Verkehrswertgutachten und Grundsteuer – Wann lohnt sich der Nachweis eines niedrigeren Werts?

Eine Mandantin fragte kürzlich, ob sich die Grundsteuer durch ein Verkehrswertgutachten senken lasse – und ob das Finanzamt in diesem Fall sogar die Gutachterkosten übernehme. Dazu gibt es ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts (FG) Baden‑Württemberg vom 16. Oktober 2025, das genau diese Kostenfrage behandelt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 12. November 2025 (u. a. II R 3/25) entschieden, dass das Bundesmodell der Grundsteuer für Wohnimmobilien verfassungskonform ist. Ein wesentlicher Punkt sei dabei, dass Eigentümer nach § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen können, wenn der festgestellte Grundsteuerwert erheblich über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Dieses Korrektiv schützt vor Überbewertungen und trägt damit zur Verfassungskonformität der Grundsteuer bei. Allerdings gilt es nur in Bundesmodell‑Ländern – nicht in Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg, die keinen Nachweis eines niedrigeren Werts zulassen.

Entscheidend ist die Höhe der Abweichung. Im Bundesmodell ist ein Gutachten dann erfolgversprechend, wenn der Verkehrswert mindestens 40 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt. Zum Beispiel: Das Finanzamt setzt 500.000 Euro fest, ein Gutachten weist 350.000 Euro aus. Der vom Finanzamt festgestellte Wert (500.000 Euro) liegt damit über der 40‑Prozent-Schwelle (350.000 Euro × 140 Prozent =  490.000 Euro). Der niedrigere Wert (350.000 Euro) kann angesetzt werden – und die Grundsteuer sinkt deutlich.

Im Ländermodell Baden‑Württemberg, das ausschließlich auf den Bodenwert abstellt, liegt die Schwelle sogar bei nur 30 Prozent. Ein Gutachten lohnt sich dort daher schon bei geringeren Überbewertungen.

Anerkannt werden nur Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder Personen mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Gutachten von Makler:innen oder Architekten reichen nicht. Alternativ kann auch ein tatsächlicher Kaufpreis herangezogen werden, sofern er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam. Da der Stichtag der 1. Januar 2022 war, zählen also Kaufpreise vom 1. Januar 2021 bis 1. Januar 2023.

Stellt ein Gutachten einen niedrigeren Wert fest, stellt sich die Kostenfrage. Das FG Baden‑Württemberg (8 K 626/24) entschied jüngst zugunsten eines Eigentümers: Das Finanzamt musste die Gutachterkosten erstatten, weil die erhebliche Überbewertung aufgrund einer großen, nicht bebaubaren Grünfläche schon ohne Gutachten erkennbar gewesen wäre. Das bleibt jedoch die Ausnahme. Grundsätzlich trägt der Steuerpflichtige die Kosten selbst und muss den niedrigeren Wert nachweisen. Ein Gutachten lohnt sich deshalb vor allem dann, wenn bereits konkrete Hinweise auf eine deutliche Überbewertung bestehen – etwa wegen eingeschränkter Bebaubarkeit oder besonderer Nutzungshemmnisse.

Wichtig ist außerdem: Wertänderungen nach dem Bewertungsstichtag – etwa durch Abriss, Anbau oder Umnutzung – müssen dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres (Sonderregelungen im Bundesmodell für 2025 und 2026) gemeldet werden. Es handelt sich um eine eigenständige Steuererklärung. Das gilt sowohl für Wertminderungen als auch für Werterhöhungen.

Ein Verkehrswertgutachten kann die Grundsteuer deutlich senken, wenn der festgestellte Wert klar zu hoch ist. Die Gutachterkosten übernimmt das Finanzamt nur in Ausnahmefällen. Prüfen Sie daher sorgfältig, ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, und nutzen Sie – wo möglich – tatsächliche Kaufpreise als Orientierung. Denken Sie zudem daran, Wertänderungen fristgerecht anzuzeigen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.