrichtungen und Versicherern erreicht diese Quote mindestens 75%. Diese starke Präferenz gepaart mit der - gemessen an der Nachfrage - zu geringen Bautätigkeit lässt die Umfrageteilnehmenden im Wohnsegment eine starke Knappheit geeigneter Investitionsmöglichkeiten spüren.

So liegt der sresi^®-Angebotsindex für dieses Segment mit -107.9 Punkten deutlich im negativen Bereich (Vorjahr: -73.3 Punkte). Die Verfügbarkeit von Spezialimmobilien wird ebenfalls als (eher) knapp beurteilt (-38.1 Punkte), während das Angebot von Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen als ausreichend wahrgenommen wird.

Bezahlbarer Wohnraum: Bürokratie und Regulierung stehen im Weg

Den grössten negativen Einfluss auf die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum haben laut der Befragten Regulierung und Bürokratie. So schreiben rund zwei Drittel der Umfrageteilnehmer der Regulierung einen stark negativen Einfluss zu; 20% sehen einen eher negativen Einfluss. 61% empfinden Bürokratie als stark negativen Einflussfaktor, während ein Drittel der Befragten sie als eher negativ wahrnimmt. Auch politische Entwicklungen (47% stark negativ, 35% eher negativ) und hohe Baukosten (38% stark negativ, 51% eher negativ) werden als wesentliche Hinderungsgründe für die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum eingeschätzt.

Regulierung als grösstes Risiko

Mit 2.5 Punkten auf der 3er-Skala schätzt die Immobilienbranche strengere Regulierungen mit dem höchsten bisher gemessenen Wert als grösstes Risiko für den Schweizer Immobilienanlagemarkt ein. Die Ansteckungsgefahr durch das wirtschaftliche Umfeld in Europa folgt auf dem zweiten Platz der Risikoeinschätzung, hebt sich allerdings mit 2.0 Punkten trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Herausforderungen nicht von den Umfrageresultaten der letzten Jahre ab. Weitere Risiken wie Zahlungsausfälle oder Zins- und geldpolitische Entwicklungen werden mit 1.5 oder weniger Punkten deutlich tiefer eingeschätzt als das Risiko strengerer Regulierung.

Renditerelevante Nachhaltigkeitsfaktoren im Fokus

Drei Viertel der befragten Akteure nehmen mindestens teilweise eine Risikoanalyse ihrer Portfolios in Bezug auf Klimarisiken und Naturgefahren vor, wobei nur 14 Prozent nach eigenen Angaben in der Lage sind, diese Risiken in den Portfolios zu quantifizieren. Wenig überraschend sind die Versicherer die Investorengruppe, die sich am konkretesten mit der Risikoanalyse beschäftigt.

Bei der Beurteilung von Investitionen und der Kaufpreisbestimmung spielen zahlreiche Nachhaltigkeitsfaktoren eine Rolle. «Die wichtigsten Nachhaltigkeitskriterien sind diejenigen, welche eine direkte Auswirkung auf die Nutzernachfrage und die Rendite haben», so Seger. Dazu zählen gemäss Befragung in erster Linie Lage und Erreichbarkeit, erneuerbare Energieträger sowie Flächeneffizienz und -funktionalität. Auch wesentliche Kostentreiber wie Gebäude- und Bodenschadstoffe werden als wichtiges Kriterium genannt. Soziale Faktoren und Biodiversität spielen hingegen eine untergeordnete Rolle.

Weitere Informationen sowie die ausführliche Studie mit interaktiven Dashboards finden Sie unter: www.kpmg.ch/sresi