Legal Alert: Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Nowe przepisy próbą walki ze zjawiskiem tzw. “patodeweloperki” w szczególności z mikroapartamentami i nadmiernym zagęszczeniem zabudowy.
Nowe przepisy próbują walczyć ze zjawiskiem tzw. “patodeweloperki”.
1 kwietnia 2024 r. wejdą w życie przepisy zmieniające Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („rozporządzenie w sprawie warunków technicznych”). Opublikowana w listopadzie nowelizacja ma na celu ograniczenie negatywnych praktyk widocznych w ostatnich latach w budownictwie mieszkalnym i nie tylko. W rozporządzeniu uregulowano m.in. kwestię odległości budynków od granicy działek, minimalnej wielkości lokali użytkowych czy sposób zagospodarowania publicznie dostępnych placów.
Koniec mikroapartamentów – lokale użytkowe o powierzchni min. 25 m2
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („rozporządzenie zmieniające”), zgodnie z jego uzasadnieniem, rozpoczyna proces porządkowania zasad budowy budynków wielorodzinnych w celu poprawy komfortu mieszkańców, ale również z uwzględnieniem interesów inwestorów.
Zmiany wprowadzone w rozporządzeniu regulują m.in. wielkość powierzchni użytkowej lokali użytkowych i stanowią odpowiedź na zjawisko sprzedaży lokali użytkowych jako tzw. „lokali inwestycyjnych”, które w praktyce użytkowane są później jak lokale mieszkalne, mimo braku zachowania wymagań technicznych odpowiednich dla mieszkań.
Wedle dodanego do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych § 56a lokal użytkowy w nowoprojektowanym budynku co do zasady powinien mieć powierzchnię większą lub równą 25 m2.
Wyjątki – kiedy lokal użytkowy będzie mógł mieć powierzchnię mniejszą niż 25 m2?
W rozporządzeniu zmieniającym przewidziano jednak wyjątki od tej zasady:
- Mniejszą powierzchnię będą mogły posiadać lokale użytkowe znajdujące się na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej budynku pod warunkiem, że będzie do nich zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
- Wymaganie w zakresie powierzchni nie będzie dotyczyło również lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.
Co istotne, nowe warunki będą miały zastosowanie jedynie do budynków, dla których przed 1 stycznia 2024 r. nie zostało wydane pozwolenie na budowę albo co do których nie zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa Prawa budowlanego.
Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy
Większe odległości od granicy działki dla budynków o wysokości ponad 4 kondygnacji
Rozporządzenie zmieniające wprowadza szereg zmian, których celem jest powstrzymanie nadmiernego zagęszczenia zabudowy i sytuacji, w których budynki znajdują się zbyt blisko siebie.
Zgodnie z obecnie obowiązującym stanem prawnym, budynek należy sytuować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy albo 3 m – w przypadku budynku zwróconego do granicy ścianą bez okien i drzwi.
Od 1 kwietnia 2024 r. zwiększona zostanie minimalna odległość od granicy działki w przypadku budowy budynku o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych. Będzie ona wynosiła 5 m – bez względu na obecność okien i drzwi w ścianie skierowanej do granicy działki. Konsekwentnie w rozporządzeniu uregulowano również, że balkon w takim budynku nie będzie mógł się znajdować bliżej niż 3 m od granicy działki.
Warunki dla budynków produkcyjnych i magazynowych
W rozporządzeniu zmieniającym uregulowano usytuowanie nowoprojektowanych budynków produkcyjnych i magazynowych o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2.
Dotychczas prawo, poza ogólnymi wymogami związanymi z bezpieczeństwem pożarowym, nie przewidywały żadnych wymagań w kwestii odległości między takimi budynkami.
Od 1 kwietnia 2024 r. między ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego o powierzchni powyżej 1000 m2 a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego będzie musiała zostać zachowana odległość co najmniej 30 m. Przy sytuowaniu budynku produkcyjnego lub magazynowego należy uwzględnić również budynki mieszkalne i budynki zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu – również od tych zaprojektowanych budynków należy zachować odległość 30 m.
Zmiana dot. miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych
Rozporządzenie zmieniające wprowadza ograniczenie w kwestii miejsc postojowych dla samochodów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne. Dotychczas miejsca takie mogły być sytuowane bez żadnych ograniczeń pod oknami budynków – nie stosowało się do nich regulacji dotyczących odległości od okien przewidzianych dla pozostałych miejsc postojowych. W efekcie dochodziło do sytuacji, w których w ramach inwestycji tworzone były wyłącznie miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych zlokalizowane tuż pod ścianami budynku bez żadnych ograniczeń. Zgodnie z nowymi przepisami liczba miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, co do których nie będą obowiązywały wymogi dotyczące zachowania odległości od okien budynku przewidziane w § 19 rozporządzenia, będzie mogła stanowić nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych.
Publicznie dostępne place – walka z „betonozą”
Rozporządzenie zmieniające wprowadza definicję publicznie dostępnego placu, przez który należy rozumieć ogólnodostępny teren placu, rynku, służący rekreacji lub komunikacji. W planie miejscowym plac taki będzie określony jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku planu – jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz, lub jako droga oznaczona symbolem dr. Zgodnie z uzasadnieniem projektu rozporządzenia zmieniającego, publicznie dostępny plac ma być terenem, na którym może znaleźć się np. deptak czy zieleń.
Jak wynika z uzasadnienia rozporządzenia zmienijącego, za przepisami dot. publicznie dostępnego placu stoi chęć walki ze zjawiskiem „betonozy” ogólnodostępnych rynków i placów oraz jej konsekwencjami w postaci problemu z zagospodarowaniem wód opadowych. Z tego względu zdecydowano się na ustalenie minimalnego procentu powierzchni biologicznie czynnej na tego typu terenach.
- W przypadku działki budowlanej przeznaczonej pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2, co najmniej 20% powierzchni tego placu powinno stanowić teren biologicznie czynny, o ile wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Co istotne, w przypadku, gdy na działce sąsiadującej z publicznie dostępnym placem będzie miał zostać wzniesiony budynek, nie będzie konieczne stosowanie wymagań w zakresie odległości budynku od granicy działki.
Obowiązek wyznaczenia pomieszczenia dla wózków i rowerów
Kolejną zmianą przewidzianą w rozporządzeniu zmieniającym jest obowiązek wykonania w nowobudowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczenia gospodarczego o powierzchni min. 15 m2, na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Dotychczas prawo nie wyznaczało obowiązku zapewnienia mieszkańcom bloków takiego pomieszczenia – w efekcie wózki i rowery często pozostawiane są na klatkach schodowych, co może sprawiać zagrożenie w razie ewentualnej ewakuacji. Zgodnie z nowym przepisem § 98a w każdym nowym budynku wielorodzinnym pomieszczenie powinno znajdować się w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, o ile zapewniony jest do niej dostęp windą, do której zmieszczą się wózki i rowery.
Wszystkie omówione powyżej zmiany wejdą w życie 1 kwietnia 2024 r.
