Realitní investice spadly na minimum

Letošek bude patrně nejslabší od roku 2009 z hlediska objemu investic do realit, a to jak v Česku, tak i v celé střední a východní Evropě (CEE). Přesto si regionální bankéři financující komerční nemovitosti zachovávají mírný optimismus. Počet transakcí realizovaných pod tlakem je pořád minimální a výrazně nepřibývá problémových úvěrů, jejichž podíl je nadále nejnižší u českých a srbských bank. České a slovenské banky si také stále udržují nejnižší úrokové marže. Při rozhodování o půjčkách ale zohledňují i ESG kritéria. Vyplývá to z průzkumu KPMG Property Lending Barometer, do kterého se zapojili zástupci 48 bank z deseti zemí CEE.

Bankovní financování komerčních nemovitostí letos nejvíce zasáhl dramatický růst úrokových sazeb. Druhým nejsilnějším vlivem byl negativní vývoj ekonomiky země, kde banka působí. Až s odstupem následují další faktory jako celoevropská ekonomická situace a nedostatek kvalitních nemovitostních projektů. Přesto vidí oslovení bankéři budoucnost realitního trhu a jeho financování spíše optimisticky.

„Očekává se, že letošek bude nejslabším rokem od roku 2009 z hlediska celkového objemu investic do realit, a to jak v Česku, tak i v celém CEE. Vysoké úrokové sazby totiž zlepšily výnos jiných než nemovitostních investic. Pozorujeme také významný rozdíl mezi cenovými představami prodávajících a kupujících. Nicméně počet transakcí realizovaných pod tlakem nebo z donucení je stále minimální. Budoucí vývoj závisí především na rychlosti očekávaného snižování úrokových sazeb, které zlepší náladu na nemovitostním trhu,“ shrnul Pavel Kliment, partner české KPMG odpovědný za sektor nemovitostí.

„Český realitní trh zůstává druhým největším trhem mezi sledovanými zeměmi CEE. Vyniká zároveň velkou aktivitou domácích investorů, zatímco třeba v Polsku je realitní trh mnohem víc závislý na mezinárodních investorech,“ dodal Kliment. 

Financování komerčních nemovitostí zůstává pro banky velmi důležité, ačkoli dotazovaní bankéři jsou nyní méně optimističtí. Přesto většina neočekává žádnou výraznou změnu ve svém úvěrovém portfoliu, s výjimkou případného nižšího růstu.

Bankéři budou nicméně čelit výzvě refinancování významné části svých portfolií v následujících dvou letech. Mezi úvěry na nemovitosti se splatností v blízké budoucnosti je v průměru 17 % úvěrů splatných do 12 měsíců a 32 % úvěrů je splatných do dvou let.

Vysoký počet úvěrů splatných v příštích dvou letech je částečně způsoben úvěry poskytnutými před pandemií koronaviru, kdy byl objem transakcí s nemovitostmi na historickém maximu. Největší podíl portfolia splatného v následujících dvou letech vykazují bankéři v Polsku a Srbsku, naopak nejmenší v Chorvatsku. 

Přes velký nárůst úrokových nákladů a negativní vývoj ekonomiky se významně nezvýšil počet problémových úvěrů v portfoliích oslovených bankéřů. Na druhou stranu přibyly úvěry s minoritními problémy. Podíl problémových úvěrů je dlouhodobě nejnižší u českých a srbských bank, nejvyšší naopak u bulharských bank.  

Více než 60 % dotazovaných bankéřů potvrdilo navýšení svých úrokových marží oproti loňskému roku. „Tento růst byl ale velice mírný v porovnání se skokovým navýšením referenčních úrokových sazeb stojících za dramatickým růstem úrokových nákladů. Úrokové marže bank tak zůstávají relativně velmi stabilní, hlavně díky konkurenčnímu prostředí,“ upozornil Pavel Dolák, koordinátor průzkumu z české kanceláře KPMG.  

„U hotelových projektů dokonce úrokové marže mírně poklesly, a to v důsledku pokračujícího zotavování turistického odvětví. Na druhou stranu stále jen část oslovených bank je ochotna financovat hotelové nemovitosti,“ doplnil Dolák.  

Obdobně jako v minulých letech si nejnižší úrokové marže udržely české a slovenské banky. Nadále většina dotazovaných bank požaduje vyšší úrokové marže u developerských projektů. Největší rozdíl těchto marží oproti již dokončeným a příjem generujícím nemovitostem hlásí bankéři z Polska a Chorvatska. 

Přes 80 % bankéřů požaduje zajištění variabilních úrokových sazeb pomocí derivátových obchodů. Více než 22 % respondentů požaduje zajištění (např. úrokovým swapem) minimálně 80 % poskytnutého úvěru. Mezi nejvíce konzervativní patří bankéři v Polsku a Slovinsku.

Růst podílu úvěrů poskytovaných v jiné než domácí měně (v Česku v eurech) se v letošním roce zpomalil a dosáhl hodnoty 80 % nově poskytnutých úvěrů. „Lze očekávat, že tento poměr dosáhl v mnoha zemích svého maxima, a to především s přihlédnutím k růstu mezibankovní sazby Euribor a podílu nemovitostí, které generují příjem jen v domácí měně jako jsou residenční projekty,“ uvedl Dolák. 

Bankéři nejvíce preferovanými nemovitostmi se staly logistické projekty, které s malým odstupem po letech předběhly rezidenční stavby. Ty si udržely největší oblibu jen v Srbsku a Bulharsku. V Česku na třetím místě popularity skončily kancelářské projekty, za kterými následují retailové nemovitosti. U ostatních zemí retailové projekty pomyslně zvítězily nad kancelářemi. 

Více než 80 % oslovených bankéřů potvrdilo, že jejich banka schválila strategii pro ESG kritéria financování komerčních nemovitostí. V případě Česka, Slovenska, Maďarska a Chorvatska mají tuto strategii všichni dotazovaní. „ESG v Česku neposuzují jen velké banky se zahraničními majiteli, ale i menší banky vlastněné tuzemských subjekty. To odráží širší trend, kdy se ESG faktory postupně stávají nedílnou součástí celkového úvěrového prostředí v Česku,“ zdůraznil Kliment.

Banky hlásí významný pokrok v zavádění ESG kritérií pro hodnocení úvěrů, nastavení interního reportingu, monitorování a sběru dat a dalších činností souvisejících s ESG. Přesto výzkum ukazuje značný rozdíl mezi jednotlivými bankami, daný strategií jejich mateřských společností a různě aktivním přístupem centrálních bank příslušných zemí.

Zkušenosti se zamítnutím úvěru pouze z důvodu nesplnění ESG kritérií má 19 % oslovených bankéřů a v kombinaci s ostatními kritérii pak 25 % respondentů. „Oproti minulému roku se tedy zhruba zdvojnásobil počet bankéřů s touto zkušeností. Nadpoloviční většina se přesto stále s touto situací nesetkala nebo nemá zavedená závazná ESG kritéria pro hodnocení úvěrů,“ vysvětlil Dolák.   

Oproti loňsku průzkum nezaznamenal výraznou změnu nízkého počtu bank nabízejících speciální zvýhodněné úvěrové produkty zaměřené na ESG. Toto zvýhodnění může mít podobu především nižších úrokových marží a/nebo delších splatností. Nabízené úvěry zaměřené na ESG se obecně významně neliší od standardních úvěrů.

Property Lending Barometer je průzkum bankovního financování komerčních nemovitostí, který KPMG připravuje už 14 let. Letošní sběr dat se uskutečnil v listopadu a zúčastnilo se ho 48 bank z Bulharska, Česka, Chorvatska, Maďarska, Polska, Rumunska, Severní Makedonie, Slovenska, Slovinska a Srbska.