Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne - plan ogólny gminy, który ma zastąpić dotychczas uchwalane studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek inwestora możliwe będzie uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), który będzie zmieniać lub zastępować plan miejscowy. Od 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na 5 lat, ma też powstać ogólnie dostępny Rejestr Urbanistyczny.
W dniu 7 lipca 2023 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”).
Jak wynika z uzasadnienia do rządowego projektu Nowelizacji, zaproponowane zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych w zakresie planowania przestrzennego. Eksperci alarmują jednak, że gminy nie są w stanie wdrożyć przepisów Nowelizacji do 1 stycznia 2026 roku, w konsekwencji efekt uchwalonych zmian może być odmienny od zamierzonego.
Plan ogólny gminy – nowy akt prawa miejscowego
Po wejściu w życie Nowelizacji, każda gmina w terminie do 31 grudnia 2025 r. będzie zobowiązana uchwalić plan ogólny dla obszaru całej gminy, który zastąpi dotychczas uchwalane studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, co oznacza, że na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Plan ogólny ma być prostszym dokumentem niż studium, w którym zostaną określone strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. W planie ogólnym gmina będzie mogła dodatkowo określić obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.
Z momentem uchwalenia przez radę gminy planu ogólnego wygaśnie studium, a plany miejscowe będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Nie ma obowiązku dostosowywania istniejących planów miejscowych do planu ogólnego, ale w przypadku zmian takich planów lub też uchwalania nowych, należy zapewnić ich zgodność z planem ogólnym.
Co istotne, Nowelizacja wyklucza możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu ogólnego.
Senat w trakcie prac nad Nowelizacją zaproponował m.in. przesunięcie terminu na sporządzenie przez gminy planów ogólnych na 31 grudnia 2028 roku, ponieważ termin wskazany w Nowelizacji jest zbyt krótki i przez co niemożliwy do dotrzymania, jednak Sejm odrzucił tę poprawkę.
Samorządowcy alarmują, że nie będą w stanie uchwalić planów w ciągu dwóch lat, co spowoduje spowolnienie procesów inwestycyjnych.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne - zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Będzie to szczególna forma planu miejscowego uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora, po wcześniejszym przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z gminą umowy urbanistycznej. W umowie tej określane będą zasady i warunki realizacji inwestycji głównej planowanej przez inwestora, przekazania własności wskazanych nieruchomości czy zobowiązania inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej, której realizację zaproponuje gmina w związku z realizacją inwestycji głównej. Inwestycja uzupełniająca to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy m.in. szkół, przychodni, infrastruktury, dróg.
ZPI może dotyczyć dowolnej inwestycji, nie tylko mieszkaniowej i może być uchwalony na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu miejscowego, albo gdy obowiązujący na tym terenie plan nie pozwala na realizację planowanej inwestycji. Po uchwaleniu ZPI plan miejscowy obowiązujący na terenie objętym ZPI straci swoją moc i zostanie zastąpiony przez ZPI.
Docelowo ZPI zastąpią uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej uregulowane w tzw. specustawie mieszkaniowej (ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących), która utraci moc z dniem z dniem 1 stycznia 2026 roku. Eksperci oceniają, że samorządowcy po wejściu w życie Nowelizacji będą chętnie proponować inwestorom zawarcie umowy urbanistycznej i uchwalenie ZPI, ponieważ to inwestor pokryje koszty uchwalenia ZPI i budowy infrastruktury społecznej czy drogowej.
Decyzje o warunkach zabudowy na czas określony
Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na czas określony i będą wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.
Prawomocne decyzje o warunkach zabudowy wydane przed dniem wejścia w życie Nowelizacji na czas nieoznaczony, będą nadal ważne i na ich podstawie będzie można uzyskać pozwolenie na budowę.
Jeżeli do dnia 1 stycznia 2026 r. rada gminy nie uchwali planu ogólnego, to w takiej gminie po tej dacie nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei, jeżeli gminie uda się uchwalić plan ogólny w tym terminie, to wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe jedynie w przypadku, gdy planowana inwestycja będzie znajdować się na obszarze uzupełnienia zabudowy, którą gmina określiła w planie ogólnym. Zgodnie jednak z założeniami Nowelizacji, obszar uzupełnienia zabudowy nie jest obligatoryjną częścią planu ogólnego, dlatego mogą być gminy, w których uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy pomimo uchwalenia planu ogólnego będzie w praktyce niemożliwe.
Senat zaproponował, aby obszar uzupełnienia zabudowy stanowił obligatoryjną część planu ogólnego, ponieważ wytyczne te mają stanowić podstawą prawną decyzji o warunkach zabudowy, jednak Sejm odrzucił te poprawkę.
Nowelizacja wprowadziła też górną granicę wielkości obszaru analizowanego do 200 m. Po wejściu w życie Nowelizacji, tj. 30 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach, obszar analizowany będzie wyznaczany w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m.
Partycypacja społeczna
Nowelizacja wprowadza do ustawy nowy rozdział poświęcony partycypacji społecznej, która ma być niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego.
Udział społeczeństwa w przygotowywaniu aktów planowania przestrzennego ma być zapewniony poprzez różnorodne formy konsultacji społecznych czy inicjatywę uchwałodawczą
W ramach konsultacji społecznych, ustalanych w miejscu i terminie, które zapewnią udział możliwie dużej liczby osób, będą zbierane uwagi, będą też organizowane spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym planem, ankiety i wywiady, prowadzone punkty konsultacyjne lub dyżury projektanta.
