被外界譽為打房重拳的《平均地權條例》部分條文修正案在今（112）年2月8日公布實行後，行政院終於6月9日公告定自7月1日施行。內政部已於2、3月間完成限制預售屋和新建成屋換約轉售的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》、《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》。預售屋解約申報的《不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法》，以及地價評議專業化的《地價及標準地價評議委員會組織及運作辦法》等4項子法預告。另包括《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》、《內政部依平均地權條例第79條之1第1項公告私法人免經許可情形》、《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》、《預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形》、《不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法》等5項子法，也於5月15日完成預告。茲就目前已完成預告子法彙整如下表：
其中與家族成員或家族企業息息相關的，主要是「限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售」及「私法人取得住宅用房屋許可制」兩大政策。在「限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售」方面，預售屋簽約後不得讓與或轉售第三人，除確認不溯及既往外，並排除四種情形：一、買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售。二、買受人於簽約後死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。三、法人合併或改制後，由合併或改制後存續或新設立之法人，依法承受或概括承受。四、法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後，其賸餘財產之歸屬。
另外規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後發生重大事故者，才可以例外申請核准換約。重大事故種類將包括：一、買受人因非自願離職，且逾6個月未就業；二、買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全日照顧；三、買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋；四、買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧；五、原買受人死亡，其繼承人無意保留，或是六、共同買受人間轉讓等6種情形。而前揭家庭成員的定義，子法亦規定為1.買受人之配偶、2.買受人之直系親屬、3.買受人配偶之直系親屬及4.買受人父母均已死亡，其戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙已成年且無配偶之兄弟姊妹。
在「私法人取得住宅用房屋許可制」方面，對高資產家族擬採家族投資公司持有不動產之傳承方式更是一大衝擊。究竟在《平均地權條例》上路後，私法人買受住宅，哪些情況需獲得許可？哪些情況無需獲得許可？本文將進一步針對私法人買受住宅許可制度下新增訂子法進行介紹及說明。
私法人買受住宅許可制子法摘要
條列規定為考量私法人執行業務營運需要，分別增訂私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法及內政部依平均地權條例第79條之1第1項公告私法人免經許可情形兩子法，將私法人買受住宅之情形分為「免經許可」及「需經許可」二種態樣。子法研訂規則原則是依照實務上私法人買受住宅的目的與用途，再作進一步的周延規範，將私法人買受取得住宅有其公益性、必要性，且具共識者的9種情形，列為「免經許可」，而私法人為正常經營需要買受住宅者的6種情形，列為「需經許可」。其中，「需經許可」之住宅，在取得後仍應受五年不得移轉限制，以避免被變相淪為短期炒作之用。
公告免經許可情形
一、受政府捐助之財團法人或公（國）營事業，買受供住宅使用之房屋。
二、都市更新（計畫整合階段買受迅行劃定或變更更新地區住宅；及計畫公展階段屬計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等，買受範圍內住宅；及計畫完成階段，為實施者或出資者與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅，或出資者於新制施行前簽訂契約，經公證或認證買回住宅）。
三、危老重建（計畫核准階段屬重建計畫之起造人、所有權人，買受計畫範圍內住宅；及計畫完成階段，起造人與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅）。
四、合建（合建後階段，與土地或建物所有權人簽訂合建契約，而買受土地或建物所有權人合建後分配之住宅）。
五、金融控股公司或銀行轉投資之資產管理公司買受不良債權擔保品或政府公開標售之住宅。
六、買受供住宅使用之房屋，係依文化資產保護法指定或登錄之私有古蹟、歷史建築及紀念建築。
七、不動產經紀業買受瑕疵物件（屬下列情形之一：高氯離子混凝土、高放射性汙染及具非自然身故之情事）。
八、行使優先購買權。
九、參與法院拍賣。
需經許可項目
一、宿舍使用，其申請戶數及已買受戶數合計不得超過經常僱用員工數。
二、供居住使用之出租經營，其營業項目應包含不動產租賃業，且以成屋為限。私法人申請買受戶數及已取得戶數在同一使用執照內應達五戶以上；同一使用執照內未達五戶者，申請買受戶數及已取得戶數為該使用執照全部戶數。
三、合建（合建前階段）、實施或參與都市更新（計畫整合階段；及計畫公展階段屬非計畫範圍內之所有權人、實施者或出資者等，買受範圍內住宅）、都市危險及老舊建築物重建（計畫整合階段；及計畫核准階段屬非重建計畫之起造人、所有權人，買受計畫範圍內住宅）。以成屋為限，且應符合五大條件之一，一是屋齡30年以上；二是經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞，應限期補強或拆除；三是經結構安全性能評估結果未達最低等級或建築物耐震能力未達一定標準。四是依都市更新條例經公開展覽的都更事業計畫範圍。五是依都市危險及老舊建築物加速重建條例經核准的重建計畫範圍。
四、衛生福利機構場所使用，包含老人福利機構、護理機構、精神復健機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構等場所。
五、合作社為設置住宅公用設備。
六、其他經中央主管機關公告者。
KPMG觀察及提醒
本次《平均地權條例》相關子法的修訂，已明確化相關規範。在「限制預售屋與新建成屋換約轉售」部分，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人。而為防杜以換約方式加價、轉售，進行短期炒作，訂定原則簽約後「如有發生重大事故才能換約」，因預售屋交屋期長，在購買預售屋簽約購屋前，需要理性審慎評估付款能力與風險，未來購買預售屋必須慎重。
特別提醒，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。故需事先向稅務稽徵機關申報非屬贈與案件並經核准。
另外，在「私法人買受住宅許可」部分，亦考量私法人執行業務需要以及實際上私法人買受住宅之用途進行周延規範，分為「免經許可」及「需經許可」兩種。像是私法人參與都更重建部分，則依都更辦理進度而有不同設計規範。故未來私法人若有購買住宅需求，應檢視其是否符合規範，且購入後五年內不得辦理移轉、讓與，將大幅壓縮家族資產規劃的彈性，建議家族企業應諮詢專家意見，全面性通盤考量資產布局、資金配置及稅務影響與風險管理，以確保家族傳承永續長青。
林健生
稅務投資部協理
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