Nadchodzi termin raportowania „spółek nieruchomościowych” za 2023 r.

„Spółki nieruchomościowe”, o których mowa w art. 4a pkt. 35 ustawy o CIT to podmioty inne niż osoby fizyczne, obowiązane do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, których na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy:

• co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości;
• wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł;
• w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatkowe z tytułu najmu (lub podobnych czynności) lub z przeniesienia własności nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów.

W przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, należy sprawdzić czy na pierwszy dzień roku podatkowego wartość rynkowa nieruchomości przekroczyła 50% wartości rynkowej aktywów oraz czy wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT, do raportowania zobowiązani są:

• spółka nieruchomościowa – ma obowiązek przekazania informacji o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziały (akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze) wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw,
• podatnicy będący wspólnikami spółki nieruchomościowej, posiadający co najmniej 5% udziałów w tej spółce – mają obowiązek przekazania informacji o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziałów (akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze).

Treść przepisów budzi od samego początku wiele wątpliwości co do kręgu podmiotów zobowiązanych do składania informacji.

W szczególności, nie było do końca jasne, czy użycie przez ustawodawcę sformułowania „podatnik” oznacza, że dla zaistnienia obowiązku informacyjnego wystarczy sam fakt posiadania udziałów (akcji) lub innych praw w spółce nieruchomościowej, czy też konieczne jest istnienie obowiązku podatkowego w Polsce z jakiegokolwiek tytułu w roku podatkowym, którego dotyczy ta informacja. 1 lutego 2023 r. Dyrektor KIS wydał w tej kwestii interpretację (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.261.2022.1.MW), w której uznał, że obowiązek raportowania powstaje niezależnie od tego, czy w roku podatkowym, na koniec którego jest składana informacja, został uzyskany przychód z odpłatnego zbycia praw do spółki nieruchomościowej, czy też z innego tytułu (np. dywidendy). W konsekwencji, organ stwierdził że pośredni udziałowiec polskiej spółki nieruchomościowej jest podatnikiem i jest zobowiązany do przekazania Szefowi KAS informacji, o której mowa w art. 27 ust. 1e pkt 2 ustawy o CIT.

Kolejne wątpliwości wzbudzały (i częściowo wzbudzają nadal) takie kwestie jak np.

• w jaki sposób należy określać pośrednie posiadanie przez spółkę nieruchomości w innej spółce,
• jakie pozycje bilansu / prawa do nieruchomości powinny być uwzględniane w ustalaniu wartości bilansowej nieruchomości,
• w jaki sposób należy ustalić wymagany 5% próg posiadanych praw (udziałów, akcji, tytułów uczestnictwa lub innych praw) itp.

W obliczu pojawiających się wątpliwości z interpretacją art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT, Minister Finansów wydał w lutym 2023 r. interpretację ogólną, mająca na celu określenie kręgu podmiotów obowiązanych do składania informacji do Szefa KAS na podstawie ww. przepisów. Minister Finansów stwierdził w niej m.in. że przez „podatnika posiadającego (bezpośrednio lub pośrednio) prawa do spółki nieruchomościowej”, należy rozumieć:

1. wspólnika spółki nieruchomościowej, będącego podmiotem wymienionym w art. 1 ustawy o CIT,
2. podmiot wymieniony w art. 1 ustawy o CIT, który posiada prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni – w przypadku, gdy takie posiadanie praw jest realizowane poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo,
3. wspólnika spółki nieruchomościowej, będącego osobą fizyczną lub przedsiębiorstwem w spadku,
4. osobę fizyczną lub przedsiębiorstwo w spadku, którzy posiadają prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni – w przypadku, gdy takie posiadanie praw realizowane jest poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo.

W kontekście minimalnego progu posiadanych praw (udziałów, akcji, tytułów uczestnictwa lub innych praw) w wysokości 5% Minister Finansów wyjaśnił, że w celu jego obliczenia należy zsumować prawa posiadane w spółce nieruchomościowej w sposób pośredni z prawami posiadanymi bezpośrednio.

Należy uznać więc, że obowiązkiem raportowania objęci są – w świetle ww. interpretacji ogólnej – co do zasady:

1. bezpośredni wspólnicy spółki nieruchomościowej posiadający co najmniej 5% udziałów;
2. pośredni wspólnicy spółki nieruchomościowej posiadający co najmniej 5% udziałów, w przypadku gdy posiadają udział poprzez podmiot transparentny podatkowo.

Co istotne, Minister wprost potwierdził również, że do uznania, że udziałowiec jest podatnikiem, wystarczy sam fakt posiadania udziałów w spółce nieruchomościowej. Obowiązek informacyjny powstaje, więc bez względu na to, czy w roku podatkowym, na koniec którego składana jest  informacja, uzyskany został przychód (dochód) z tego udziału z jakiegokolwiek tytułu.

Co więcej, Minister stwierdził także, że obowiązek informacyjny w tym zakresie dotyczy zarówno podmiotów będących polskimi rezydentami podatkowymi, jak i podmiotów niebędących polskimi rezydentami podatkowymi. W konsekwencji, w przypadku gdy podmioty zagraniczne zobowiązane do raportowania nie posiadają polskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIP), muszą wystąpić o jego nadanie (brak posiadania polskiego NIP uniemożliwia bowiem złożenie informacji podatkowej).

Z uwagi na zbliżający się termin raportowania, oraz niejasności interpretacyjne związane z określeniem, które podmioty zobowiązane są do składania wyżej opisanych informacji, bardzo istotne jest dokładne przeanalizowanie czy i w jakim zakresie powstał obowiązek raportowania. Wspieramy naszych klientów na każdym etapie związanym z taką analizą jak również z samym przygotowaniem i złożeniem niezbędnych informacji do właściwego organu.