HFD klargör hur byggnader som är föremål för genomgripande ombyggnation ska taxeras

Flertalet byggnader genomgår någon gång under byggnadens livslängd omfattande renovering/ombyggnad. Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i ett avgörande (PDF 102 KB) hur byggnader som är föremål för en genomgripande ombyggnation ska värderas. Avgörandet är välkommet då det på senare år har framkommit olika bedömningar i underinstanserna som i vissa fall har föranlett att byggnader har åsatts felaktiga och för höga taxeringsvärde.

HFD godtar av Skatteverket förespråkad metodik. Metodiken går ut på att byggnader som är föremål för en genomgripande ombyggnation ska taxeras med ledning av hälften av nedlagda kostnader för ombyggnationen samt ett tillägg för restvärdet av den kvarvarande byggnadsstommen. Stomtillägget beräknas till hälften av 25 procent av genomsnittlig nyproduktionskostnad för en byggnad av motsvarande storlek.

I sammanhanget bör det särskilt uppmärksammas att den schablonmässiga värderingsmetoden som nu har godtagits av HFD kan behövas frångås om beräknat byggnadsvärde är oskäligt högt. Av domen kan således flera undantagsfall utläsas.

HFD konstaterar under punkt 26 i domskälen följande: ”Mot denna bakgrund bör Skatteverkets metod för att uppskatta restvärdet av stommen kunna godtas, om inte fastighetsägaren visar att den bevarade stommen har ett betydligt lägre värde.” Denna ventil är ytterst viktig då vi flertalet gånger har uppmärksammat att byggnadsstommen, som blir föremål för ombyggnad, inte har något ekonomiskt värde. Byggnadsstommen utgör i ett sådant fall en belastning som fördyrar projektet (dvs. att nybyggnation av motsvarande byggnad är mer kostnadseffektiv än totalrenovering av en byggnadsstomme). Detta är särskilt påtagligt när det är fråga om renovering av en byggnad som omfattas av kulturminnesmärkningar eller dylikt.

Vidare konstaterar HFD under punkt 20 i domskälen att en byggnad som är föremål för en genomgripande ombyggnation inte ska åsättas ett byggnadsvärde som är högre än vad byggnaden skulle ha åsatts utan tillämpning av värderingsregeln för byggnader under uppförande (d.v.s. om byggnaden skulle värderas som en byggnad som inte genomgår några ombyggnadsåtgärder).

Sammantaget kan konstateras att av HFD vitsordad metodik kan resultatera i ett för högt taxeringsvärde och därmed att en individuell analys i det enskilda fallet bör göras.

Äger du en byggnad som har varit föremål för en genomgripande ombyggnation eller planerar ett sådant projekt rekommenderar vi att se över fastighetstaxeringen då byggnaden under projekttiden kan ha åsatts ett felaktigt och för högt taxeringsvärde. Fastighetsskatten under projekttiden är en direkt kostnad hos fastighetsägaren och påverkar därmed projektkalkylen.

Välkommen att kontakta oss om ni har några frågor om hur domen kan påverka er.
 

Rebaz Wahab
+46 70 386 66 64
rebaz.wahab@kpmg.se

Läs mer om ämnet och hitta fler TaxNews-artiklar.