Neue Wohnungen schneller abschreiben

In vielen Ballungszentren herrscht akuter Wohnraummangel. Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde bereits im Jahr 2019 der Anreiz geschaffen, durch die Sonderabschreibung des Paragraph 7b Einkommensteuergesetz erhöhte Abschreibungen bei Neubauten geltend zu machen. Voraussetzung ist, dass neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen wird. Fraglich war bislang, ob die Regelung auch Anwendung findet, wenn das betroffene Grundstück in der Vergangenheit schon einmal mit einem Wohngebäude bebaut war. Hierüber entschied jüngst der Bundesfinanzhof (Az. IX R 24/24).

Ein Eigentümer hatte ein vermietetes Einfamilienhaus, das 1962 errichtet wurde, abgerissen und unmittelbar im Anschluss durch einen Neubau an gleicher Stelle ersetzt. An dem alten Wohngebäude wären umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich gewesen. Angesichts der hohen Sanierungskosten von über 100.000 Euro entschied sich der Immobilieneigentümer für den Abriss des Gebäudes und die Errichtung eines neuen Einfamilienhauses. Er ging davon aus, dass er die Herstellungskosten des Neubaus steuerlich im Rahmen der Sonderabschreibung geltend machen könne. Diese ermöglichen es, die Kosten für die Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes schneller als üblich steuermindernd geltend zu machen.

Konkret erlaubt Paragraph 7b Einkommensteuergesetz, die Anschaffungs- und Herstellungskosten in den ersten vier Jahren mit jeweils bis zu 5 Prozent abzuschreiben. Zusätzlich kann die gesetzliche Abschreibung von linear 3 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten in Anspruch genommen werden. Bei Wahl der degressiven Abschreibung sind sogar zusätzliche 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert (Restwert) möglich. So können innerhalb der ersten vier Jahre fast 40 Prozent der gesamten Herstellungskosten steuerlich abgeschrieben werden. Die Steuerlast kann in diesem Zeitraum erheblich reduziert werden.

Zu beachten ist dabei außerdem, dass weitere Voraussetzungen erfüllt sein müssen. So dürfen bestimmte Höchstgrenzen in Bezug auf die Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschritten werden, da mit der Regelung in erster Linie der soziale Wohnungsbau im bezahlbaren unteren und mittleren Preisbereich gefördert werden soll. Luxusimmobilien sind daher nicht begünstigt.

Die Sonderabschreibung wurde dem Immobilieneigentümer jedoch vom Finanzamt verweigert. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass unter Berücksichtigung des Altgebäudes kein neuer Wohnraum geschaffen wurde. Der Eigentümer klagte hiergegen zunächst vor dem Finanzgericht Köln. Dieses wies die Klage ab.  Der Bundesfinanzhof folgte in seiner Entscheidung nun der Auffassung des Finanzamtes und des Finanzgerichtes Köln. Im vorliegenden Fall wurde kein Wohnraum neu geschaffen, da dieser bereits in der Vergangenheit vorhanden war. Der Bestand an Wohnraum auf dem Grundstück habe sich letztlich nicht vermehrt. Die Anwendung des Paragraph 7b scheidet daher für den Kläger aus.

Grundstückseigentümer sollten daher vor einem Neubauprojekt genau prüfen, ob die Voraussetzungen der Sonderabschreibung erfüllt sind. Anders hätte es sich im vorliegenden Fall etwa verhalten, wenn das Objekt vorher gewerblich genutzt worden wäre. Durch Umnutzung neu entstandener Wohnraum erfüllt nämlich nach Auffassung der Finanzverwaltung die Voraussetzungen.