Wywodzące się z USA Real Estate Investment Trusts („REITy”) są wyspecjalizowanymi podmiotami notowanymi na giełdzie, które zapewniają inwestorom alternatywne możliwości lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Charakterystyczną cechą inwestycji za pośrednictwem REITów jest ich pasywny (niewymagający aktywnego działania lokującego środki) charakter oraz niski próg wejścia, co sprawia, że z REITów korzystać mogą zarówno mniejsi, jak i więksi inwestorzy. Potencjalne wprowadzenie regulacji REITów do polskiego porządku prawnego może znacząco i pozytywnie wpłynąć na rynek nieruchomości, zwłaszcza że analogiczne regulacje z sukcesem wdrożono już od dawna w wielu innych państwach.
Inwestowanie w nieruchomości nadal zyskuje na popularności
Sektor nieruchomości w Polsce stale się rozwija, a nieruchomości mieszkaniowe pozostają jednym z najważniejszych aktywów inwestycyjnych dla inwestorów indywidualnych.
W 2023 r. średnia cena lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym w Polsce wzrosła o ok. 90% w porównaniu z rokiem 2015.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Główny Urząd Statystyczny, Obrót nieruchomościami w 2023 roku. Informacja sygnalna, strona 3, wykres 3 (dostęp: 9 kwietnia 2025 r.).
W ostatnich latach znacząco zwiększała się średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania. W Warszawie (na rynku pierwotnym) w I kwartale 2018 r. cena ta wynosiła 7 965 zł, a w analogicznym okresie w 2024 r. już 15 896 zł, co oznacza średni wzrost o 12,37% rocznie (w porównaniu z I kwartałem roku poprzedniego) w ciągu 6 lat1.
Stały wzrost cen nieruchomości wynika również z wdrażania kolejnych rządowych programów mieszkaniowych.
Inwestorzy indywidualni mierzą się z licznymi wyzwaniami
Choć wśród potencjalnych inwestorów nie brakuje chęci do lokowania kapitału na rynku nieruchomości, wysoki próg wejścia w inwestycję sprawia, że rynek ten jest niedostępny dla większości z nich. W Polsce nie ustanowiono bowiem na tę chwilę ram prawnych dla działalności REITów. Inwestorzy zainteresowani uzyskiwaniem pasywnego dochodu, w szczególności z najmu danej nieruchomości, muszą najczęściej nabyć ją w całości, co wiąże się z wysokimi kosztami.
Najważniejsze z obecnych wyzwań dla inwestorów indywidualnych są następujące:
- wysoki próg wejścia w inwestycję,
- ograniczone możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne,
- brak posiadania specjalistycznej wiedzy o sektorze nieruchomości,
- ograniczone możliwości i środki w zakresie zarządzania najmem.
REITy nie są uregulowane w polskim systemie prawnym i nie mogą być obecnie zakładane w Polsce. Inwestowanie w nieruchomości jest natomiast możliwe z udziałem innych podmiotów, w szczególności funduszy inwestycyjnych. W porównaniu z REITami, nie są one jednak atrakcyjne z punktu widzenia inwestorów indywidualnych lokujących kapitał w nieruchomościach.
Na rynku istnieje zatem znaczna luka popytowa w zakresie pasywnego inwestowania w nieruchomości. Tę lukę mogłyby wypełnić REITy, co zostało dostrzeżone przez polski rząd.
Założenia przyszłej regulacji REITów w Polsce
W Polsce trwają obecnie prace legislacyjne dotyczące regulacji REITów. Choć kompleksowy projekt ustawy nie został jeszcze przygotowany, Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało o kluczowych założeniach legislacyjnych dotyczących REITów:
- działalność REITów będzie nadzorowana przez Komisję Nadzoru Finansowego,
- REITy będą działać w formie spółki akcyjnej o minimalnym kapitale zakładowym 100 mln zł (ok. 24 mln euro),
- REITy będą notowane na giełdzie,
- co najmniej 90% przychodów REITów powinno mieć źródło w najmie lub sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce (komercyjnych lub mieszkaniowych),
- co najmniej 90% dochodu REITów powinno zostać wypłacone akcjonariuszom w formie dywidendy,
- wprowadzone zostaną preferencyjne zasady opodatkowania dla REITów (stawka podatkowa w wysokości 10% i brak obowiązków podatkowych dla inwestorów),
- dopuszczalny wskaźnik Loan-to-Value wyniesie maksymalnie 50%.
Przepisy dotyczące REITów są obecnie przygotowywane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii we współpracy z Ministerstwem Finansów. Dalsze szczegóły zostaną podane prawdopodobnie do końca II kwartału 2025 r. Po przygotowaniu projektu ustawy należy spodziewać się rozpoczęcia procedury legislacyjnej w Sejmie.
Na podstawie aktualnej sytuacji rynkowej przewidujemy, że REITy będą cieszyły się wysoką popularnością wśród polskich inwestorów indywidualnych.
REITy stworzą wiele nowych możliwości do inwestycji
Główną korzyścią wprowadzenia regulacji REITów będzie otwarcie sektora nieruchomości na szerokie grupy inwestorów dysponujących mniejszą ilością kapitału.
Inne zalety REITów przedstawiają się następująco:
- niski próg wejścia w inwestycję i stosunkowo niewielkie koszty inwestycyjne,
- wysoka płynność inwestycji,
- szansa inwestowania w nieruchomości różnego rodzaju, szeroki portfel nieruchomości
- brak konieczności samodzielnego zarządzania nieruchomością przez inwestora i ponoszenia związanych z tym kosztów,
- otrzymywanie przez inwestora regularnych wypłat dywidendy.
