Steuertipp: Die Ferienwohnung oft genug vermieten

Wer eine Ferienimmobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die grundsätzlich zu versteuern sind. Diese Einkünfte sind aber häufig negativ, insbesondere durch die Abschreibung der Immobilie. Solche Verluste können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und zu Steuererstattungen führen. Der Bundesfinanzhof hat nun zentrale Grundsätze zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen zugunsten der Eigentümer bestätigt (Urteil vom 12. August 2025, AZ IX R 23/24).

Das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn eine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht besteht. Das bedeutet, dass der Steuerpflichtige ernsthaft und nachvollziehbar beabsichtigt, auf Dauer mehr Einnahmen als Ausgaben zu erzielen. Kann diese Absicht nicht nachgewiesen werden, liegt steuerlich Liebhaberei vor. In diesem Fall dürfen Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. 

Der Bundesfinanzhof stellt klar: Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und außerhalb der Saison für die Vermietung bereitgehalten, wird die Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. Voraussetzung ist, dass die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten wird. Maßgeblich ist dabei nicht ein einzelnes Jahr, sondern die durchschnittliche Auslastung über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Die ortsübliche Vermietungszeit richtet sich nach vergleichbaren Objekten am Standort, wobei auch die jeweilige Tourismusregion als Maßstab dienen kann. Ein Beispiel: In einer beliebten Küstenregion beträgt die ortsübliche Vermietungszeit 180 Tage pro Jahr. Vermietet ein Eigentümer seine Ferienwohnung im Durchschnitt 140 Tage jährlich, liegt die Auslastung bei 77 Prozent und damit innerhalb der Toleranzgrenze von 25 Prozent. Das Finanzamt unterstellt hier automatisch eine Überschusserzielungsabsicht. Liegt die Vermietung aber nur bei 100 Tagen, also rund 55 Prozent, ist die Grenze von 25 Prozent überschritten. In diesem Fall muss der Eigentümer eine individuelle Prognoserechnung vorlegen, die zeigt, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Einnahmenüberschuss erzielt wird. Ist das nicht der Fall, werden Verluste steuerlich nicht anerkannt. 

In der Praxis ist die teilweise Selbstnutzung der Ferienwohnung häufiger. In solchen Fällen kann die Überschusserzielungsabsicht nicht pauschal unterstellt werden, sondern muss stets individuell durch eine Prognose nachgewiesen werden. Die Kosten sind auf die Zeit der privaten Nutzung und der Vermietung aufzuteilen. Nur die auf Vermietungszeiten entfallenden Ausgaben sind als Werbungskosten abziehbar. Kosten für die Selbstnutzung sind steuerlich nicht relevant. Kurzfristige Aufenthalte zur Verwaltung zum Beispiel anlässlich eines Mieterwechsels, Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Instandhaltung gelten nicht als Selbstnutzung. Auch hier gilt: Ergibt sich im Prognosezeitraum kein Überschuss, werden Verluste nicht anerkannt. 

Wer eine Ferienwohnung vermietet, sollte die ortsübliche Vermietungszeit regelmäßig dokumentieren und bei Selbstnutzung eine entsprechende Aufteilung vornehmen. Dazu zählt auch eine unentgeltliche Eigennutzung durch Familienangehörige. Leerstandszeiten etwa durch Instandhaltungen gelten nicht als private Nutzung, allerdings auch nicht als Vermietungszeit. Sie erhöhen daher nicht die ortsübliche Vermietungszeit, die für die Einhaltung der 25-Prozent-Grenze wichtig ist.