Nejistota v ekonomice neotřásla zájmem bank financovat komerční nemovitosti

Navzdory nejistotě v ekonomice mají oslovené banky stále velmi silný zájem o financování komerčních nemovitostí. V příštím roce očekává růst svého úvěrového portfolia v oblasti realit 56 % dotázaných bankéřů v regionu střední a východní Evropy (CEE). Současná situace však nutí banky zvyšovat úrokové marže a poskytovat nové úvěry selektivněji. Vyplývá to z průzkumu KPMG Property Lending Barometer, do kterého se zapojili zástupci více než 40 bank z deseti zemí CEE včetně Česka.  

V první polovině roku 2022 směřoval na nemovitostní trh vysoký objem investic. Ve druhé polovině ale významně poklesl a investoři vyčkávají na další vývoj.

„Celková současná ekonomická situace spojená s dvoucifernou inflací, růstem úrokových nákladů, poklesem výkonnosti ekonomiky, a především významnou nejistotou má největší dopad na nové developerské projekty. Jejich zahájení nebo realizace se proto velmi často odkládá. Výjimkou jsou logistické projekty,“ shrnul Pavel Kliment, partner odpovědný za sektor nemovitostí v KPMG Česká republika.

Ve srovnání s loňským rokem pozorujeme v regionu celkový pokles podílu problémových úvěrů. Jejich podíl je dlouhodobě nejnižší u českých bank.

Ačkoli válka na Ukrajině zhoršila celkovou ekonomickou situaci, žádní z oslovených bankéřů neuvedli, že by měl konflikt významný přímý dopad na jejich úvěrové portfolio. Také proto průzkum nezaznamenal významnou změnu (zpřísnění) v podmínkách bankovního financování oproti loňsku.

„Splnění požadovaných bankovních kovenantů, například ukazatele DSCR a LTV, u nových úvěrů však bude ztíženo růstem celkových úrokových a stavebních nákladů. Takže lze očekávat dodatečné požadavky na vlastní kapitál či jiné zdroje investorů,“ upozornil Pavel Dolák, koordinátor průzkumu z KPMG Česká republika.

Nejnižší úrokové marže v regionu si jako v minulých letech udržely české a slovenské banky. I u nich ale mírně vzrostly.

V některých státech je nutné zajištění variabilních úrokových sazeb pomocí derivátových obchodů pro více než 50 % objemu poskytnutých úvěrů. Tuto povinnost potvrdili všichni dotazovaní bankéři v Česku, Maďarsku, Polsku a Chorvatsku. Bankéři z posledních dvou zemí požadují většinou dokonce zajištění větší než 80 % poskytnutého úvěru. Opakem je Bulharsko, Severní Makedonie a Albánie, kde zajištění není třeba vůbec nebo jen pro menší část úvěru.

I letos pokračoval růst podílu úvěrů poskytovaných v cizí měně, nejčastěji v eurech. U většiny oslovených bankéřů v regionu obdobně jako v Česku přesáhl tento podíl 70 %.

Jako v minulých dvou letech jsou v regionu mezi dotázanými bankéři nejoblíbenější rezidenční projekty. Jen s malým odstupem následují logistické nemovitosti. Právě ty opět nejvíce preferují čeští bankéři.

Oproti předchozím letům ale od oslovených více zaznívá snaha mít v portfoliu všechny kategorie komerčních nemovitostí. Určitou výjimku představují hotely, a to i přes postupné zotavování turistického ruchu. Skoro 30 % dotázaných bankéřů není v současné době ochotno financovat development či investice do hotelů. Většina těchto bankéřů je z Česka, Polska a Slovenska.

Průzkum se věnoval i jiným formám financování mimo seniorních úvěrů jako jsou například mezaninové úvěry. U nich jsou významně vyšší úrokové marže, přesto je ochota oslovených bank poskytovat tyto úvěry velice omezená. A letos tato ochota ještě poklesla. Obzvlášť to platí pro české, slovenské a maďarské banky. 

ESG strategie pro financování komerčních nemovitostí mají už dvě třetiny dotázaných bank v regionu. Až třetina bankéřů má již zkušenosti se zamítnutím úvěru z důvodu nesplnění i ESG kritérií. Přibližně polovina oslovených připravuje nebo už nabízí speciální produkt na udržitelné financování. Projektům splňujícím kritéria ESG jsou tak schopni nabídnout nižší úrokovou marži, případně delší dobu splatnosti úvěru nebo nižší míru amortizace.

Property Lending Barometer je průzkum zaměřený na bankovní financování komerčních nemovitostí, který KPMG připravuje už 13 let. Letošní sběr dat se uskutečnil v červnu a červenci a zúčastnilo se ho 41 bank z Česka, Polska, Maďarska, Slovenska, Srbska, Chorvatska, Bulharska, Rumunska, Severní Makedonie a Albánie. Samostatná část šetření se věnuje vlivu ESG na financování nemovitostí.