Direktbesitz oder Immobiliengesellschaft?  

Steuerliche Überlegungen

Personen, die mehrere Immobilien besitzen, haben sich bereits bislang die Frage gestellt, ob sie ihre Häuser weiterhin direkt halten oder diese in eine Immobiliengesellschaft einbringen sollen. Die Gründe dafür sind vielfältig (z.B. Nachlassplanung). 

Aus steuerlicher Sicht standen dabei bislang zwei Themen im Zentrum: 

  • Optimierung der Einkommenssteuersituation und 

  • einer drohenden Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler vorbeugen. 

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts kommt nun ein weiterer Grund dazu, welcher – aus steuerlicher Sicht – für die Überführung von Grundstücken in eine selbst gehaltene Immobiliengesellschaft spricht: die volle Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen erhalten.

Christoph Frey
Christoph Frey

Partner, Real Estate Tax

KPMG Switzerland

Sibylle Fankhauser
Sibylle Fankhauser

Director, Tax & Legal

KPMG Switzerland

Einschränkung des Schuldzinsenabzugs im Überblick

Mit der im letzten Jahr beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts (der Zeitpunkt des Inkrafttretens wird nicht vor 2029 erwartet) wurde auch der Schuldzinsenabzug stark eingeschränkt. Bislang waren private Schuldzinsen in Höhe der steuerbaren Vermögenserträge zzgl. CHF 50'000 steuerlich abzugsfähig.

Neu wird die sog. quotal-restriktive Methode anwendbar. Dabei werden sämtliche Schuldzinsen steuerlich nur noch im Verhältnis der nicht selbstgenutzten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abzugsfähig sein. Für Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge ist gar kein Schuldzinsenabzug mehr möglich. 

Zahlenbeispiel

  • MCHF 1 amtlicher Wert vermietete Liegenschaft

  • MCHF 5 Gesamtvermögen (Wertschriften, selbst bewohntes Haus, vermietetes Haus)

  • CHF 30’000 total Hypothekarzinsen vermietete Liegenschaft 

      Die massgebliche Quote beträgt 20%, sodass lediglich noch CHF 6'000 der Hypothekarzinsen steuerlich abzugsfähig sein werden. Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts sind die Hypothekarzinsen in diesem Beispiel noch vollständig abzugsfähig (weitere Berechnungsbeispiele ansehen). 

      Diese neue Berechnungsweise ist nicht unproblematisch, denn die Hypothekarzinsen ermöglichen als Gewinnungskosten erst das Erzielen von Mieterträgen, die im Gegensatz zu den Zinsen dann voll steuerbar sind. Die Einschränkung des Zinsabzugs findet dagegen keine Anwendung, wenn sich die Liegenschaften im Geschäftsvermögen befinden.

          Wann sich die Überführung steuerlich lohnt

          Besitzen Sie ein grösseres Immobilienportfolio, dann können aus steuerlicher Sicht drei Gründe für die Überführung in eine Immobiliengesellschaft sprechen:

          1. Einkommenssteuersituation

          2. Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler

          3. Schuldenzinsenabzug


          Praxiserfahrungen zeigen, dass durch die Überführung der Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft nicht immer eine Verbesserung der Gesamtsteuersituation resultiert, dies aber oft der Fall ist. Meist entscheidend ist die Steuerlast, die durch die Überführung der Liegenschaften in die Immobilien­gesellschaft aufgrund zivilrechtlicher Handänderungen entsteht.

          Die Höhe dieses «steuerlichen Eintrittstickets» ist für viele Eigentümer entscheidend dafür, ob sie ihr Vorhaben auch wirklich umsetzen. 

          Steuerliche Besonderheiten sind entscheidend

          Die Kenntnis von steuerlichen Besonderheiten kann den Unterschied machen. Es gibt einerseits gesetzlich verankerte Normen sowie Bestimmungen aus der Praxis, welche ein sinnvolles Vorgehen nahelegen. Z.B. ist es im Kanton Luzern möglich, ein Grundstück zum Anlagekostenwert in die Immobiliengesellschaft einzubringen, sodass keine Erhebung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt (mit 5 jährigem Revers). 

          Auch die Rechtsprechung ist genauestens zu verfolgen. So hat das Bundesgericht unlängst in zwei Urteilen zugunsten von Steuerpflichtigen entschieden, welche im Rahmen ihrer Nachlassplanung Grundstücke steuerneutral in eine Immobiliengesellschaft einbrachten.

          Im Entscheid 9C_87/2025 19.09.2025 wurde vom Bundesgericht auf erstaunlich selbstverständliche Art und Weise eine Brücke zwischen Geschäftsvermögen und dem steuerlichen Betriebserfordernis geschlagen, was die steuerneutrale Einbringung von grösseren Immobilienportfolios in eine Immobiliengesellschaft zukünftig begünstigen dürfte (jedenfalls in den Kantonen BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH mit monistischem System). 

              Andererseits birgt dieses Urteil auch ein Potenzial für ein forscheres Vorgehen der Steuerbehörden bezüglich Allokation von Immobilien zum steuerlichen Geschäftsvermögen.

              Es ist in diesem Zusammenhang sicher ratsam, sich mit dem Damoklesschwert der möglichen Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auseinanderzusetzen, welche zu einer höheren Gesamtsteuerbelastung zzgl. Sozialversicherungsbeiträgen führen kann.

                  Ausblick: Meine eigene Immobilien AG?

                  Die eingangs erwähnte Einschränkung des Schuldzinsenabzugs für privat gehaltene, fremdvermietete Immobilien dürfte Eigentümer zukünftig vermehrt dazu bewegen, die Überführung der Häuser auf eine Immobilien AG genauer zu überprüfen. Aus steuerlicher Sicht gab es bereits bislang gute Gründe dafür.

                  Die Vorgehensweise einer solchen Übertragung sollte aber vorab steuerlich genau überprüft werden, zum einen, um das «steuerliche Eintrittsticket» in die Struktur und die zukünftige Gesamtsteuersituation zu simulieren, und zum anderen, zwecks Überprüfung der Möglichkeiten einer vollständig steuerneutralen Überführung der Immobilien.

                      FAQ zur Eigenmietwertabschaffung

                      Wer in seiner eigenen Immobilie wohnt, hat einen finanziellen Vorteil gegenüber jemandem, der zur Miete wohnt. Dieser Vorteil wird als fiktives Einkommen besteuert und als Eigenmietwert in der Steuererklärung deklariert.

                      Der Bundesrat bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Voraussichtlich wird der Eigenmietwert per 1. Janar 2029 abgeschafft.

                      Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. So können nur noch Steuerpflichtige, welche Eigentümer einer vermieteten- oder verpachteten Liegenschaft sind, von einem reduzierten Schuldzinsenabzug profitieren.

                      Private Schuldzinsen können nur noch im Verhältnis des Gesamtvermögens zu nicht selbstgenutzten Liegenschaften in Abzug gebracht werden. Beträgt dieses Verhältnis z.B. ein Drittel, so sind die privaten Schuldzinsen nur noch zu einem Drittel abzugsfähig (weitere Berechnungsbeispiele ansehen).

                      Die Änderung betrifft sämtliche Steuerpflichtige. Eigentümer von vermieteten Liegenschaften erfahren jedoch auch eine Einschränkung beim Schuldzinsenabzug, wenn sie noch über andere Vermögenswerte verfügen. 

                      Hypothekarzinsen sind abhängig vom Gesamtvermögen weiterhin abziehbar, sofern Liegenschaften vermietet- oder verpachtet werden. Befinden sich ausschliesslich selbst genutzte Liegenschaften im Gesamtvermögen, so sind Hypothekarzinsen nicht mehr abzugsfähig.

                      Aufgrund der zivilrechtlichen Handänderung kann die Überführung von Immobilien aus dem steuerlichen Privatvermögen in eine Immobilien AG je nach Kanton Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern auslösen.

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