中国房地产行业

大约三年前，中国政府认识到问题的严重性，出台了“三条红线” ，从资产负债率、净负债率和现金短债比三个指标，对私营房企的负债融资进行限制。许多开发商无法借入更多资金，而可用现金不足以支撑项目完工的开发商开始违约。 

过去一年，无力偿债的开发商积极与债权人接触，并在最近几个月就重组条款达成一致。理论上，境外债权人应被纳入重组计划。然而，鉴于开发商集团架构的复杂程度、境外借款的结构设计以及重组的组织形式，境外债权人获得全额还款的可能性渺茫。

香港银行业之所以被波及，是由向私营房企的离岸控股公司放贷。此类控股公司总部设在香港，通常在开曼群岛、百慕大等离岸中心注册成立。但是，绝大多数经营业务和开发项目（有些情况下高达数百个）位于中国内地。许多开发商集团规模庞大且结构复杂，项目通常由大量子公司、合资企业或联营公司持有。离岸控股公司在所有权上与创造现金的资产相去甚远，实质性债务由个体项目公司持有，而中间控股公司还欠下了层层优先债。

中央政府的首要任务是推动项目完工，确保交楼，为此将安排金融机构提供额外资金，以实现这一目标。竣工项目产生的现金如有盈余，首先将用于偿还项目层面的新增及现有债务，然后用于偿还中间控股公司的债务，只有当满足所有境内利益相关方的索偿后仍有盈余资金可用，才会用于偿还离岸控股公司的债权人。

尽管中央和地方政府大力推动项目竣工，但不会救助开发商或债权人，而是任由事件水到渠成地解决。项目竣工可能耗时数年。

多家开发商近期宣布了重组方案，其中规模最大的要数恒大。有行业分析师指出，此类方案实际上算不上重组，实则是长期债务展期。以恒大为例，债权人可选方案之一是10至12年内一次性清偿，且利息计入本金，到期偿付。

长期展期方案将为项目竣工提供喘息空间，但不太可能创造足以清偿全部相关债务的价值或现金。

香港银行业向房地产开发商的离岸控股公司贷款，因此面临风险敞口。此类债务通常没有抵押，对内地房地产项目不形成直接债权。各大银行已计提高额预期信用损失，但“重组”的最终结果如何，开发商最终又能偿还多少债务，目前尚无定数。 

面对中国房地产危机，香港银行业可以吸取的重要教训是遵守基本贷款规则：贷款对象必须是合法拥有底层资产（即产生现金用于偿还贷款的资产）的实体，只有这样才能确保法律上的直接追索权。过去几年，债权人忽视了这一原则，而是认可结构性从属关系。一旦企业违约，债权人将陷入艰难境地。持续十五年的超低利率环境，再加上客户永无止境的借贷需求，是导致银行背离贷款规则的原因。债权人依赖“再融资”作为主要还款资金来源，以投机性心态接受这种鲜能作为贷款审批依据的假设，加剧了结构性从属关系的漏洞。 

香港银行业以前遇到过类似问题，例如1990年代末内地政府在香港设立的“窗口公司”和近年来的亚洲大宗商品公司。如何避免重蹈覆辙，值得银行的治理委员会深思。 

尽管所涉金额巨大，且债权人能否收回贷款，预计还需要漫长的等待才会变得明朗，但中国房地产危机并没有对牵涉的香港银行造成巨大损害。如果未来需要进一步提高预期信用损失准备，可能压低香港银行业的利润，但是香港银行业资本充足，应能承受额外的影响。

虽然中国房地产问题对香港银行业的总体影响可能并不严重，但警示作用不可小觑。银行风险治理委员会应该考虑以下三个方面：

不断审视下一个可能发生泡沫的领域。积极识别潜在资产/市场泡沫，防止集中度和关联性风险高企；确保对风险偏好进行复核、评估并持续监测。 

当识别出资产泡沫，确保交易对手贷款标准和贷款结构要求反映较高的风险，并确保贷款组合不超出风险偏好。为此，还要做到以下两点： 

• 不断审视下一个可能发生泡沫的领域。积极识别潜在资产/市场泡沫，防止集中度和关联性风险高企；确保对风险偏好进行复核、评估并持续监测。 
• 当识别出资产泡沫，确保交易对手贷款标准和贷款结构要求反映较高的风险，并确保贷款组合不超出风险偏好。为此，还要做到以下两点：
  - 确保遵守任何跨境外汇管制；及
  - 确保还款资金不完全依赖再融资。
• 确保信贷政策对银行贷款涉及的结构性从属关系进行限定，例外情形需要提交更高级别的风险治理机制审批。