Possédez-vous une propriété résidentielle au Canada?

​Commençons par le début. La nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) du gouvernement fédéral est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022.À quelques exceptions près, la TLSU ne s’applique pas à la majorité des propriétaires canadiens. En général, elle ne touche que les propriétaires d’immeubles résidentiels qui ne sont pas des citoyens ou des résidents canadiens.

Elle s’inscrit dans la stratégie sur le logement à plus long terme du gouvernement fédéral qui vise à freiner la réduction de l’offre et à améliorer l’accès aux logements abordables. Comme une grande partie des logements sous-utilisés au Canada appartient à des non-résidents, ces nouvelles règles visent à inciter les propriétaires étrangers à rendre davantage de logements accessibles à la population. C’est pourquoi ces derniers sont maintenant tenus de produire une déclaration de la TLSU pour chaque immeuble résidentiel qu’ils possèdent au Canada, au plus tard le 30 avril chaque année.

Si la déclaration révèle que ces immeubles sont vacants ou ne sont pas utilisés entièrement pendant l’année, ceux-ci peuvent être considérés comme des « biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés », auquel cas les propriétaires pourraient devoir payer une taxe de 1 % sur la valeur de ces immeubles pour l’année civile précédente.

Même si la majorité des citoyens canadiens ou des résidents permanents sera probablement exemptée des règles sur la TLSU, il est important que vous connaissiez les exigences qui peuvent s’appliquer à vous, s’il y a lieu.

Comment savoir si la TLSU s’applique à vous – ou à votre société?
Pour savoir si les nouvelles règles sur la TLSU s’appliquent à vous, vous pouvez commencer par examiner la définition de « propriétaire assujetti à la taxe » de l’ARC. Comme cette définition ratisse très large, de nombreux types de propriétaires doivent remplir une déclaration annuelle.

La liste détaillée des propriétaires assujettis figure sur la page web de l’ARC, mais voici un bref échantillon du large éventail de particuliers et de sociétés qui sont visés :

• les particuliers propriétaires d’immeubles qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents, y compris les propriétaires étrangers qui possèdent des copropriétés;
• les particuliers qui sont des citoyens canadiens ou des résidents permanents et qui possèdent un immeuble résidentiel en tant que fiduciaires d’une fiducie;
• les citoyens canadiens, les résidents permanents ou les non-résidents qui possèdent un immeuble résidentiel en tant qu’associés d’une société de personnes;
• les immeubles résidentiels appartenant à une société qui est constituée à l’extérieur du Canada.

Si ces règles s’appliquent à vous, le respect des délais s’impose
Si vous êtes considéré comme un propriétaire étranger, vous devez remplir une déclaration annuelle pour chaque immeuble que vous possédiez au cours de l’année civile précédente – même si vous n’avez pas de taxes à payer. Vous n’avez pas le choix de remplir une déclaration, et des pénalités substantielles sont prévues si vous négligez de le faire, c’est-à-dire au moins 5 000 $ pour chaque immeuble que vous possédez en tant que particulier et au moins 10 000 $ pour chaque immeuble appartenant à une société constituée ailleurs qu’au Canada.

Mauvaise nouvelle, la date limite de la première déclaration approche à grands pas – c’est le 30 avril de cette année. Par contre, bonne nouvelle, bien que la date limite de déclaration du 30 avril soit maintenue, l’ARC a reconnu que les propriétaires étrangers pourraient avoir besoin de plus de temps pour remplir leur première déclaration. Ainsi, pour cette année seulement, les pénalités pour déclaration tardive ou taxes dues sont annulées, tant que la déclaration est remplie et la taxe payée d’ici le 31 octobre 2023.

Y a-t-il des exemptions à la TLSU?
Même si vous devez remplir une déclaration annuelle de la TLSU, vous pourriez être admissible à des exemptions dans certaines circonstances, par exemple si votre propriété :

• est en mauvais état et inhabitable
• est en cours de construction
• est votre résidence principale ou celle de votre conjoint(e) (ou conjoint(e) de fait) ou d’un enfant qui va à l’école
• se trouve dans un lieu éloigné qui n’est pas propre à l’habitation pendant toute l’année.

Il peut valoir la peine de consulter la page web de l’ARC pour savoir comment les règles peuvent s’appliquer à vous et si vous êtes admissible à d’éventuelles exemptions de la taxe.

De plus, il ne faut pas oublier que des villes comme Toronto, Ottawa et Vancouver ont leurs propres taxes sur les logements vacants et sous-utilisés, qui nécessitent chacune une déclaration distincte en plus de la TLSU fédérale. Certaines taxes locales peuvent aussi s’appliquer dans des cas où la TLSU fédérale ne s’applique pas.

Étant donné ce contexte vaste et potentiellement complexe de taxation des immeubles résidentiels, je vous encourage à obtenir les conseils d’un professionnel en fiscalité pour vous assurer d’avoir un portrait complet de toutes les obligations fiscales possibles liées à votre propriété – et pour vous éviter de dépasser involontairement la première date limite de déclaration de la TLSU cette année.