Legal Alert: Nadchodzą kolejne zmiany w prawie budowlanym

W projekcie zaproponowano uchylenie art. 32 ust. 4b z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej jako „Ustawa”), zgodnie z którym, jeżeli podstawą prawną dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Przepis ten został dodany ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości w odpowiedzi na pojawiające się w praktyce wątpliwości, co do możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych niezgodnych z celem użytkowania wieczystego ustalanego nieraz kilkadziesiąt lat temu. W ocenie autorów Projektu, taka regulacja jest zbędna, ponieważ katalog przesłanek, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, określa art. 35 ust. 5 Ustawy i jest to katalog zamknięty. W przypadku niezgodności celu użytkowania z planowaną inwestycją, organ architektoniczno-budowlany i tak nie ma zatem możliwości odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę na takiej podstawie. Obecnie artykuł 32 ust. 4b Ustawy nie spełnia więc w opinii autorów Projektu żadnej praktycznej funkcji.

Należy także wskazać, że sądy administracyjne wielokrotnie wypowiadały się już o braku możliwości odmowy wydania pozwolenia na budowę w sytuacji opisywanej przez art. 32 ust. 4b, a nawet braku możliwości odmowy w sytuacji toczącego się postępowania o rozwiązanie użytkowania wieczystego (tak m.in w wyroku WSA w Krakowie z 21.12.2022 r., sygn. akt II SA/Kr 1269/22).

Wprowadzenie tej zmiany sprzyja porządkowaniu zasad związanych z procesem budowlanym. Ustawa wskazuje tylko 3 przypadki, w których organ wydaje decyzje odmawiającą wydania pozwolenia na budowę podmiotowi, który spełni warunki wskazane w art. 32 Ustawy. Zgodnie z art. 35 ust. 5 Ustawy są to następujące przypadki: (1) niewykonanie w terminie postanowienia organu nakazującego usunięcie nieprawidłowości w projekcie architektoniczno-budowlanym w zakresie objętym oceną organu na podstawie art. 35 ust.1 Ustawy, (2) prowadzenie robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę oraz (3) jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania, znajduje się obiekt budowlany, co do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki. Z tego względu, skoro katalog przyczyn został wskazany w art. 35 ust 5 Ustawy, nie powinny funkcjonować w systemie prawa budowlanego przepisy sugerujące, że możliwe są inne, niż wskazane a art. 35 ust. 5 Ustawy powody odmowy wydania pozwolenia na budowę. 

W Projekcie zaproponowane zostały istotne zmiany mające na celu uregulowanie możliwości przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę w części. Niejednokrotnie decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy wielu różnych obiektów budowlanych. W sytuacji, gdy inwestor chce sprzedać jedynie część inwestycji, pojawia się zatem problem, czy jest możliwe przeniesienie pozwolenia na budowę dla tej właśnie części.

Dotychczas obowiązujące przepisy nie regulowały wprost tej kwestii, a rozwiania wątpliwości należało szukać w orzecznictwie. Sądy dopuściły interpretację dotyczącego przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę art. 40 Ustawy pozwolenia na budowę, zgodnie z którą możliwe jest przeniesienie tej decyzji rzecz innego podmiotu również w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego pod warunkiem, że da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem (tak m.in. wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 679/06).

Autorzy Projektu postanowili przenieść wykształconą w ten sposób praktykę do Ustawy, proponując wprowadzenie art. 40 ust. 1b umożliwiającego przeniesienie części pozwolenia na budowę pod warunkiem, że przenoszona część decyzji oraz część decyzji, która nie ma być przeniesiona, będą obejmowały obiekty budowlane lub zespoły obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi, mogące samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Ponadto, nowy inwestor będzie zobowiązany dołączyć do wniosku (oprócz dokumentów wymaganych obecnie dla przeniesienia pozwolenia na budowę) również oświadczenie o otrzymaniu projektu budowlanego lub kopii projektu sporządzonej w formie umożliwiającej wykorzystanie go zgodnie z przeznaczeniem.

W Projekcie przewidziano też, że możliwość przeniesienia decyzji w części będzie obejmować nie tylko same decyzje o pozwoleniu na budowę, ale także decyzje o wznowieniu robót budowlanych wydanych na podstawie art. 51 ust.4 Ustawy oraz do przeniesienia części zgłoszenia. 

Projekt przewiduje zmianę zawartego w art. 91a Ustawy przepisu karnego, zgodnie z którym, kto nie spełnia, określonego w art. 61 Ustawy, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Co istotne, Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2021 r. sygn. akt P 15/17, uznał art. 91a w zakresie obejmującym zwrot "użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami" za niezgodny z art. 2 i art. 42 ust. 1 Konstytucji RP. Trybunał wskazał, że w obecnym brzmieniu przepis ten jest wyjątkowo szeroki i nieostry, a ustawodawca nie sprecyzował, jakie przepisy powinny być wzięte pod uwagę podczas interpretacji zawartego w art. 91a prawa budowlanego zwrotu „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami”. W konsekwencji nie było jasne, czy chodzi tylko o przepisy związane z bezpieczeństwem użytkowania obiektu określone w prawie budowlanym, o wszystkie przepisy prawa budowlanego, czy też inne regulacje związane z użytkowaniem obiektów budowlanych, wynikające czy to z ustaw, czy też z rozporządzeń.

Zgodnie z proponowanym nowym brzmieniem przepisu karze będzie podlegać, „kto wbrew przepisowi art. 61 nie spełnia obowiązków: 1) utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, 2) użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, 3) zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego”. Projektodawca postanowił zatem w całości odnieść opis czynu zabronionego do przepisu formułującego obowiązki właścicieli i zarządców nieruchomości, tj. art. 61 Ustawy. 

W pozostałym zakresie Projekt przewiduje zmiany Ustawy dążące do uproszczenia i usprawnienia procesu inwestycyjno-budowlanego, między innymi poprzez poszerzenie katalogu inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę – obiekty takie jak boiska, kioski, tarasy naziemne czy przydomowe schrony wymagać będą jedynie zgłoszenia budowy. W projekcie wskazano również nowe inwestycje niewymagające ani decyzji o pozwoleniu na ani zgłoszenia, wśród których znalazły się m.in. tzw. „mikrowiatraki”.

Aktualnie Projekt jest na etapie opiniowania i konsultacji.