農地傳承之稅務剖析

在疫情期間，有些高資產人希望買個農地自行耕種蔬果、也可蓋個農舍當成休憩的地方，暫離疫區，還能有足夠的居家活動空間，因此常有人詢問相關稅務問題。

在家族傳承的資產類型之中，經常會討論到農地與一般土地的課稅規定是否相同？是不是免稅？免稅項目有哪些？ KPMG安侯建業執行董事張芷表示，因應國際化與自由化之趨勢，以及國內經濟、社會環境的改變，政府於89年1月4日經立法院三讀程序完成農業發展條例修正案。確立了「放寬農地農有，落實農地農用」之新農地政策，放寬農地自由買賣。不但允許自然人承購農地，作農業使用之農地轉讓，符合一定條件者，政府為了落實照顧農民的美意，在農地傳承上給予了許多租稅上的優惠措施，包括繼承或贈與農地可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。在農地買賣方面，105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。惟座落農地之農舍，則無法適用上述租稅優惠，需課徵遺產稅及贈與稅，買賣農舍之財產交易所得需計入個人綜所稅課稅。

針對農地傳承，是否可以免稅？KPMG安侯建業針對各項稅務提出相關看法如下：

一、遺產稅及贈與稅免稅

依遺產及贈與稅法第17及第20條規定，農地因繼承或贈與可免徵遺產及贈與稅，但必須符合以下三項要件：1、贈與或繼承對象必須是民法第1138條所訂之繼承人或受遺贈人。2、該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。3、該農地自承受後五年內，仍須繼續做農業使用，如有違反，仍會被國稅局追繳遺產及贈與稅。

二、土地增值稅免稅

自89年1月28日土地稅法修正施行起，依土地稅法第39-2條規定，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅，但必須符合以下三項要件：1、作農業使用之農業用地。2、該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。3、移轉與自然人。

三、出售農地免所得稅，但出售農舍需課徵所得稅

依所得稅法第4條第1項第16款規定，即需符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之農地，始能免納房地合一稅。

至於交易農舍，依所得稅法第4-4條第4項規定，個人出售依農業發展條例申請興建之農舍，不論何時取得、出售，就房屋部分計算財產交易所得，且應併入該年度綜合所得稅總額，於次年5月辦理結算申報時課徵所得稅。

KPMG安侯建業稅務投資部協理林健生表示，依據農業發展條例第3條第1項第12款農業使用之定義，則農業用地作農業使用之認定應符合三項要件：1、符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定。2、實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用。3、未閒置不用。

至於作農業使用之農舍興建有何限制呢？林健生說明，自89年1月28日農業發展條例修正施行起，新取得農地如欲興建農舍，依農業用地興建農舍辦法第２條規定，申請興建農舍之申請人應為農民，且需符合以下５條件：1、需年滿20歲或未滿20歲已婚者。2、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。3、農地面積須超過0.25公頃（即756.25坪）。4、申請人無自用農舍者。5、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者。

另依農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款規定，申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%。

又農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條亦規定，農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：1、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。2、本條例中華民國89年1月26日修正公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分或全部業已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件。3、現場有阻斷排灌水系統等情事。4、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。

林健生說，農地如欲興建農舍，則該農業用地之所有權人需為農民，如非農民違規興建，將無法取得農舍建照，屬違規農舍，該管縣市政府將會強制拆除，亦無農業用地作農業使用之可能。如農業用地之所有權人為農民，作農業使用之農舍興建，除應符合農舍用地面積之限制外，現場亦應注意未有阻斷灌溉、排水系統等情事，或未有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形，方能符合「農業使用」之規定。

倘農地本身即蓋有合法農舍，非農民身分仍可購買農舍，取得後如繼續從事農業使用，亦可據以申請核發農業用地作農業使用證明書，以享受相關租稅優惠。惟如該農舍未作農業使用（如出租作為民宿），亦將喪失相關租稅優惠之適用資格。

張芷提醒，若在家族資產中，有農地傳承的相關租稅優惠，可加以善用但並非鼓勵炒作農地，農地傳承亦應注意回歸家族「農地農用」之基本精神，才可讓家族基業源遠流長。