Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami – kolejny etap eliminowania użytkowania wieczystego

Sejm uchwalił Ustawę z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Wprowadzone tą ustawą zmiany do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, to kolejny etap w stopniowym wygaszaniu prawa użytkowania wieczystego w polskim porządku prawnym, po eliminacji użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. 

Ustawa wprowadza przepisy epizodyczne zawierające wyczekiwane przez użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych roszczenie o sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Co do zasady przepisy nie znajdą zastosowania do gruntów zabudowanych na cele mieszkalne – użytkowanie wieczyste takich nieruchomości przekształciło się bowiem z mocy prawa w prawo własności z dniem 1 stycznia 2019 r. Nowe przepisy będą miały zastosowanie przede wszystkim dla gruntów zabudowanych na cele usługowe, magazynowe czy przemysłowe. Ich użytkownicy wieczyści będą mogli złożyć wniosek o sprzedaż nieruchomości gruntowej na ich rzecz w ciągu 12 miesięcy od momentu wejścia w życie Ustawy.

Możliwość taka w niektórych przypadkach nie będzie jednak przysługiwała. Przede wszystkim z roszczeniem nie będą mogli wystąpić użytkownicy wieczyści nieruchomości oddanych w użytkowanie po 31 grudnia 1997 r. Wykluczono też m. in. nieruchomości, w przypadku których użytkownik wieczysty nie wykonał określonego w umowie o użytkowanie zobowiązania, a także grunty rodzinnych ogrodów działkowych oraz nieruchomości gruntowe niezabudowane.

Przepisy epizodyczne wprowadzają szczegółowe zasady dotyczące ustalania ceny sprzedawanej w wyniku zgłoszonego roszczenia nieruchomości gruntowej.

• W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa przy jednorazowej płatności cena gruntu będzie wynosiła 20-krotność (a w przypadku płatności na raty – 25-krotność) kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przewidziano bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobom, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem szesnastego roku życia lub ich opiekunom prawnym czy przedstawicielom ustawowym, a także członkom rodzin wielodzietnych.
• Jeśli chodzi o nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego cena gruntu zostanie ustalona na podstawie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej, przy czym nie może być niższa od tej stawki i nie może być wyższa od wartości nieruchomości gruntowej.
• Organy jednostek samorządu terytorialnego mogą podjąć uchwały ustalające zasady udzielania bonifikat, uwzględniając między innymi realizację przez użytkownika celów publicznych, długość okresu trwania użytkowania wieczystego oraz terminowość opłat i realizacji celu użytkowania ustalonego w umowie.

Przepisy epizodyczne dotyczące realizacji roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego będą stosowane z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej.

Zasadniczą zmianą wprowadzaną przez Ustawę są również nowe zasady ustalania ceny sprzedaży gruntów publicznych ich użytkownikom wieczystym, które znajdą zastosowanie w sytuacjach, w których roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej nie będzie możliwe. Ustawodawca postanowił również uzupełnić obowiązującą zasadę z art. 32 ust. 1 ugn, zgodnie z którą nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, wprowadzając zakaz sprzedaży nieruchomości przed upływem dziesięciu lat od zawarcia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste.

Zmiany wprowadzone do ustawy o gospodarce nieruchomościami wchodzą w życie po upływie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia Ustawy.