Die Neuerungen der 9. MaRisk-Novelle für das bankeigene Immobiliengeschäft

Während der langen Niedrigzinsperiode in den 2010er-Jahren haben viele Banken eigene Investitionen in Immobilien auf- oder ausgebaut. Das Eigengeschäft trat neben das Geschäft als Kreditgeber oder Vermittler.

Mit der 7. Novelle der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) hat die BaFin daher im Jahr 2023 das Immobiliengeschäft als eigenständiges Organisationsmodul in die MaRisk aufgenommen. Im Besonderen Teil – Organisatorische Anforderungen (BTO 3) wurden erstmals Anforderungen an die Aufbau- und Ablauforganisation für das bankeigene Immobiliengeschäft und Immobilienbewertungen formuliert.

Seither gilt: Immobiliengeschäfte auf eigene Rechnung erfordern keine Vorgaben für isolierte Prozessabschnitte, sondern ein belastbares und konsistentes Betriebsmodell – vom Erwerb über die Entwicklung bis hin zur Bestandshaltung und der Veräußerung.

Für Institute mit relevantem Eigenimmobiliengeschäft stehen damit insbesondere die Governance, die Wertermittlung und die laufende Überwachung im Aufsichtsfokus.

Mit der 9. MaRisk-Novelle werden die Anforderungen neu justiert. Zum Beispiel wurden die Anwendungsschwellen angehoben.

Die Regeln des BTO 3 finden Anwendung, wenn die Buchwerte aller bankeigenen Immobilen mehr als 40 Millionen Euro (oder mehr als vier Prozent der Bilanzsumme) betragen. Zuvor betrug die Schwelle 30 Millionen Euro beziehungsweise zwei Prozent der Bilanzsumme.

1. Aufbauorganisation: Wirksamkeit der Governance ist nachzuweisen

Das zentrale Prinzip der Trennung der Bereiche Markt und Marktfolge bleibt in der 9. Novelle der MaRisk erhalten. Entscheidungen, ein Immobiliengeschäft einzugehen, erfordern grundsätzlich zwei zustimmende Voten dieser Bereiche. Die Mehrheitsverhältnisse sind so festzulegen, dass der Bereich Marktfolge nicht überstimmt werden kann.

Außerdem müssen Institute ihre Geschäftsvorfälle klar definieren und abgrenzen, um Zuständigkeiten, Eskalationswege und Votierungsprozesse konsistent und prüfungssicher auszugestalten.

2. Ablauforganisation: Belastbare Prozesse statt Einzelfalllogik

Vor dem Erwerb oder der Entwicklung der finanzierten Immobilie sind wirtschaftliche Aspekte und Risiken strukturiert zu analysieren. Bei Projekten sind diese zu ergänzen um technische und rechtliche Risikoaspekte. Künftig zählt dabei weniger das Erfüllen von Details auf einer Checkliste, sondern mehr die konsistente und nachvollziehbare Herleitung der Vorgehensweise. Die Wertermittlung basiert weiter auf einer sachverständigen Bewertung. Außerdem müssen Banken für geeignete Verfahren und Vor-Ort-Besichtigungen sorgen, Interessenkonflikte ausschließen und externe Gutachten und deren Angemessenheit plausibilisieren.

Die 9. MaRisk ermöglicht punktuell mehr Flexibilität, etwa bei Rotationsanforderungen. Der Anspruch an die Qualität der Bewertung und Plausibilisierung bleibt aber gleich hoch.

3. Überwachung und Kontrollen: Immobilienwert jährlich überprüfen, Neubewertungen bei Abweichungen

Während der Haltedauer sind risikoorientierte Besichtigungen, Baufortschritts- und Kostenkontrollen durchzuführen. Der Wert von Immobilien ist mindestens einmal im Jahr zu überprüfen. Bei Hinweisen auf eine Wertminderung von mehr als zehn Prozent ist eine Neubewertung erforderlich.

Entscheidend ist dabei ein Reporting, das Informationen nicht nur sammelt, sondern adressatengerecht aufbereitet und entscheidungsorientiert vermittelt. Weiter bedeutsam für den Gesamtkontext ist das Abbilden von Immobilienrisiken aus dem Eigengeschäft in der Gesamtbanksteuerung (zum Beispiel Risikoinventur, Risikotragfähigkeit, Stresstests und Risikoberichterstattung). Dort lassen sich vereinzelte Erleichterungen nutzen, gerade bei (sehr) kleinen Instituten.

Für bedeutende Institute (Significant Institutions, SIs) verlieren die Anforderungen im Teil BTO 3 perspektivisch an unmittelbarer Relevanz. Das führt zu größeren Freiheitsgraden, andererseits entfällt aber ein strukturierender Referenzrahmen. Für weniger bedeutsame Institute (Less Significant Institutions, LSIs) bleiben die Anforderungen bestehen. 

Die Entlastung ist real, aber der Handlungsbedarf sinkt nicht. Er verlagert sich auf Maßnahmen zum Herstellen von Konsistenz, Angemessenheit und Begründbarkeit.

1. Analyse der Wesentlichkeit des Immobiliengeschäfts auch für Tochterunternehmen und Rettungserwerbe
   
   
2. Prüfung und Schärfung der Definition relevanter BTO-3-Geschäftsvorfälle, insbesondere eine Definition von Fremd- und Eigennutzung sowie von Sondersachverhalten der Bestandsverwaltung
   
   
3. Status-quo-Aufnahme der Aufbau- und Ablauforganisation: Neben der schriftlich fixierten Ordnung sind Prozesse und Regelungen daraufhin zu prüfen, ob sie nahtlos ineinandergreifen und die Besonderheiten des BTO 3 konsistent berücksichtigen. Auch hier sind Tochtergesellschaften und potenzielle Rettungserwerbe im Blick zu behalten.
   
   
4. Bewertung der Angemessenheit von Kontrollen und Berichtsformaten zum Immobiliengeschäft stets mit dem Ziel, die Organisation zu einer aktiven Risikoantizipation zu befähigen
   
   
5. Analyse und Bewertung der vollständigen Einbindung von Immobilienrisiken in die Teilschritte der Gesamtbanksteuerung
    

Dieser Artikel entstand unter der Mitwirkung und mit der fachlichen Expertise von Pascal Stolz.