豪宅出售課稅應注意事項

財政部於114年2月19日發布台財稅字第11300103510號令。個人出售房屋應以交易時之實際成交金額及原始取得成本核實認定財產交易所得額。惟若無法證明原始取得成本，如含車位之房地總成交金額達一定金額以上（簡稱高級住宅或豪宅，例如臺北市達新臺幣（下同）6,000萬元、新北市達4,000萬元，桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市達3,000萬元），或不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算之每坪單價達一定金額以上者，以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額。而非屬高級住宅者，於無法證明原始取得成本時，依房屋評定現值之規定比例計算（非以實際成交金額及原始取得成本核實認定財產交易所得額者，統稱設算利得）。

安侯建業聯合會計師事務所家族辦公室洪銘鴻主持會計師提醒，原則上個人均應以實際成交金額及原始取得成本計算實際房屋出售利得，僅於未能取得原始取得成本時，方以設算利得申報，並非實際利得與設算利得可以二選一申報。若採先設算利得方式申報，後續若稅局查得當初實際取得成本，仍得按實際成交金額及原始取得成本計算利得進行補稅及處罰。個人若於申報時因未保留相關成本紀錄，或可與原購屋時之貸款銀行或向原購屋建商查詢相關原始取得成本，以利計算出售利得。

洪銘鴻另外補充，個人出售海外不動產利得之計算原則上亦以實際利得為原則，若未能舉證原始取得成本時，得按不動產實際成交價格之12％計算所得額，再計入個人基本所得稅額按20%稅率繳納最低稅負。特別要注意的是，個人出售大陸不動產之利得並非海外所得，而係大陸來源所得且須併入個人綜合所得稅申報，其最高邊際稅率為40%。

至於出租不動產方面，個人以營利為目的，從事出租建物如設有固定營業場所（含設置有形之營業場所或設置網站）、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理營業登記）或僱用人員協助處理房屋出租事宜者，應辦理營業登記，課徵營業稅，否則應按租賃所得課徵個人綜合所得稅。

洪銘鴻表示，在房地合一實價課稅1.0與2.0、平均地權條例及囤房稅陸續實施或修法後，個人擁有不動產之持有、處分與投資之租稅或資金成本均大幅增加，建議應從家族的角度出發，就不動產之持有目的、配置架構及家族傳承工具等議題共同評估，才能發揮不動產利益最大化效益。