5 października 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”).
Nowelizacja wprowadza istotne zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”) oraz w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa („ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa”). Zmiany te będą wpływać w szczególności na możliwość wydzierżawienia nieruchomości rolnych, w tym wydzierżawiania ich na potrzeby projektów OZE.
Poniżej omawiamy najważniejsze dla rozwijania farm fotowoltaicznych i wiatrowych zmiany wprowadzone Nowelizacją.
Zmiana zasad wydzierżawiania nowo nabytych nieruchomości rolnych
Jedną z podstawowych zasad przyjętych w UKUR jest zasada stanowiąca, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.
W związku z tą zasadą UKUR stanowi także, że przez okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 w zw. z ust. 1). Oznacza to, że wydzierżawianie nowo nabytych nieruchomości rolnych np. na potrzeby rozwijania farm fotowoltaicznych czy wiatrowych jest znacząco utrudnione.
Aby oddać nabytą nieruchomość rolną w posiadanie osobom trzecim (np. przez jej wydzierżawienie) przed konieczne jest:
- odczekanie okresu pięciu lat od dnia jej nabycia,
- lub – jeśli oddanie w posiadanie ma nastąpić przed upływem tego okresu – uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) na wydzierżawienie nabytej nieruchomości.
KOWR udziela takiej zgody w formie decyzji administracyjnej. Do jej uzyskania konieczne jest jednak wykazanie istnienia ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej lub interesu publicznego, który uzasadniałby oddanie nabytej nieruchomości w posiadanie osoby trzeciej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Tych przepisów Nowelizacja nie zmienia, ustanawia jednak istotną zmianę dotyczącą wprowadzenia terminu ważności zgody KOWR.
Po wejściu w życie Nowelizacji zgoda KOWR będzie ważna przez rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna. Ustawodawca uznał, że po tym czasie okoliczności, w których została wydana, mogą ulec zmianie, a więc konieczna będzie ponowna weryfikacja przesłanek uzasadniających wydanie zgody.
Kolejna istotna zmiana dotyczy katalogu przypadków, w których nie obowiązuje pięcioletni zakaz oddawania nabytej nieruchomości rolnej w posiadanie osobom trzecim i w których nie ma obowiązku uzyskiwania zgody KOWR.
Po pierwsze, zakaz wydzierżawiania nieruchomości rolnych przez 5 lat od ich nabycia został przez Nowelizację rozszerzony o nieruchomości, które po ich nabyciu utraciły rolny charakter. We wcześniejszym stanie prawnym przyjmowało się, że jeśli nieruchomość rolna utraciła swój rolny charakter, nakazy i zakazy obowiązujące w pięcioletnim okresie (w tym zakaz wydzierżawiania nieruchomości) przestają wiązać nabywcę. Ustawodawca postanowił jednak to zmienić i aktualnie do takich nieruchomości będzie stosować się te ograniczenia.
Po drugie, Nowelizacja dodaje do UKUR kolejne przypadki, w których nie obowiązuje zakaz wydzierżawienia nabytych nieruchomości rolnych. Dotyczy to m.in. nieruchomości:
- nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa, o ile jednak nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,
- nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, o ile jednak nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,
- nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
- nabytej przez zasiedzenie,
- co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.
Rozszerzenie definicji osób bliskich
Nowelizacja rozszerza katalog osób bliskich o ojczyma, macochę oraz rodziców małżonka.
Dotychczas osoby te nie były traktowane jako osoby bliskie, co spotkało się z krytyką doktryny prawniczej oraz nie odpowiadało realiom polskiej wsi.
Zmiana ta wpływać będzie między innymi na określenie przypadków, w których nie będzie konieczne uzyskiwanie zgody KOWR na wydzierżawienie nieruchomości rolnej w ciągu 5 lat od jej nabycia, ponieważ część wyjątków od zakazu wydzierżawiania nieruchomości w tym okresie związana jest z nabyciem tej nieruchomości od osoby bliskiej czy jej wydzierżawieniem na rzecz osoby bliskiej.
Łatwiejsza dzierżawa gruntów rolnych Skarbu Państwa
Nowelizacja wprowadza także zmiany do ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Istotne w kontekście projektów OZE jest wprowadzenie nowego wyjątku od zasady, zgodnie z którym nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa („Zasób”) wydzierżawia się w pierwszej kolejności na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Nowy wyjątek dotyczy wydzierżawienia nieruchomości na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych i ma zastosowanie jeśli:
- w skład nieruchomości wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków rolnych klasy VI i VIz
- nieruchomości znajdują się poza granicami obszarów, na których utworzono, ustanowiono lub wyznaczono formy ochrony przyrody.
Jeśli wszystkie te przesłanki są spełnione, nie będzie obowiązywać zasada wydzierżawiania nieruchomości z Zasobu w pierwszej kolejności na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.
W uzasadnieniu Nowelizacji ustawodawca wskazał, że zmiana ta ma umożliwić KOWR realizację zadań ustawowych związanych ze wspieraniem działań na rzecz OZE, poprzez wydzierżawianie nieruchomości Zasobu na cele związane z pozyskiwaniem energii elektrycznej, przede wszystkim z instalacji fotowoltaicznych.
