Jakie uprawnienia mają strony umowy najmu w przypadku upadłości najemcy?

Majątek upadłego najemcy z dniem ogłoszenia upadłości staje się masą upadłości, a zarząd nad majątkiem przejmuje syndyk działający w imieniu własnym na rzecz upadłego. Ogłoszenie upadłości nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy najmu, lecz skutkuje przyznaniem szczególnych uprawnień syndykowi oraz wynajmującemu zgodnie art. 110 Prawa upadłościowego. Omawiamy je poniżej.

Syndyk do skorzystania z tych uprawnień nie potrzebuje zgody sędziego-komisarza (wyjątek stanowi jedynie konieczność uzyskania zgody na rozwiązanie umowy najmu przed terminem, za który zapłacono czynsz z góry).  

W przypadku, gdy przedmiot najmu nie został wydany najemcy do dnia ogłoszenia upadłości, zarówno syndyk jak i wynajmujący mogą odstąpić od umowy najmu.

Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Termin ten nie może być przedłużony.

Skuteczne odstąpienie przez którąkolwiek ze stron od umowy najmu stwarza taki stan, jak gdyby umowa w ogóle nie została zawarta. Żadna ze stron nie ma prawa do żądania odszkodowania z powodu odstąpienia od umowy przez drugą stronę. W takim przypadku możliwe jest jednak żądanie zwrotu spełnionego świadczenia (np. kaucji wpłaconej przez najemcę na zabezpieczenie). 

Jeżeli przedmiot najmu został już wydany przed dniem ogłoszenia upadłości, a upadły jest najemcą, to prawo do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje wyłącznie syndykowi na podstawie art. 110 ust. 3 Prawa upadłościowego. Uprawnienie to nie przysługuje wynajmującemu.

Syndyk w każdym momencie postępowania upadłościowego według jego uznania może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, nawet jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, a umowa nie przewiduje prawa do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.

Wynajmujący może dochodzić odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata, pomniejszonego o rozliczenie nakładów upadłego podnoszących wartość przedmiotu najmu. Wierzytelność z tytułu odszkodowania należy zgłosić do listy wierzytelności (nie powinna ona być dochodzona poza postępowaniem upadłościowym).

Nie należy zapominać też, że umowa najmu może zostać rozwiązana za porozumieniem stron oraz wypowiedziana na podstawie ogólnych przepisów, o ile zachodzą przesłanki uprawniające do wypowiedzenia, zaś przepisy Prawa upadłościowego przewidują jedynie dodatkowe szczególne uprawnienia. 

Terminy wypowiedzenia mające zastosowanie w przypadku wypowiedzenia umowy na podstawie art. 110 Prawa upadłościowego zależą m.in. od tego, czy umowa najmu dotyczy lokalu czy nieruchomości, w której prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego oraz od częstotliwości płatności czynszu.

Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, rozwiązanie następuje z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. W przypadku, gdy umowa najmu będzie dotyczyła innej nieruchomości -  możliwe będzie wypowiedzenie umowy z terminem wypowiedzenia określonym w Kodeksie cywilnym.

Jeżeli umowa najmu przewiduje krótszy termin wypowiedzenia niż terminy ustawowe, to syndyk może wypowiedzieć umowę zgodnie z terminem określonym w umowie. 

W trakcie trwania postępowania upadłościowego wynajmującemu przysługuje czynsz za okres trwania umowy najmu od syndyka i jednocześnie wynajmujący jest zobowiązany do udostępniania przedmiotu najmu syndykowi.

Wierzytelności wynajmującego o zapłatę czynszu powstałe po ogłoszeniu upadłości stanowią inne zobowiązania masy upadłości, o których mowa w art. 230 ust. 2 Prawa upadłościowego. Oznacza to, że wierzytelność z czynszu powstała po ogłoszeniu upadłości powinna być na bieżąco opłacana przez syndyka po zaspokojeniu kosztów postępowania w miarę wpływu funduszy do masy upadłości. Jeżeli syndyk nie będzie regulował takich zobowiązań, wynajmujący będzie mógł dochodzić należności poza postępowaniem upadłościowym. 

Wierzytelności z tytułu czynszu przypadającego za okres przed ogłoszeniem upadłości podlegają zgłoszeniu do masy upadłości i zaspokajane są na ogólnych zasadach dotyczących podziału funduszów masy upadłości. Oznacza to, że wynajmujący będzie zaspokojony w zależności od wysokości środków, które pozostaną po uregulowaniu kosztów postępowania oraz wierzycieli z wyższych kategorii. W praktyce może okazać się, że środków nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich wierzycieli i wynajmujący nie zostanie w ogóle zaspokojony bądź zostanie zaspokojony w niższym stopniu