Cuatro criterios ASG para realizar inversiones inmobiliarias

Por: Alberto Vázquez, Socio Líder del Sector Inmobiliario, y Alicia Moreno, Directora de Asesoría en Estrategia ASG de KPMG México

El fuerte apetito global por inversiones sostenibles en el sector real estate se ve reflejado en diversos mecanismos e instrumentos financieros. Desde diciembre de 2013 hasta noviembre de 2023, los componentes del índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe y los integrantes de la European Public Real Estate Association (EPRA) emitieron un importe total de EUR 48,463 millones en bonos verdes,¹ siendo 2021 el año con la mayor cantidad de bonos verdes emitidos por empresas inmobiliarias cotizadas.

Sin embargo, en años subsecuentes, ha habido un declive en el mercado inmobiliario global y un aumento acelerado de las tasas de interés a nivel mundial². En México, mientras el producto interno bruto (PIB) del sector creció 15.6% a tasa anual en 2023, impulsado en gran parte por obra civil, el mercado de vivienda se contrajo.

Pese a lo anterior, en 2024 ha persistido un fuerte compromiso por invertir en la construcción de edificios para oficinas, hoteles, centros comerciales, parques industriales y zonas residenciales³ que se caractericen por ser sostenibles, impulsando una creciente adopción de principios de planificación urbana, estándares internacionales de construcción y prácticas de eficiencia y ahorro energético.⁴

En cualquier caso, las decisiones de inversión en proyectos de real estate que buscan maximizar el valor, rendimientos, productividad, permanencia y sostenibilidad de activos deben considerar, entre otros, los siguientes aspectos:

1. Regeneración urbana

Los cambios tecnológicos y demográficos en el mundo están intrínsecamente relacionados con el desarrollo inmobiliario, el cual contribuye a la pérdida de biodiversidad, la erosión del suelo, la deforestación y la contaminación; tan solo la vivienda representa 68% de la cubierta artificial del suelo a nivel global.⁵

En respuesta a lo anterior, la transformación sostenible de las ciudades impacta positivamente en aspectos sociales como la protección de la vida ante catástrofes naturales y tensiones sociales, la asequibilidad de infraestructura de vivienda, las condiciones laborales de los trabajadores, el acceso a servicios de salud y alimentación, y el bienestar de los ocupantes.

Desde una perspectiva ambiental, la sostenibilidad se traduce en mecanismos para evitar o minimizar la contaminación, promover la gestión responsable del recurso hídrico, proteger o remediar la pérdida de ecosistemas, usar los recursos de manera responsable y operar bajo un enfoque de economía circular.

2. Mitigación y adaptación climática

La industria mundial de la construcción superará los USD 30 billones en las próximas tres décadas.⁶ Se estima que, por cada mil millones de dólares gastados en el desarrollo de infraestructura, se generan un millón de toneladas de carbono incorporado, producidas por prácticas de diseño, adquisición y construcción de proyectos; más de 80% del carbono incorporado se emite durante las etapas de producción y transporte de materiales, convirtiéndolos en puntos clave en el ciclo de vida de los proyectos de infraestructura.⁷

Por su parte, las emisiones operativas de edificios representan alrededor de 70%,⁸ resultado del funcionamiento continuo de los sistemas que utilizan energía para calefacción, refrigeración, ventilación y funcionamiento de todo lo que está conectado a una toma de corriente; el 30% restante corresponde a las emisiones generadas a lo largo del ciclo de vida de los materiales de construcción, incluidas las etapas de extracción, producción, transporte, instalación, mantenimiento y eliminación del material.

Para atender este creciente problema, los inversionistas y ocupantes suelen estar dispuestos a pagar premium por edificios con generación de energía renovable en sitio, o bien, para que estos cuenten con tecnología inteligente para controlar y ajustar el uso de la energía.⁹

3. Categorización de actividades sostenibles y revelación de información ASG

La taxonomía de México, como otras taxonomías sostenibles en el mundo, considera al sector de construcción como uno de los más esenciales para el desarrollo, ya que aporta elementos de bienestar al proveer viviendas, escuelas, hospitales e infraestructura que está fuertemente vinculada con el logro de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y las contribuciones determinadas a nivel nacional (NDC, por sus siglas en inglés).

Al respecto, surgen diversos retos en materia de monitoreo, trazabilidad y digitalización de información ambiental, social y de gobierno corporativo (ASG), dadas las recientes disposiciones de divulgación de información sobre el impacto ambiental y social provocado por la industria, así como sobre sus sistemas de gestión de riesgos para supervisar, prevenir o reparar los perjuicios a los derechos humanos o el medioambiente en sus operaciones y a lo largo de su cadena de valor.

Estándares como el Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) conducen a empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a medir e informar sobre su rendimiento ASG, proporcionando a los inversionistas una mayor transparencia y accountability. Durante 2023, más de 2,000 entidades inmobiliarias, las cuales representan USD 7.2 billones en valor bruto de los activos (GAV, por sus siglas en inglés), reportaron sus datos ASG a través del GRESB.¹⁰

4. Ética y gobernanza

La ética, los valores o el propósito de la empresa se posicionan como la principal prioridad ASG para los ocupantes e inversionistas, seguidos de la demanda por inversiones o productos más éticos y el cumplimiento de las regulaciones u objetivos gubernamentales.¹¹

De acuerdo con los Principios de Inversión Responsable,¹² las inversiones inmobiliarias presentan dos consideraciones ASG cruciales al compararse con otras clases de activos: se consideran a largo plazo y el alcance de sus repercusiones es a nivel local.

Finalmente, cabe mencionar que los aspectos ASG que determinan un efectivo desarrollo y gestión de portafolio de proyectos inmobiliarios para un futuro sostenible están sujetos a variables como jurisdicción, regulación, marcos, requerimientos y estándares como el Building Research Establishment Environmental Assessment Metholody (BREEAM), el Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), el Excellence in Design for Greater Efficiencies (EDGE) y el WELL Building Standard, entre otros, los cuales deben considerarse para tomar decisiones de desarrollo, gestión e inversión adecuadas.

_{1 European Listed Real Estate. Special Report. Estimating a green premium in listed real estate bonds, European Public Real Estate Association, 2024.}

_{2 MSCI , Real Estate Market Size.}

_{3 Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, 2024.}

_{4 Pathway to Sustainability: An Overview of Renewable Energy Integration in Building Systems, Multidisciplinary Digital Publishing Institute, 2024.}

_{5 The importance of biodiversity data for real estate investors and the role of ESG data platforms, GRESB, 2024.}

_{6 Future of Construction. A global forecast for construction to 2030, Marsh & GuyCarpenter, 2021.}

_{7 Embodied carbon management for global infrastructure, KPMG International, 2023.}

_{8 Biodiversity and decarbonization: A symbiotic relationship in the built environment, GRESB, 2024.}

_{9 Strengthening Value Through ESG. Survey of global property professionals, CBRE, 2023.}

_{10 2023 Real Estate Assessment Results, GRESB, 2023.}

_{11 Strengthening Value Through ESG. Survey of global property professionals. ESG Priorities in Focus, CBRE, 2022.}

_{12 Introductory guide to responsible investment, Principles for Responsible Investment, 2022.}

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