Vastgoedsector zoekt ruimte voor realisatie

De Nederlandse vastgoedsector staat op een kantelpunt. Hoewel de ambities rond woningbouw, verduurzaming en innovatie onverminderd hoog blijven, wordt de daadwerkelijke realiseerbaarheid van projecten steeds sterker begrensd door schaarste aan ruimte, energie, water, capaciteit en voorspelbaar beleid. Dat blijkt uit het nieuwe onderzoeksrapport 'Perspectief voor de vastgoedsector 2026 – Op zoek naar ruimte voor realisatie' van KPMG. 

Voor het onderzoek sprak KPMG met bestuurders uit de gehele vastgoedketen; van ontwikkelaars en beleggers tot financiers en bouwbedrijven. De rode draad is duidelijk: bestuurders benadrukken dat de grootste uitdaging niet langer ligt bij het formuleren van ambities, maar het uitvoeren van projecten die onder de huidige omstandigheden nog daadwerkelijk haalbaar zijn.

“De opgaven zijn helder en breed gedeeld, maar de slagingskans van projecten wordt steeds vaker bepaald door een stapeling van beperkingen”, zegt Sander Grunewald, Partner Real Estate Advisory bij KPMG. “Niet alles kan tegelijk. Juist daarom is focus nodig: welke projecten zijn nog realiseerbaar, waar kunnen we versnellen en welke keuzes zijn daarvoor noodzakelijk?”

Uit het onderzoek blijkt dat netcongestie inmiddels direct invloed heeft op investerings- en ontwikkelbeslissingen. Vergunde projecten lopen vertraging op of worden stilgelegd vanwege ontbrekende aansluitingen op het elektriciteitsnet. Tegelijkertijd groeit binnen de sector het besef dat waterschaarste mogelijk het volgende knelpunt wordt. Volgens KPMG verschuift ESG daarmee van een rapportagevraagstuk naar een harde investeringsrealiteit. “Waar vroeger vooral werd gekeken naar duurzaamheidsprestaties op papier, bepalen energie- en waterbeschikbaarheid nu letterlijk waar nog gebouwd kan worden,” aldus Paul Oligschläger, Director Real Estate Advisory. 

Bestuurders zien vergrijzing en huishoudensverdunning als belangrijke demografische ontwikkelingen voor de woningmarkt. Volgens het onderzoek blijft de woningmarkt vastlopen zolang beleid voornamelijk blijft sturen op het aantal woningen, in plaats van op passende woonconcepten om de doorstroming te stimuleren. Er is daarom meer aandacht nodig voor woonproducten die aansluiten bij verschillende levensfasen. Doorstroming onder ouderen kan volgens de respondenten een belangrijke stap zijn om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. 

Vastgoedorganisaties experimenteren steeds meer met de toepassing van AI in onder andere tenderprocessen, investeringsanalyses, klantportalen en procesautomatisering. De diversiteit aan use cases laat de ambities binnen de sector zien, toch stokt de opschaling. Respondenten wijzen vooral op menselijk gedrag, cultuur, gebrek aan verandermanagement en versnipperde data als remmende factoren. Daardoor blijft AI vaak hangen in losse toepassingen, terwijl de strategische ambitie vraagt om fundamentele proces- en organisatieverandering. 

Daarnaast zien we dat fiscale onzekerheid een steeds grotere rem blijft zetten op investeringen in Nederlands vastgoed. Buitenlandse beleggers trekken zich terug door het ontbreken van een internationaal herkenbaar vastgoedbeleggingsregime, een stabiel en voor internationale investeerders uitnodigend fiscaal en juridisch kader, en door frequente wijzigingen in fiscale regelgeving. Een consistente, meerjarige fiscale agenda is daarom van groot belang. “De vastgoedsector heeft behoefte aan voorspelbaar beleid en een concurrerend investeringsklimaat”, concludeert Grunewald. “Alleen dan kan voldoende kapitaal worden aangetrokken voor de woningbouw- en verduurzamingsopgave.”