Παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα: ξεπερνώντας τα ταμπού της ιδιωτικής πολεοδόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές

Η επανεκκίνηση της ελληνικής οικονομίας τα τελευταία χρόνια είναι πολύ δυναμική, όπως επικυρώθηκε από την πρόσφατη απόδοση επενδυτικής βαθμίδας. Ιδιαίτερα στον τομέα του τουρισμού, ο δυναμισμός αυτός αποδεικνύεται από τα αποτελέσματα ρεκόρ της φετινής τουριστικής περιόδου, που συνεχώς επεκτείνεται.

Οι εξαιρετικές τουριστικές επιδόσεις που έχει καταφέρει η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια έχουν συνδυαστεί με την αυξημένη δραστηριότητα επενδύσεων σε ακίνητα από ξένους. Οι λόγοι είναι πολλοί, όπως οι σχετικά ανταγωνιστικές τιμές σε σχέση με άλλες Ευρωπαϊκές χώρες, οι προοπτικές για μελλοντικές υπεραξίες, η μείωση των φορολογικών συντελεστών και η εφαρμογή ειδικών φορολογικών κινήτρων (π.χ. non-dom status). Επίσης η αναβάθμιση των υποδομών και η βελτίωση της πρόσβασης προς την Ελλάδα αλλά και εντός αυτής (περιφερειακά αεροδρόμια, αεροπορικές εταιρείες χαμηλού κόστους, αυτοκινητόδρομοι, λιμάνια, δίκτυα 5G κλπ.), η αναβάθμιση της εικόνας της Ελλάδας (φυσική ομορφιά, πολιτιστική κληρονομιά, γαστρονομία) και η δυνατότητα απόκτησης Golden Visa.

Παράλληλα τα τελευταία χρόνια παρατηρείται ραγδαία ανάπτυξη πολυτελών κατοικιών και ειδικά «επώνυμων» κατοικιών (branded residences) ως μέρος ολοκληρωμένων θέρετρων, όπου οι κατοικίες επωφελούνται από το εμπορικό σήμα, τη διαχείριση και τις υπηρεσίες ενός πολυτελούς ξενοδοχείου. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν οι βίλες και διαμερίσματα που έχουν αναπτύσσονται στο Costa Navarino, στο Amanzoe, στο One & Only Aesthesis, One & Only Kea, στο πρώην Χίλτον που θα επαναλειτουργήσει ως Conrad, καθώς και μια σειρά από εμβληματικά έργα που προγραμματίζονται ανά την Ελλάδα εντός του Ελληνικού, Elounda Hills, Six Senses (Πόρτο Χέλι), Varko Bay (Banyan Tree).  

Δεδομένου ότι οι αναπτύξεις αυτές σχεδιάζονται κυρίως σε περιοχές εκτός σχεδίου όπου οι δυνατότητες οικιστικής ανάπτυξης τελούν υπό πολύ αυστηρούς και περιοριστικούς όρους, οι παραθεριστικές κατοικίες αδειοδοτούνται στο πλαίσιο των σχετικά σύγχρονων αδειοδοτικών πλαισίων, όπως για τα Σύνθετα ή Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα. Παράλληλα, αναλόγως τους μεγέθους της επένδυσης, εφαρμόζονται και στον τουριστικό τομέα οι διατάξεις περί στρατηγικών επενδύσεων, οι οποίες έχουν πλέον δοκιμασθεί στην πράξη και παρέχουν αυξημένη αδειοδοτική διασφάλιση δεδομένου ότι καταρτίζεται Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικής Επένδυσης (ΕΣΧΑΣΕ) που εγκρίνεται με Προεδρικό Διάταγμα, το σχέδιο του οποίου ελέγχεται προληπτικά από το Συμβούλιο της Επικρατείας, δηλαδή το ανώτατο δικαστήριο, που επιλαμβάνεται και τυχόν δικαστικών αμφισβητήσεων εκ των υστέρων. Να σημειώσουμε ότι η ανάπτυξη του Costa Navarino έχει αδειοδοτηθεί ως Περιοχή Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ) και αποτελεί τη μοναδική τέτοια περιοχή στην Ελλάδα, το δε Ελληνικό αποτελεί μία ειδική περίπτωση, στο οποίο έχουν αποδοθεί χρήσεις γης και έχει πολεοδομηθεί με ένα μοναδικό πλαίσιο ειδικά για αυτό.

Εκτός όμως από τις πολύ ακριβές κατοικίες υπάρχει δυνητικό ενδιαφέρον και από άλλες «ομάδες» αγοραστών μεσαίου βεληνεκούς, όπως συνταξιούχους (silver economy) που αναζητούν κατοικία σε χώρα με καλό κλίμα και αξιόπιστες υπηρεσίες (ιατρικές, κοινωνικές), οικογένειες με παιδιά, καθώς και ξένους από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να εξασφαλίσουν Golden Visa και εξ αποστάσεως εργαζόμενους. Το δε ενδιαφέρον μπορεί κατά περιόδους να ενισχύεται από διεθνείς γεωπολιτικούς και οικονομικούς παράγοντες.

Το 2050 ο παγκόσμιος πληθυσμός εκτιμάται ότι θα φτάσει τα 9,7 δισεκατομμύρια. Η πρόσφατη κατάταξη των πιο επιτυχημένων προορισμών δεύτερης κατοικίας σε παγκόσμιο επίπεδο (Savills Prime Residential Index: World Second Homes Locations) καταδεικνύει ότι η συντριπτική πλειοψηφία αυτών των προορισμών βρίσκονται σε παραθαλάσσιες τοποθεσίες.

Είναι συνεπώς αναπόφευκτο, αλλά και ευκταίο με όρους οικονομικής ανάπτυξης, ότι η Ελλάδα με ακτογραμμή 13.676 χιλιομέτρων (11η θέση παγκοσμίως) και με 2.500 νησιά, εκ των οποίων τα 165 κατοικούνται, θα συνεχίσει να προσελκύει ολοένα και περισσότερους επισκέπτες, εποχιακούς κατοίκους και επενδυτές. 

Η βιωσιμότητα της ανάπτυξης αυτής είναι ένα, κατ΄ αρχάς, εθνικό ζήτημα, αλλά πλέον όχι μόνο, δεδομένου ότι οι συμμόρφωση με τους δείκτες ESG είναι επιβεβλημένη κανονιστικά και παρακολουθείται σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Βιώσιμη όμως ανάπτυξη χωρίς σύγχρονα εργαλεία χωρικού σχεδιασμού και πολεοδόμησης δε νοείται. 

Η καλπάζουσα αδειοδοτική και κατασκευαστική δραστηριότητα ως αποτέλεσμα της δυναμικής επανεκκίνησης της ελληνικής οικονομίας επανέφερε στο προσκήνιο τις αδυναμίες του οργανωμένου χωρικού σχεδιασμού ή την ουσιαστική έλλειψή του στις εκτός σχεδίου περιοχές. Παράλληλα αφύπνισε το ένστικτο θεματοφύλακα του Συμβουλίου της Επικρατείας όταν πολλές από τις επιδιωκόμενες επενδύσεις βρέθηκαν αντιμέτωπες με δικαστικές αμφισβητήσεις ενώπιον του και έβγαλε παλαιούς «σκελετούς από την ντουλάπα», όπως την παράνομη αδειοδότηση ακινήτων εκτός σχεδίου χωρίς πρόσοψη σε δρόμο.

Κυρίως όμως επανήλθε στο προσκήνιο το ζήτημα της φέρουσας ικανότητας, επ΄ ευκαιρία αναπτύξεων σε συγκεκριμένα ελληνικά νησιά, ζήτημα το οποίο περισσότερο από ποτέ στο παρελθόν έχει γίνει πλέον αντιληπτό από τους κατοίκους αλλά και τους επισκέπτες αυτών.

Επιπλέον, η προστασία των ιδιωτικών δασών στις εκτός σχεδίου περιοχές και η ρύθμιση και οι περιορισμοί στις επεμβάσεις σε αυτά κατατάσσονται πλέον υψηλά στην προτεραιότητα των αδειοδοτικών αρχών και ασφαλώς και του ανώτατου δικαστηρίου κατά τον έλεγχο των επενδύσεων που σχεδιάζονται σε αντίστοιχες περιοχές, ιδίως μετά τις πρόσφατες καταστροφικές πυρκαγιές.

Το υφιστάμενο πλαίσιο ιδιωτικής πολεοδόμησης (πρώην «Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης – ΠΕΡΠΟ» και ήδη «Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης – ΠΠΑΙΠ») είναι ατελές, έχει περιπέσει σε αχρηστία και δεν έχει επιτελέσει το σκοπό του. Τα πιο σύγχρονα δε πλαίσια των Σύνθετων / Μεικτών Τουριστικών Καταλυμάτων και ΕΣΧΑΣΕ προϋποθέτουν ότι το μεγαλύτερο μέρος της επένδυσης, 60-70% της δόμησης, θα αφορά τουριστικά καταλύματα. Από τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν αδειοδοτηθεί υπό διάφορα καθεστώτα, ορισμένοι εξ αυτών έχουν υλοποιήσει το σκοπό τους, με αμφίβολη δυνατότητα πάντως να συντηρήσουν και αναβαθμίσουν τις παραθεριστικές κατοικίες εντός αυτών, άλλοι δε ταλανίζονται από την έλλειψη πόρων. Τα πολυαναμενόμενα Τοπικά Χωρικά Σχέδια και οι Πολεοδομικές Μελέτες χρονίζουν και είναι αμφίβολο εάν τελικά θα είναι επίκαιρα, θα επιλύσουν τα ζητήματα και εάν θα παρέχουν την απαιτούμενη ευελιξία.

Η οικιστική ανάπτυξη εκτός σχεδίου πόλης είναι σχεδόν αναπόφευκτη. Η ικανοποίηση της ζήτησης προϋποθέτει την ανάπτυξη μεγάλων ή μικρότερων ελεγχόμενων οργανωμένων οικισμών εκτός των μεγάλων πόλεων (αλλά σχετικά κοντά), όχι απαραίτητα σε μικρά νησιά. Αγοραστικό ενδιαφέρον υπάρχει ήδη στην Πελοπόννησο, στην Κρήτη, στη Χαλκιδική, στη Ρόδο, στην Κέρκυρα. Το φυσικό ανάγλυφο της Ελλάδος επιτρέπει και σε άλλες περιοχές να διεκδικήσουν το ενδιαφέρον αυτό.

Ήδη σε άλλες χώρες, όπως στη Γαλλία και στην Ισπανία, ακολουθώντας τα αμερικάνικα πρότυπα σχεδιασμού, ιδιωτικές επιχειρήσεις προχώρησαν στην κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών σε περιοχές εκτός σχεδίου και είμαστε σε θέση να κρίνουμε τα αποτελέσματα, να πάρουμε μαθήματα και να καταρτίσουμε το δικό μας σχεδιασμό. 

Θα πρέπει όμως πρώτα να ξεπεράσουμε τα ταμπού της ιδιωτικής πολεοδόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές αφού αναγνωρίσουμε το αναπόφευκτο της ανάπτυξης και ότι η πραγματικότητα, σε αρκετές περιπτώσεις, μας έχει ήδη ξεπεράσει, η δε ταχύτητα των εξελίξεων έχει πλέον πολλαπλασιαστεί και τα δεδομένα επηρεάζονται άμεσα από διεθνείς παράγοντες εκτός του ελέγχου μας.

Θα πρέπει επίσης να αποφασίσουμε εάν απέναντι στις εξελίξεις αυτές θα σταθούμε αμέτοχοι ή εάν η Διοίκηση θα θέσει την οργάνωση της χωρικής ανάπτυξης ως στρατηγική προτεραιότητα ανάπτυξης και θα αναλάβει τον ενεργητικό ρόλο που αναμένεται από αυτήν, ώστε να πάψει το ανώτατο δικαστήριο να την υποκαθιστά κατά το δικαστικό έλεγχο επενδύσεων διορθώνοντας πλημμέλειες και επισημαίνοντας ελλείψεις που ανάγονται στις διοικητικές αρμοδιότητες. Θα πρέπει ακόμα να σκεφτούμε δημιουργικά ότι ο χωρικός σχεδιασμός και οι πολεοδομικές ρυθμίσεις μπορούν, εκτός από εργαλείο οργανωμένου σχεδιασμού οικονομικής ανάπτυξης και προστασίας του περιβάλλοντος, να αποτελέσουν εργαλεία αποκατάστασης και βελτίωσης, όπως για παράδειγμα αντικαθιστώντας τις εισφορές κοινοχρήστων σε περιοχές εκτός σχεδίου όπου δεν έχει νόημα με περιοχές αναγκαστικής ιδιωτικής δασοφύτευσης. Μπορούμε δηλαδή να αξιοποιήσουμε την ευκαιρία που μας δίνουν οι πολύ καλές αναπτυξιακές προοπτικές της οικονομίας στο χώρο της παραθεριστικής κατοικίας για να υιοθετήσουμε και εφαρμόσουμε πραγματικούς κανόνες Περιβάλλοντος, Κοινωνικής Ευθύνης και Εταιρικής Διακυβέρνησης (ESG).