Vastgoedsector zoekt visie nu wooncrisis blijft naderen

De Nederlandse vastgoedsector zit klem tussen ambitie en realiteit. Terwijl de woningnood toeneemt en de urgentie om te bouwen breed wordt erkend, blijft daadwerkelijke voortgang achter. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van KPMG onder bestuurders van vastgoedorganisaties: Perspectief voor de vastgoedsector 2025. “De markt zit vol paradoxen en de roep om een gezamenlijke visie klinkt daarom luider dan ooit”, stelt Sander Grunewald, partner bij KPMG en verantwoordelijk voor vastgoedadvies.

“Er is veel wil in de sector, maar moeite om tot resultaten te komen. Uit ons onderzoek en gesprekken in de sector blijkt dat het ontbreekt aan samenhang, regie en een gedeeld langetermijnperspectief,” vervolgt Grunewald. “Zonder eenduidig kabinetsbeleid zien wij kansen voor de sector om zélf het initiatief te nemen. Bestuurders hebben uiteenlopende belangen, maar delen dezelfde zorgen. Een gezamenlijke visie, gedragen door de sector zelf, kan meer in beweging brengen dan blijven afwachten.” 

Volgens het onderzoek ervaart 88% van de vastgoedbestuurders de marktomstandigheden als (zeer) uitdagend – een stijging ten opzichte van 80% in 2024. Ongunstige regelgeving, fiscale onzekerheid, trage besluitvorming en een gebrek aan uitvoeringskracht vormen belangrijke knelpunten. Tegelijkertijd blijft de druk op de woningmarkt onverminderd hoog door demografische trends zoals bevolkingsgroei, toenemende huishoudensverdunning en vergrijzing.

De doelstelling om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen wordt als vrijwel onhaalbaar gezien. In het eerste kwartaal van 2025 werden slechts 12.500 vergunningen verleend, een schrijnend laag aantal dat het vertrouwen in overheidsambities ondermijnt.

Hoewel 81% van de vastgoedprofessionals de huidige wet- en regelgeving als ineffectief beschouwt, is het sentiment over het regelgevingsklimaat iets positiever dan vorig jaar. In 2024 vond 80% het klimaat (zeer) ongunstig; in 2025 is dat gedaald naar 62,5%. Deze paradox – ineffectief, maar toch gunstiger – lijkt verklaard te kunnen worden door positieve verwachtingen. De sector ziet hoop in afspraken omtrent regelgeving die tijdens de Woontop zijn gemaakt, zoals standaardisering van bouwregelgeving en het verminderen van regeldruk via het STOER-programma. Nu met de val van het kabinet is het de vraag in hoeverre dit opvolging krijgt. 

Ondanks de uitdagingen blijven woningen de meest aantrekkelijke investeringscategorie. Zowel directe aankopen als ontwikkelingsprojecten worden breed als kansrijk beoordeeld, mede door de structureel hoge vraag. Tegelijkertijd zetten tegenstrijdige regelgeving en fiscale maatregelen de rendementen onder druk. Respondenten pleiten voor meer voorspelbaarheid en deregulering. Liberaliseer de markt, stelt de sector, en investeerders keren terug. Als overheidssturing gewenst blijft, dan liever via subjectsubsidies dan via prijsregulering. Ook beleidsmaatregelen zoals de herinvoering van een REIT-regime, (verdere) verlaging van de overdrachtsbelasting, en herziening van de renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting worden door investeerders gezien als een impuls voor het investeringsklimaat. 

“De vastgoedsector erkent het belang van ESG, ondanks dat de formele rapportageverplichting voor veel partijen is vervallen door de Omnibus-richtlijn,” zegt Paul Oligschläger, tevens vastgoedadviseur bij KPMG. “De urgentie rond duurzaamheid blijft, maar er ontbreekt een breed gedragen sociaal kader voor concrete impact. De verankering hiervan zou kunnen uitgroeien tot een strategisch sturingspunt voor investeerders.’’

Ook digitalisering, zoals de inzet van kunstmatige intelligentie (AI), bevindt zich nog vooral in pilotfase. Vastgoedorganisaties geven aan dat interne kennis, leiderschap en durf ontbreken om echt door te pakken. De sector onderkent de uitdagingen van het tempo waarin de sector moet meebewegen met de AI-ontwikkelingen. 

Zonder eenduidig kabinetsbeleid ziet Grunewald kansen voor de sector om zélf met een gezamenlijke visie te komen. “De spelers in de vastgoedmarkt hebben ieder hun eigen (commerciële) belangen, maar delen dezelfde zorgen. Een breed gedragen strategie vanuit de sector zelf kan meer beweging brengen dan langer wachten op politieke eensgezindheid. De grote vraag blijft: Komt die visie nog op tijd, of is het uitroepen van een officiële wooncrisis de enige manier om échte doorbraken te forceren?”