Foi recentemente apresentada na Assembleia da República, a Proposta de Lei n.º 47/XVII/ 1.ª, aprovada em Conselho de Ministros a 28 de novembro de 2025, que visa aprovar a Lei de Autorização Legislativa com vista à aprovação do respetivo Decreto-Lei Autorizado com as medidas de desagravamento fiscal no âmbito da construção e arrendamento de habitação.
De notar que, de acordo com esta Proposta, as medidas fiscais em apreço serão aplicáveis face a bens imóveis:
- Cuja venda tenha sido efetuada com um “preço moderado”, o qual corresponderá ao limite superior ao 2.º escalão definido na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT na sua redação atual (i.e. € 648.022);
- Cujo arrendamento tenha uma “renda mensal moderada”, a qual corresponderá a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 (i.e. € 2.300).
Das várias medidas destacamos, sumariamente, as seguintes:
Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”)
Propõe-se a introdução de uma verba na Lista I anexa ao Código do IVA, através da qual se prevê a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação de:
- Imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional (cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites fixados acima referidos);
- Prédios urbanos ou frações autónomas destes para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento.
A aplicação desta taxa reduzida está ainda dependente do cumprimento dos seguintes requisitos cumulativos:
- No caso de venda para habitação própria e permanente do adquirente:
- Na aquisição do imóvel tenham sido aplicadas as taxas gerais de IMT previstas para imóveis para habitação própria e permanente;
- O imóvel seja vendido para habitação própria permanente do adquirente, no prazo de 24 meses a contar da data de emissão da documentação referente ao início de utilização.
- No caso de arrendamento para habitação:
- O arrendamento seja isento de IVA;
- Os contratos de arrendamento sejam comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo;
- O primeiro contrato de arrendamento habitacional entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data de emissão da documentação relativa ao início de utilização;
- O imóvel seja objeto de contratos de arrendamento em vigor, em pelo menos 36 meses, durante os primeiros 5 anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização.
Esta verba aplicar-se-á às prestações de serviços relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
A verba cessará vigência a 31 de dezembro de 2032.
Propõe-se ainda a alteração da regra de inversão do sujeito passivo (autoliquidação de IVA pelo adquirente) prevista para os serviços de construção civil e quando o adquirente dos mesmos seja um sujeito passivo de IVA. Com a alteração proposta a (auto)liquidação do imposto deve ser efetuada pelo adquirente, independentemente do regime de dedução que lhe seja aplicável (i.e. passa a abranger sujeitos passivos que praticam exclusivamente operações isentas que não conferem o direito à dedução).
Propõe-se igualmente a criação de um regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de habitação própria e permanente.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”)
Propõe-se a aplicação de uma taxa de 7,5% de IMT na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma deste, destinado a habitação, por não residentes, não se aplicando qualquer isenção ou redução. Excetuam-se as situações em que:
- o adquirente se torne residente, para efeitos fiscais, em território nacional, no prazo de 2 anos desde a data de aquisição; ou
- o imóvel seja destinado ao arrendamento para habitação com renda que não exceda os limites de renda moderada, no prazo de 6 meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, durante os primeiros 5 anos.
Caso se verifique uma das situações acima descritas, a restituição do imposto suportado ocorrerá através de reembolso. Os adquirentes dos imóveis deverão submeter um requerimento junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, sendo-lhes posteriormente restituída a diferença entre o imposto pago e o que resultaria da aplicação das taxas gerais de IMT.
Propõe-se igualmente que os municípios possam isentar de IMT na primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma deste, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, quando se trate de habitações de custos controlados, cujo valor de base à liquidação não exceda o valor máximo de € 324.058.
Regime para contratos de investimento para arrendamento habitacional
Propõe-se a criação de um regime aplicável aos contratos de investimento para arrendamento, a serem celebrados entre investidores e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P.
Serão considerados elegíveis os investimentos quando, cumulativamente:
- A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/10000 da totalidade da área de construção, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação;
- O valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional neles previstos não exceda o montante de renda moderada.
Aos contratos de investimento para arrendamento, serão aplicáveis os seguintes benefícios fiscais em sede de IVA e de Impostos sobre o Património:
- Isenção de IMT;
- Isenção de Imposto do Selo na transmissão dos bens imóveis;
- Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) por um período de 8 anos a contar do ano da aquisição;
- Redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência dos contratos, até ao limite temporal de 10 anos;
- Aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos destinados ao arrendamento habitacional;
- Isenção de Adicional ao IMI relativamente a estes imóveis;
- Restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis;
- Redução de 50% da taxa prevista na verba 29.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo, em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento alternativo objeto de contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)
Isenção de mais-valias
Propõe-se uma isenção de IRS aplicável às mais-valias resultantes da venda de imóveis habitacionais, quando o montante obtido seja reinvestido na compra de um novo imóvel destinado a arrendamento habitacional com renda moderada (até€ 2.300) e, desde que se cumpram as seguintes condições cumulativas:
- o reinvestimento do valor realizado ocorra entre 24 meses antes e 36 meses depois da data da alienação; e,
- o sujeito passivo declare a intenção de reinvestir, total ou parcialmente, indicando o montante a afetar ao reinvestimento na declaração de rendimentos relativa ao ano da venda.
A isenção não será aplicável caso o imóvel adquirido:
- não seja colocado no mercado de arrendamento até seis meses após a compra;
- não permaneça arrendado por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos cinco primeiros anos, ou
- seja alienado, a título oneroso ou gratuito, nos cinco anos posteriores ao reinvestimento ou, se for mais tarde, após a data de realização da mais-valia.
Rendimentos prediais
Para rendimentos prediais obtidos em resultado de contratos de arrendamento para habitação cuja renda mensal não exceda o limite de renda moderada (€ 2.300), a proposta prevê a aplicação de uma taxa autónoma de IRS reduzida para 10%.
Deduções à coleta
O limite da dedução anual em IRS, das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional é aumentado, sendo esse aumento progressivo, para € 900 em 2026 e para € 1.000 a partir de 2027, inclusive.
Novo regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA)
Propõe-se a criação de um novo regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), que pretende substituir o atual Programa de Arrendamento Acessível, com o objetivo de aumentar a oferta de habitação a preços controlados.
Uma das principais novidades consiste na definição de limites máximos de rendas, fixados em 80% da mediana das rendas do respetivo concelho, conforme dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
O regime estabelece ainda prazos mínimos de duração contratual, fixando 3 anos para arrendamentos habitacionais permanentes e 3 meses para situações de residência temporária.
Este regime prevê a isenção total em sede de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais decorrentes destes contratos, medida aplicável a entidades públicas e privadas.
Organismos de Investimento Alternativo (OIA) com ativos ligados ao RSAA
Nos Organismos de Investimento Alternativo (OIA) cujos ativos incluam imóveis afetos ao RSAA ou regimes legalmente equiparados, os rendimentos distribuídos aos investidores provenientes de resultados do período anterior associados a contratos de arrendamento acessível beneficiam de uma tributação à taxa reduzida de 5%.
Para os restantes rendimentos – incluindo distribuições não abrangidas pela taxa reduzida, bem como valores obtidos por resgates ou liquidações – a proposta prevê uma exclusão parcial de tributação, aplicada de forma progressiva, definida por escalões consoante a proporção de ativos elegíveis (com uma exclusão de tributação até 30% do rendimento quando mais de 50% do portfólio estiver investido em imóveis de arrendamento acessível ou similares).
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC)
Rendimentos prediais
Introdução de um regime temporário de tributação reduzida em sede de IRC, o qual prevê a redução da base tributável dos rendimentos prediais auferidos por pessoas coletivas, decorrentes de contratos de arrendamento habitacional cujo valor da renda mensal não exceda € 2.300, sendo considerados apenas em 50%. Aplicável a rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.
