Finansdepartementet presenterar ny utredning på fastighetsmomsområdet

Den 8 maj 2024 tillsattes en utredning för att, för tredje gången, utreda om möjligheterna till frivillig beskattning ska utökas samt göra Sveriges justeringsregler förenliga med EU:s mervärdesskattedirektiv efter att de underkänds av EU-domstolen i målet C-787/18 (Sögård fastigheter). Utredningen presenterades den 26 mars och KPMG analyserar förslagen nedan.

Det händer onekligen mycket på momsområdet i allmänhet och fastighetsmomsområdet i synnerhet. Knappt en vecka efter att regeringen beslutat att tillsätta en så kallad ”bokstavsutredning” för att utreda möjligheten att fortsätta undanta upplåtelse av parkering från mervärdesskatt kom nämligen slutbetänkandet i SOU 2026:24 Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet.

Utredningen har i huvudsak omfattat två områden:

• att analysera effekterna av utökade möjligheter till frivillig beskattning vid uthyrning av lokaler, och
  
  
• att bedöma hur Sveriges regler avseende justering av avdrag för investeringar i fastigheter kan göras förenliga med EU-rätten och analysera effekterna av en möjlighet till frivillig beskattning vid överlåtelse av fastigheter.

I direktiven till utredningen har det uttryckligen angetts att utredaren inte ska analysera eller lämna författningsförslag avseende skatteplikt vid överlåtelse av mark eller nya byggnader som överlåts innan första besittningstagandet. Utredaren har heller inte fått lämna några förslag som inskränker avdragsbegränsningen avseende stadigvarande bostad.

Utredningen föreslår ingen utökning av möjligheten att tillämpa frivillig beskattning för hyresgäster som bedriver verksamhet som är undantagen från mervärdesskatt. Som huvudsaklig anledning till att inte utöka denna möjlighet anför utredaren att kostnaderna för hyresgästerna med begränsad avdragsrätt skulle bli för höga i förhållande till den nytta som en utökad möjlighet hade medfört.

I sammanhanget kan nämnas att utredningen inte analyserat möjligheterna till ett kompensationssystem (likt det som finns i exempelvis Danmark) för att motverka denna eventuella kostnadsökning för hyresgästerna eftersom det legat utanför uppdraget. Utredningen föreslår även att det nuvarande rekvisitet att lokalen ska upplåtas för stadigvarande användning behålls i sin nuvarande utformning och att dess innebörd får fortsätta att utvecklas i rättspraxis.

Utredningen föreslår en ny möjlighet till frivillig beskattning vid överlåtelse av fastighet. Genom en möjlighet att belägga köpeskillingen med mervärdesskatt ska säljaren, under vissa förutsättningar, inte behöva justera sina tidigare gjorda avdrag på investeringar i fastigheten.

För att frivillig beskattning ska få tillämpas krävs att köparen avser att använda fastigheten varaktigt i verksamhet som medför avdragsrätt eller rätt till återbetalning. Det är dock inte möjligt att tillämpa frivillig beskattning:

• till den del fastigheten träffas av avdragsförbudet för stadigvarande bostad,
  
  
• vid överlåtelse av nya byggnader före första besittningstagandet, eller
  
  
• vid överlåtelse av obebyggd mark.

För att få tillämpa frivillig beskattning vid överlåtelsen behöver köpeskillingen uppgå till minst 50 % av fastighetens taxeringsvärde. Att frivillig beskattning ska tillämpas måste dessutom anges i köpehandlingen samt anmälas till Skatteverket.

För att motverka underprisöverlåtelser och oskäligt höga avdrag för mervärdesskatt på investeringar i förhållande till fastighetens köpeskilling föreslås dessutom en ”spärregel” som innebär att justeringsbeloppet i samband med överlåtelsen högst får uppgå till 25 % av köpeskillingen exklusive mervärdesskatt.

Den frivilliga beskattningen föreslås införas med omvänd betalningsskyldighet hos köparen. Det innebär att köparen både kommer att redovisa utgående mervärdesskatt och samtidigt, göra avdrag för ingående mervärdesskatt till den del fastigheten används i mervärdesskattepliktig verksamhet.

Om fastighetsöverlåtelsen inte beskattas behöver överlåtarens eventuella tidigare avdrag slutjusteras. Utredningen föreslår i samband med detta att övertagande av rättigheten och skyldigheten att justera avdrag ska tas bort i andra fall än vid verksamhetsöverlåtelser, konkurs och för mervärdesskattegrupper.

Utredningen föreslår att de nya reglerna ska träda i kraft 1 januari 2028.

Utredningen är omfattande och uppgår till över 400 sidor. Sammanfattningsvis innebär utredningen i princip oförändrade regler för frivillig beskattning för upplåtelse av fastighet och ett mer komplext regelverk för justering av ingående mervärdesskatt på fastighetsinvesteringar.

För alla som hoppades på enklare regler är utredningen en besvikelse. Dagens regelverk upplevs som krångligt och en förenkling hade verkligen varit efterlängtad. Vi delar flera av de synpunkter som framförs i betänkandets särskilda yttranden och hoppas att dessa beaktas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

När det gäller de föreslagna reglerna för justering och frivillig beskattning vid överlåtelse konstaterar vi att reglerna som föreslås är komplexa och kommer att innebära att många överväganden behöver göras innan interna omstruktureringar och fastighetsavyttringar kan genomföras. Fastighetsöverlåtelser som omfattar enstaka bostäder kommer inte att kunna omfattas av frivillig beskattning, varför inlåsningseffekter kan förväntas. Här noterar vi dock att utredningen varit begränsad av sina direktiv, vilket är olyckligt.

En särskild konsekvens som lyfts i betänkandet är att det föreslagna regelverket kan komma att leda till en fördyring av investeringar i kommunal infrastruktur. Detta eftersom möjligheten att överlåta en rätt att justera ingående mervärdesskatt till kommunen slopas. Utredningen konstaterar att det finns andra alternativ att organisera byggandet av sådan infrastruktur, t.ex. genom att kommunen själva planerar och genomför sådana arbeten. Även i det här avseendet hade det varit önskvärt med en bättre genomlysning då utredning stannar vid att det inte är möjligt att beloppsmässigt uppskatta de ekonomiska effekterna av utredningens förslag i denna del.

Vi ser fram emot den kommande remissrundan och tar gärna en diskussion om hur utredningen bland annat kan påverka interna omstruktureringar och avyttringar av fastigheter samt pågående och nya infrastruktur- och exploateringsprojekt.

Läs mer
SOU 2026:24 Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (pdf 2 MB)
EU-domstolens dom den 26 november 2020 Skatteverket mot Sögård Fastigheter AB (C-787/18)