Nießbrauch im Fokus: Steuerliche Folgen beim Verzicht

Keine Immobilienschenkung ohne Nießbrauch, heißt es immer wieder. Der Nießbrauch zählt zu den Klassikern der Vermögensnachfolge und bietet erhebliche steuerliche Vorteile. 

Wird etwa ein Mietshaus auf die Kinder übertragen, kann sich der Schenker das Recht vorbehalten, die Mieteinnahmen lebenslang weiterhin zu vereinnahmen. Dieser sogenannte Vorbehaltsnießbrauch mindert die Schenkungsteuer, weil sein Wert vom Immobilienwert abgezogen wird.

Doch was passiert, wenn der Nießbraucher verstirbt oder auf sein Recht verzichtet – sei es unentgeltlich oder gegen Entschädigung? Zum entgeltlichen Verzicht hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) seine bisherige Linie aufgegeben – zulasten der Steuerpflichtigen. Im Streitfall hatte die Klägerin einen lebenslangen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach dem Verkauf des Grundstücks verzichtete sie gegen Zahlung auf ihr Recht. Die Klägerin sah hierin entsprechend der BFH Rechtsprechung aus dem Jahr 1992 eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung.

Davon rückt der BFH nun ab. Der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie ist künftig als steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Einnahmen zu behandeln und führt zu nachträglichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ob der Verzicht freiwillig oder unter Druck erfolgt, spielt keine Rolle. Wer sich sein Recht abkaufen lässt, erhält wirtschaftlich eine Zahlung für künftig entfallende Mieten. Damit widerspricht das Gericht sowohl seiner früheren Rechtsprechung als auch dem BMF-Schreiben vom 30.9.2013, das Ablösungen noch als nicht steuerbare Vermögensumschichtung eingestuft hatte. Wer einen Nießbrauch gegen Entgelt aufgibt, muss daher künftig mit Einkommensteuer auf die Entschädigung rechnen.

Anders ist der unentgeltliche Verzicht, etwa wenn der Nießbraucher die Miete nicht mehr benötigt. Dann liegt eine Schenkung an den Eigentümer vor. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Kapitalwert des Nießbrauchs, berechnet nach der aktuellen Miete und dem Lebensalter des Berechtigten. Überträgt der Vater eine vermietete Immobilie mit 60 Jahren unter Vorbehaltsnießbrauch auf die Tochter und verzichtet er mit 75 unentgeltlich, kann zusätzliche Schenkungsteuer entstehen, die die Tochter bezahlen müsste. Beträgt die jährliche Nettomiete rund 24.000 Euro, ergibt sich eine Schenkung von etwa 200.000 Euro. Hat der Vater in den letzten zehn Jahren nichts geschenkt, deckt der Freibetrag von 400.000 Euro den Betrag jedoch vollständig ab und es entsteht keine Schenkungsteuer.

Erlischt der Nießbrauch durch Tod, entsteht grundsätzlich keine weitere Steuer. Allerdings wird nach § 14 Bewertungsgesetz der Wert des Nießbrauchs rückwirkend wieder anteilig hinzugerechnet, wenn der Berechtigte nach der Übertragung nur kurze Zeit gelebt hat. Im Beispiel: Lebt der Vater nach der Übertragung mindestens bis 67, bleibt es bei der ursprünglichen Vergünstigung; stirbt er früher, kann es zu einer Nachversteuerung kommen.

Bleibt das Fazit: Der unentgeltliche Verzicht führt zu einer Schenkung, der entgeltliche Verzicht löst nach neuer BFH Rechtsprechung Einkommensteuer aus und der Wegfall durch Tod bleibt bei Einhaltung der Fristen steuerneutral. Der Nießbrauch bleibt ein wertvolles Gestaltungsinstrument, doch der entgeltliche Verzicht ist teurer geworden.