W dniu 5 grudnia 2022 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (oraz niektórych innych ustaw). Wnioskodawcą jest Minister Rozwoju i Technologii. Rozwiązania zawarte w projekcie mają na celu umożliwienie użytkownikom wieczystym nabycia prawa własności gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, w tym przedsiębiorcom. Użytkownicy wieczyści mają mieć prawo do wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży użytkowanych przez nich gruntów na ich rzecz. Powyższe żądanie będzie mogło być zgłoszone jedynie w ciągu roku od dnia wejścia w życie przepisów. Sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu ma następować po cenie, której sposób ustalania został określony w projektowanych zapisach.
Podstawowe założenia projektu zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami
- Zgodnie z projektowanymi rozwiązaniami, użytkownik wieczysty będzie miał prawo wystąpić, w terminie roku od dnia wejście w życie projektowanej ustawy, z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży użytkowanej przez niego nieruchomości gruntowej.
- Sprzedaż nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa ma następować po cenie stanowiącej: w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – dwudziestokrotność iloczynu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości, w przypadku rozłożenia płatności ceny na raty – dwudziestopięciokrotności iloczynu wyżej wskazanych wartości (tj. dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości).
- W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cena ma wynosić nie mniej niż dwudziestokrotność iloczynu ww. wartości (tj. dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości i nie więcej niż wartość nieruchomości gruntowej).
- Przy kalkulowaniu ceny należy mieć na względzie wartość nieruchomości określoną na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
- Przedsiębiorcy, dla których nabycie gruntu będzie powodowało przekroczenie dostępnego limitu pomocy de minimis, będą mogli skorzystać z mechanizmu dopłaty do rynkowej wartości gruntu. Dopłata będzie mogła być uiszczona jednorazowo lub w rocznych ratach przez okres maksymalnie 20 lat. W razie płatności na raty rozłożona na raty niespłacona przez przedsiębiorcę część dopłaty ma podlegać oprocentowaniu w wysokości wskazanej w projekcie (ta sama reguła dotyczy zapłaty ceny).
Wyłączenia i wyjątki zapisane w projekcie
Nie we wszystkich jednak przypadkach użytkownik wieczysty będzie miał prawo wystąpić z wyżej opisanym żądaniem. Projekt wyłącza tę możliwość m.in. w sytuacji, jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie użytkowania wieczystego, a także, z wyjątkami, w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Choć z innych względów, żądanie zawarcia umowy sprzedaży nie będzie przysługiwało także m.in., jeżeli w dniu złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku (zgłoszenia roszczenia) nie upłynęło 10 lat od dnia oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Na zasadzie wyjątku żądanie zawarcia umowy sprzedaży gruntu niezabudowanego będzie podlegało uwzględnieniu m.in. jeżeli użytkownik wieczysty złoży zobowiązanie, że w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży na nieruchomości gruntowej zrealizowana zostanie inwestycja mieszkaniowa. Wykonanie takiego zobowiązania podlegać będzie zabezpieczeniu, w szczególności poprzez ustanowienie umownego prawa odkupu nieruchomości.
Pozostałe elementy planowanej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami
Niezależnie od wyżej opisanego specjalnego trybu, w projekcie zawarto systemowe rozwiązania, których celem jest umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu, i - docelowo - eliminację użytkowania wieczystego z obrotu.
Dotyczy to przede wszystkim zawartej w projekcie nowej zasady odpłatności za grunty publiczne nabywane przez użytkownika wieczystego będącego przedsiębiorcą, uwzględniającej reguły udzielania pomocy publicznej. Zgodnie z projektem, przedsiębiorcy, dla których nabycie gruntu będzie powodowało przekroczenie limitu pomocy de minimis, będą mogli nabyć grunt uiszczając dopłatę (do rynkowej wartości gruntu), płatną na warunkach wskazanych w projektowanych zapisach.
W projekcie określono także wiążący sposób kalkulacji ceny nieruchomości sprzedawanych ich użytkownikom wieczystym, w tym będącym przedsiębiorcami.
Zawarcie umowy o sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu projekt pozostawia – w wyjątkiem dotyczącym wyżej wskazanego trybu specjalnego - swobodnemu uznaniu stronom umowy. Jak wskazuje się w uzasadnieniu proponowanych rozwiązań, użytkownik wieczysty będzie miał możliwość ubiegania się o nabycie zajmowanej nieruchomości bez ograniczenia w czasie, uzależniając decyzję od aktualnych możliwości finansowych, albo zamiarów inwestycyjnych, a właściwy organ (z wyżej wspomnianymi wyjątkami) będzie miał możliwość oceny celowości wyzbycia się własności nieruchomości z punktu widzenia interesów jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.