Sanierungsaufwendungen bei privatem Wohnungseigentum können nur in Einzelfällen steuerlich geltend gemacht werden, nachfolgend wird die Möglichkeit über die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung dargestellt.
Außergewöhnliche Belastung bei Befall mit echtem Hausschwamm
Allgemeine Voraussetzungen für eine außergewöhnliche Belastung
Eine Kostenbelastung kann steuerlich eine außergewöhnliche Belastung darstellen, wenn sie außergewöhnlich ist, zwangsläufig erwachsen ist und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigt.
Anlassfall: Gebäudesanierung wegen Befalls mit dem Echten Hausschwamm
Der VwGH hatte sich (GZ Ro 2023/15/0027 vom 28. Mai 2026) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, bei dem die Kosten für die Sanierung eines Wohngebäudes wegen Befalls mit dem „Echten Hausschwamm“ als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollten. Beim „Echten Hausschwamm“ handelt es sich um einen holzzerstörenden Pilz (befallen ist bevorzugt verbautes Holz), der Hauptverursacher für Schäden durch Schwammbefall in Gebäuden ist. Das Finanzamt versagte die steuerliche Wirksamkeit, das BFG hingegen sprach sich im Urteil für die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung aus.
Gesundheitsgefährdung begründet Zwangsläufigkeit der Sanierung
Das Gericht erkannte die Zwangsläufigkeit einer Belastung bei zerstörten Wirtschaftsgütern des Privatvermögens dann an, wenn den Steuerpflichtigen die weitere Lebensführung ohne Wiederbeschaffung dieses zerstörten Wirtschaftsgutes nicht zuzumuten ist – in Hinblick auf frühere Rechtsprechung könnte dies etwa bei der Zerstörung der Wohnungseinrichtung durch Brand anzunehmen sein. Der Hauseigentümer im vorliegenden Fall hätte durch weiteres Bewohnen der pilzbefallenen Wohnung seine wie auch die Gesundheit seiner Familie gefährdet, weshalb er sich aus tatsächlichen Gründen der Sanierung (seiner einzigen Wohnmöglichkeit) nicht entziehen konnte und somit das Merkmal der Zwangsläufigkeit erfüllt war.
Anrechnung der Werterhöhung
Bei der Höhe der Sanierungskosten, welche als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden können, ist dem VwGH folgend jedoch auch die mit der Sanierung zugeflossene Werterhöhung zu berücksichtigen. Konkret erkannte der VwGH die Kosten als außergewöhnliche Belastung an – die sich durch die längere Nutzungsdauer der erneuerten Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesen, Fenster, Türen usw. ergebende Wertdifferenz ist dabei jedoch mitzubeachten und von den als außergewöhnliche Belastung angesetzten Kosten in Abzug zu bringen.
