Legal Alert: Zabezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną – najczęstsze błędy w umowie dzierżawy

W praktyce zabezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości, na której zlokalizowana ma być farma fotowoltaiczna najczęściej odbywa się poprzez zawarcie umowy dzierżawy z właścicielem gruntu, a znacznie rzadziej poprzez zakup nieruchomości.

Wynika to przede wszystkim z tego, że zabezpieczenie prawa do nieruchomości odbywa się na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Z różnych względów w późniejszym okresie zdarza się, że inwestor rezygnuje z rozwijania projektu w danej lokalizacji, co powoduje, że zakupiona nieruchomość nie jest mu już potrzebna.

Ponadto, ponieważ projekty fotowoltaiczne zwykle realizowane są na terenach rolnych, zakup nieruchomości wiąże się z istotnymi utrudnieniami wynikającymi z ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Z tych względów tytuł prawny do nieruchomości zazwyczaj zabezpiecza się poprzez jej wydzierżawienie.

Umowa dzierżawy charakteryzuje się tym, że wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Wskazać należy, że pewne wątpliwości budzi możliwość zawarcia umowy dzierżawy na cele zabezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości pod rozwój i eksploatacje farm fotowoltaicznych. Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa dzierżawy jest umową o korzystanie z rzeczy i pobieranie z niej pożytków. W orzecznictwie przyjmuje się, że energia promieni słonecznych nie stanowi pożytków nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Stwarza to ryzyko zakwalifikowania umowy jako umowy najmu. Maksymalny okres, na jaki zawarta może być umowa najmu wynosi, co do zasady, tylko 10 lat (wyjątkiem jest umowa zawarta między przedsiębiorcami, która może być zawarta na czas określony wynoszący 30 lat) w porównaniu do 30 lat w przypadku umowy dzierżawy. Jeśli zaś umowa została zawarta na okres dłuższy, to po tym okresie przekształca się w umowę na czas nieokreślony i może zostać wypowiedziana.

W praktyce jednak, ze względu na ograniczenie możliwości zawarcia umów najmu na czas określony do maksymalnie 10 lat, powszechne jest zabezpieczanie tytułu prawnego do nieruchomości na potrzeby budowy i eksploatacji farmy fotowoltaicznej poprzez umowę dzierżawy.

Bardzo ważne jest jednak zawarcie w umowach dzierżawy odpowiednich postanowień, które po pierwsze sprawią, że umowa będzie ważna, a po drugie, że odpowiednio zabezpieczy interesy inwestora oraz pozwoli mu na sprawne wybudowanie farmy fotowoltaicznej, a następnie jej bezproblemowe eksploatowanie.

Podstawowym elementem umowy dzierżawy jest określenie jej przedmiotu. Choć wydaje się oczywiste, że umowa dzierżawy musi określać swój przedmiot, to w praktyce prawidłowe określenie przedmiotu umowy dzierżawy niejednokrotnie sprawia stronom trudność.

Wynika to ponownie przede wszystkim z tego, że umowy dzierżawy zawierane są na bardzo wczesnym etapie rozwoju projektu, kiedy nie jest jeszcze znana ostateczna lokalizacja projektu. W rezultacie jednym z najczęściej pojawiających się błędów jest niewystarczająco dokładne określenie przedmiotu dzierżawy, np. wskazanie, że przedmiotem dzierżawy jest część działki, jednak bez sprecyzowania, o którą część działki chodzi. Takie określenie przedmiotu dzierżawy jest nieprawidłowe, ponieważ nie określa, co jest przedmiotem umowy dzierżawy.

Prawidłowe określenie przedmiotu dzierżawy jest niezwykle istotne, ponieważ błędy w tym zakresie mogą spowodować nawet nieważność umowy. Należy więc zadbać o to, by przedmiot umowy został w niej prawidłowo określony. Jeśli przedmiotem dzierżawy ma być część działki, należy przygotować załącznik do umowy z mapą, na której zostanie zaznaczone, jaka część działki jest dzierżawiona.

Jednocześnie, ponieważ na późniejszych etapach rozwoju projektu farmy fotowoltaicznej powstaje często potrzeba zmiany przedmiotu dzierżawy (np. zmniejszenia dzierżawionej powierzchni czy też jej przesunięcia jej w inną część działki), wskazane jest, by umowa przewidywała mechanizm dokonywania takich zmian.

Kolejnym essentialia negotii umowy dzierżawy jest określenie wysokości czynszu obciążającego dzierżawcę oraz wskazanie terminów płatności. Najczęściej spotykanymi rozwiązaniami jest określenie stałej, ryczałtowej kwoty lub też uzależnienie jej od powierzchni zajętej pod farmę fotowoltaiczną.

Najczęściej pojawiającym się błędem przy określaniu wysokości czynszu oraz terminów płatności jest wskazanie, że czynsz płatny jest dopiero od przyszłej daty lub przyszłego zdarzenia (najczęściej od rozpoczęcia robót budowlanych). Biorąc pod uwagę, że istotnym elementów umowy dzierżawy jest płatność czynszu, rodzi to wątpliwości, czy umowę można w takim wypadku zakwalifikować jako umowę dzierżawy.

Aby uniknąć tych wątpliwości, należy określić płatność czynszu od początku obowiązywania umowy, przy czym w pierwszych okresach, np. do rozpoczęcia robót budowlanych, wysokość czynszu może być znacząco niższa niż docelowa.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowa dzierżawy może być zawarta maksymalnie na okres 30 lat. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce umowy dzierżawy na potrzeby budowy i eksploatacji farm fotowoltaicznych są zawierane najczęściej na okres 29 lat.

Jak wskazano powyżej, umowy dzierżawy zawierane są na wczesnym etapie rozwoju projektu, a co za tym idzie dalsze rozwijanie projektu fotowoltaicznego może na dalszych etapach okazać się niemożliwe, zbyt utrudnione czy też nieopłacalne. Ponadto, także w trakcie eksploatacji farmy fotowoltaicznej może okazać się, że dalsza jej eksploatacja jest nieopłacalna.

Dlatego istotne jest wprowadzenie do umowy postanowień, które umożliwią inwestorowi w takich przypadkach rozwiązanie umowy dzierżawy. Sytuacje te obejmować mogą na przykład brak uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, opinii, warunków przyłączenia czy nieopłacalność budowy lub eksploatacji projektu.

Jednocześnie dla inwestora istotne jest, by jego tytuł prawny do nieruchomości, na której zlokalizowana jest lub ma być farma fotowoltaiczna, był stabilny. Z tej perspektywy ważne jest, by wydzierżawiający mógł wypowiedzieć umowę jedynie w ściśle określonych przypadkach ograniczonych do sytuacji takich jak zaległości w płatności czynszu czy korzystaniu z nieruchomości z sposób sprzeczny z umową. Dodatkowo możliwość wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego powinna zostać uzależniona od dokonania wezwania do zapłaty czynszu czy też zaprzestania naruszeń i wyznaczenia na to dodatkowego terminu.

Co do zasady umowa dzierżawy może zostać zawarta przez strony w dowolnej formie, w tym także ustnej czy pisemnej. Jednak, aby móc ujawnić prawo dzierżawy w księdze wieczystej, wymagane jest, by umowa została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej sprawia, że prawo to jest skuteczne również wobec osób trzecich, a tym samym zwiększona jest stabilność tytułu prawnego do nieruchomości. Dlatego też standardem rynkowym jest, że umowy dzierżawy zawierane w celu budowy i eksploatacji farm fotowoltaicznych zawiera się właśnie w takiej formie.