Другий етап земельної реформи

Джерело: Liga Zakon

З 1 січня 2024 року офіційно стартував другий етап земельної реформи, який відкриває вікно можливостей для юридичних осіб щодо придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення. В цій статті ми більш детально розглянемо ключові зміни і аспекти, на які аграріям точно варто звернути увагу.

Відтепер юридичні особи, які зареєстровані за законодавством України, до яких не застосовуються обмеження і заборони на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, отримали право набувати у власність до 10 тис. га. Що стосується фізичних осіб – громадян України, до яких не застосовуються обмеження або заборони на купівлю сільськогосподарської землі, для таких осіб зміни відбулися у лімітах у загальній площі, яку фізичні особи можуть набувати у власність з «до 100 га» на «до 10 тис. га». Для іноземних юридичних осіб, іноземців та осіб без громадянства нічого не змінилося - доступ  до ринку сільськогосподарської землі для таких осіб закритий до моменту вирішення цього питання на референдумі.

Далеко не всі юридичні особи, які зареєстровані за законодавством України, зможуть брати участь на ринку землі. Передусім заборона на доступ до ринку сільськогосподарської землі поширюватиметься на юридичних осіб, учасників або кінцевих бенефіціарних власників яких є:

• громадяни рф або учасники терористичних організацій;
• іноземні держави;
• особи, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
• особи, що зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон;
• особи щодо яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції);
• особи, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF).

З інформації, яка мітиться в офіційних статистичних даних Держгеокадастру України, загальна площа обороту земель станом на грудень 2023 року складала 25 тис. 334 га, яка за своїми показниками площі майже досягла обсягу показників обороту площі у січні 2022 року, що становила 23 тис. 534 га. Здавалося б, показники обороту площі далеко не найвищі, порівняно з показниками обороту площі земель у грудні 2021 року на рівні 56 тис. 544 га, які і зараз є піковими показниками обороту площі земель за всі історію функціонування ринку землі. Але, якщо ми візьмемо до порівняння показники обороту земель за грудень 2023 року (25 тис. 334 га) з показниками обороту за березень 2023 року на рівні 0 га, квітень 2023 року на рівні 0 га і травень 2023 року на рівні 872 га, тоді стане зрозуміло, що ринок потроху набирає обертів і вже виходить на рівень довоєнних показників обороту у площі.

За інформацією Держгеокатастру України станом на грудень 2023 року середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок досягла позначки у 40 тис. 237 грн. Найдешевша середня вартість 1 га сільськогосподарської землі зафіксована у Херсонській області на рівні 23 тис. 600 грн., Запорізькій області на рівні 23 тис. 700 грн. та Донецькій області на рівні 26 тис. 800 грн. Найдорожча вартість 1 га сільськогосподарської землі зафіксована у Львівській області на рівні 120 тис. 500 грн., Івано-Франківській області на рівні 109 тис. 100 грн., та Київській області на рівні 107 тис. 900 грн.

Якщо порівнювати довоєнні і воєнні показники середньої вартості 1 га у розрізі адміністративно-територіального поділу України, можливо побачити тенденцію у переорієнтації і релокації бізнесу на територію західної частини України. Нескладно зрозуміти, що така переорієнтація і релокація бізнесу першочергово пов’язана з воєнними ризиками, наближеністю земельних ділянок до епіцентрів бойових дій та показників забруднення земель вибухонебезпечними предметами і можливості безпечного обробітку земель.

Варто зазначити, що офіційні дані про вартість 1 га сільськогосподарської землі в областях відрізняються від реальних цін на ринку землі. Передусім це пов’язано із законодавчим обов’язком продавця здійснювати відчуження права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за ціною, яка не нижча за показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому для оптимізації податкового навантаження операції, сторони вказують як ціну продажу показники нормативної грошової оцінки.

Економічне обґрунтування ціноутворення землі буде прямо залежати від багатьох факторів, серед яких: локація і територія місцерозташування, близькість/віддаленість від території бойових дій, наявність/відсутність пошкодженого і засміченого вибухонебезпечними предметами поверхневого шару ґрунту, вільний доступ до земельної ділянки та можливість її безпечного обробітку, тип ґрунту, його показники родючості, природні властивості і кліматичні умови його використання.

Для стимулювання ринку землі законодавець передбачив для власників і землекористувачів за договорами оренди, емфітевзису та суперфіцію можливість передавати банкам права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у якості забезпечення виконання основного зобов’язання за кредитним договором у заставу (іпотеку).

У якості забезпечення за основними кредитними договорами землевласники і землекористувачі можуть передавати банківським установам у заставу (іпотеку) права на належні їм на праві власності або користування земельні ділянки. Цілі, на які банки зараз можуть видавати кредити землевласникам і землекористувачам, можуть бути різні. Передусім це може бути надання кредитів на купівлю землі або для поповнення обігових коштів агропідприємствам, які можуть бути витрачені на придбання землі. 

Варто зазначити, що Уряд розширив суб’єктний склад учасників державної програми «Доступні кредити 5-7-9%», яка, серед іншого, передбачає для малого, середнього та великого підприємництва компенсацію відсотків за банківськими кредитами у національній валюті. Максимальна сума кредиту, яку аграрії можуть отримати за цією програмою становить 60 млн. гривень. Взяти участь у цій програмі можуть фізичні особи-підприємці, річний дохід яких становить до 50 млн. євро та на середні і великі підприємства з річним доходом більше 50 млн. євро.

Компенсація відсотків надається аграріям, які отримали в уповноваженому банку кредит у національній валюті на придбання земельних ділянок з метою провадження господарської діяльності. На період дії воєнного стану для інвестиційних кредитів строк кредитування становить – 5 років, для кредитування поповнення обігових коштів – 3 роки.

Ні для кого не секрет, що для придбання 10 тис. га сільськогосподарської землі необхідний значний  бюджет. Наприклад,  якщо ми візьмемо середньостатистичні показники на  ринку (орієнтир у $ 2 – 2,5 тис. доларів США за 1 га), тоді вартість 10 тис. га при простих арифметичних обрахунках становитиме 20 - 25 млн. доларів США, а це  небагатьом українським агропідприємствам під силу.

З великою ймовірністю відмітку у 10 тис. га площі придбаних сільськогосподарських земельних ділянок досягнути зможуть великі представники агробізнесу, однак навряд це буде здійснено у найближчі п’ять  років. Швидше за все купівля земельного банку, який перебуває в обробітку агропідприємств буде відбуватися в декілька етапів або десятків етапів, а їх активність на ринку землі буде напряму залежати від військово-політичних, економічних і логістичних факторів.

Що стосується активності на ринку сільськогосподарської землі малих та середніх агропідприємств, тут ми маємо обґрунтовані сумніви у тому, що ці підприємства будуть відразу інвестувати у придбання земельних ділянок на яких вони здійснюють обробіток. Ймовірно,  в першу чергу такі агропідприємства викуплять земельні ділянки, строки оренди на які найближчим часом закінчиться або ключові земельні ділянки в полях обробітку, для запобігання створення конкурентами так званої «шахматки». 

Юрій Кацер, Директор, керівник відділу юридичного консультування, KPMG в Україні. 

Дмитро Савчук, Адвокат, відділ юридичного консультування, KPMG в Україні.